* 인수 0원은 확인된 등기권리와 예상배당을 기준으로 한 수치입니다. 전입일·보증금 등이 확인되지 않은 점유자의 권리 및 실제 명도비용까지 0원으로 확정한 의미는 아닙니다.

인천지방법원 2025타경4768. 경기도 부천시 소사구 옥길동 옥길지식산업센터의 1층 108호입니다. 소유자는 주식회사어반디앤씨이며, 최초 신탁등기를 거쳐 소유권이 이전된 이력이 있습니다. 2023년 8월 국민은행이 채권최고액 4,620,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당권이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 부천시 압류와 옥길테크노벨리 관리단 가압류, 국민은행의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 부천시 압류는 2026년 6월 해제를 원인으로 이미 말소됐으며, 나머지 후순위 등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

가격만 보면 감정가 7.95억에서 최저가 3.8955억으로 내려와 할인 폭이 상당합니다. 그러나 감정가 대비 할인율과 시장가격 대비 할인율은 전혀 다릅니다. 특히 본건은 현황상 SPORTS ‘GROUP SSC GROUND’가 사용 중인 판매시설로, 여러 호실을 구분 없이 사용하는 부분도 확인됩니다. 실제 임차 범위와 미상 점유자의 권리를 정리하지 못하면 낙찰 이후 활용이나 명도 계획이 달라질 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 후순위 소멸, 점유 위험은 별도

말소기준은 2023년 8월 24일 설정된 국민은행 근저당권입니다. 국민은행의 채권최고액은 4,620,000,000원이고 공동담보목록 제2023-259호가 기재되어 있습니다. 이는 공동담보 근저당권의 채권최고액으로, 108호 한 호실의 실제 대출잔액이나 매수인 인수채무를 의미하지는 않습니다.

2025년 부천시 압류는 이미 말소됐습니다. 이후 국민은행의 임의경매개시결정과 옥길테크노벨리 관리단의 가압류는 매각으로 소멸할 후순위 권리입니다. 관리단의 가압류 청구금액은 1,384,605,168원으로 확인됩니다. 다만 관리단 채권의 구체적 구성과 본건 관련 미납 관리비가 어느 범위에 해당하는지는 별도로 확인해야 합니다.

② 임차인·점유 분석 — 4건 중 2건 권리 미상

현황조사와 매각물건명세서에는 점유·임차 관련 기재가 총 4건 확인됩니다. 임기상과 주식회사 에스에스씨그라운드는 말소기준권리보다 뒤에 전입한 것으로 기재되어 대항력이 없는 것으로 분류됩니다. 반면 ‘주식회사’ 및 ‘그라운드’로 기재된 점유 관련 사항은 전입일과 보증금이 확인되지 않습니다. 이들의 실제 법인명·점유 구역·기존 임차인과의 동일성도 확인이 필요합니다.

감정평가서에는 제107호부터 제115호까지의 이용상태가 기재되어 있으며, 그중 일부 호실은 호수 구분 없이 사용 중인 것으로 조사됐습니다. 108호의 실제 점유 범위, 출입 동선, 시설물 경계와 다른 호실 사이의 이용관계를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 49%, 그러나 시세 할인 여부는 미확인

최저매각가는 389,550,000원으로 감정가 795,000,000원의 49%입니다. 두 차례 유찰되며 가격이 내려왔지만, 동일 건물 또는 유사 판매시설의 최근 실거래가가 확인되지 않아 현 최저가가 실제 시장가격보다 낮다고 판단할 근거는 부족합니다.

후속 회차는 유찰이 추가로 발생하는 경우의 가격·배당 시나리오입니다. 확정된 향후 매각가격이나 낙찰 결과를 의미하지 않습니다. 미배당액은 기재된 채권액과 추정 배당을 기준으로 산출되며, 매수인 인수액과는 다릅니다.

④ 예상배당표 (매각가 389,550,000원 가정)

현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 6,253,700원을 제외한 383,296,300원이 국민은행 근저당에 배당되고, 후순위 관리단 가압류와 소유자에게 돌아갈 배당액은 0원으로 추정됩니다. 총 채권액 대비 미배당액은 5,621,308,868원입니다.

국민은행 채권액은 채권최고액 기준입니다. 위 배당은 추정치로서 당해세·임차인의 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 공동담보 관계 및 실제 채권잔액에 따라 배당 결과가 달라질 수 있습니다. 미배당액이 곧 매수인에게 승계되는 금액을 뜻하지는 않습니다.

⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부천시 소사구 옥길동 옥길산들초등학교 북서측 인근입니다. 주변에는 각종 근린생활시설과 지식산업센터, 아파트 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 동측으로 폭 약 15m의 포장도로, 남측으로 보행자도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 10층 건물의 제1층 판매시설입니다. 기본적인 위생·급배수설비, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지설비 및 천장 부착형 에어컨 설비가 확인됩니다.
• 이용상태. 현황상 SPORTS ‘GROUP SSC GROUND’가 사용 중입니다. 일부 호실을 구분 없이 사용하고 있어 108호의 실제 점유 경계와 독립적 사용 가능성을 확인해야 합니다.
• 토지·규제. 준주거지역, 옥길공공주택지구 지구단위계획구역 및 과밀억제권역 등에 해당합니다. 토지 공시지가는 1,935,000원/㎡입니다.
• 공부 현황. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 실제 이용구획과 임차 관계는 별도로 조사해야 합니다.
• 환금성. 판매시설은 배후 수요, 공실, 임대수익, 업종 제한 및 호실별 독립 사용 가능성에 따라 거래가격이 달라질 수 있습니다. 감정가 대비 할인만으로 향후 처분 가능성을 보장하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 미상 점유자 확인. ‘주식회사’와 ‘그라운드’ 관련 정확한 명칭, 전입일, 보증금, 계약 당사자 및 점유 범위를 매각물건명세서·현황조사 원본과 대조하세요.
• 임차 관계 정리. 임기상과 에스에스씨그라운드의 실제 계약 범위 및 다른 점유 기재와의 중복 여부를 확인하세요. 보증금 28,000,000원과 72,000,000원을 미상 점유자의 보증금과 임의로 합산해서는 안 됩니다.
• 배당요구 확인. 2026.02.06 배당요구가 기재된 점유자의 정확한 신원, 권리 성격과 배당 순위를 확인하세요. 배당요구 사실만으로 대항력이나 우선변제권을 단정할 수 없습니다.
• 호실 구획 확인. 현황상 여러 호실을 구분 없이 사용하고 있습니다. 108호의 경계와 출입 동선, 내부 시설물의 소유관계 및 독립적 이용 가능 여부를 확인하세요.
• 판매시설 이용 가능성. 건축물대장상 판매시설(상점)이라는 용도와 현황상 스포츠시설 사용 관계를 검토하고, 낙찰 후 계획하는 업종의 사용 가능 여부를 확인하세요.
• 관리비·관리단 채권. 옥길테크노벨리 관리단의 가압류 청구금액은 1,384,605,168원입니다. 해당 채권의 구성, 본건 관련 공용부분 관리비 체납액과 매수인에게 청구될 수 있는 비용을 구분해 확인하세요.
• 시세 검증. 같은 건물 1층 판매시설과 유사 상점의 최근 거래가격, 실제 임대료, 공실 및 수익성을 조사한 뒤 낙찰가 상한을 정하세요.
• 공동담보 확인. 국민은행 근저당의 공동담보목록 제2023-259호와 실제 채권잔액, 타 담보물의 경매·변제 관계를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 입찰 직전 사건 진행상태를 확인하세요.

맺으며 — “감정가 반값 ≠ 안전한 반값 매수”

부천 옥길지식산업센터 108호는 감정가 795,000,000원에서 최저가 389,550,000원까지 하락한 판매시설입니다. 등기권리만 보면 국민은행 근저당을 기준으로 후순위 권리가 소멸하는 구조이며, 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다.

그러나 이번 사건의 핵심은 등기보다 실제 점유관계와 가격 검증입니다. 점유·임차 관련 기재 4건 가운데 2건은 대항력과 보증금이 미상이며, 현황상 여러 호실의 통합 사용 문제도 확인해야 합니다. 여기에 판매시설 특유의 환금성 변수와 실거래 시세 미확인까지 겹칩니다.

현 단계에서는 감정가 49%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하기 어렵습니다. 미상 점유자의 권리와 108호의 실제 사용 범위를 확인하고, 주변 판매시설의 최근 거래 및 임대수익을 대조한 후 실질취득비용을 산정하는 것이 중요합니다. 등기상 후순위 소멸은 긍정적이지만, 점유와 가격의 불확실성은 아직 남아 있습니다.