인천지방법원 2025타경4768. 경기도 부천시 소사구 옥길동 옥길지식산업센터에 있는 1층 근린시설입니다. 공부상 판매시설(상점)로 등재되어 있으며, 감정평가 당시 SPORTS 'GROUP SSC GROUND'가 사용 중인 것으로 조사됐습니다.
이 사건은 국민은행이 신청한 임의경매입니다. 2023년 8월 24일 설정된 채권최고액 4,620,000,000원의 국민은행 근저당권이 말소기준이며, 이후 국민은행의 경매개시결정과 옥길테크노벨리 관리단의 가압류가 등기됐습니다. 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기보다 실제 점유와 가격 검증입니다. 이름이 확인되는 임차인은 임기상과 주식회사 에스에스씨그라운드이며, 두 임차인의 신고일은 말소기준일 이후입니다. 그러나 별도로 기재된 불완전한 명칭의 점유자들은 서로 다른 사람인지, 기존 법인 명칭의 일부인지, 독립된 임대차를 주장하는지 확정할 수 없습니다. 근린시설의 실질취득비용과 명도 가능성을 판단하려면 이 부분의 확인이 선행되어야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경4768 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 옥길동 775-7 옥길지식산업센터 1층 110호 도로명주소: 범안로219번길 71 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 근린시설 · 공부상 판매시설(상점) |
| 이용상태 | SPORTS 'GROUP SSC GROUND' 사용 중. 감정평가 대상 107호~115호 중 일부 호실은 구분 없이 사용 중 |
| 건물구조 | 철근콘크리트조, 지상 10층 건물 중 제1층 |
| 소유자 | 주식회사 어반디앤씨 (단독소유) |
| 감정가 | 4,770,000,000원 |
| 현재 최저가 | 2,337,300,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 | 주식회사 국민은행 |
| 청구금액 | 3,926,124,519원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 말소기준권리 | 2023.08.24 국민은행 근저당권 (채권최고액 4,620,000,000원) |
① 권리 흐름 — 국민은행 근저당이 말소기준
최초 소유자는 케이비부동산신탁주식회사였으나, 2023년 7월 31일 신탁재산 귀속에 따른 소유권이전으로 주식회사 어반디앤씨가 소유권을 취득했습니다. 기존 신탁등기는 이미 말소된 상태입니다.
이후 2023년 8월 24일 설정된 국민은행 근저당권이 말소기준이 됩니다. 2025년 11월 18일의 임의경매개시결정과 2025년 12월 4일의 옥길테크노벨리 관리단 가압류는 모두 후순위로, 매각 시 소멸하는 것으로 분류됩니다.
② 임차인 분석 — 확인되는 임차인과 미상 점유를 구분해야 한다
이름과 임대차 금액이 확인되는 임차인은 임기상, 주식회사 에스에스씨그라운드입니다. 두 임차인의 신고일은 말소기준일 이후이며, 현재 확인된 권리분석상 대항력은 없는 것으로 분류됩니다. 그 밖의 부분적인 명칭으로 기재된 점유자 표기는 기존 임차인과의 동일성이나 중복 여부가 확정되지 않았습니다.
| 임차인 / 점유자 | 신고일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임기상 사무실 |
2025.02.08 | 28,000,000원 | 2,570,000원 | 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
| 주식회사 에스에스씨그라운드 | 2024.01.16 | 72,000,000원 | 6,430,000원 | 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
| 주식회사 주거 · 배당요구 2026.02.06 |
미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 미확정 |
| 그라운드 주거 |
미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 미확정 |
| 스에스씨 주거 |
미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 미확정 |
확인되는 이름의 임차인은 2곳이며, 나머지 부분 명칭 3건은 별도 임차인인지 기존 법인의 중복 표기인지 확인이 필요합니다. 보증금 미상 점유자의 금액은 인수액 산정에 임의로 더하지 않았습니다.
이들 점유자가 기존 임차인의 중복 기재인지, 독립된 임차인인지 확인해야 합니다. 독립된 대항력 있는 임차인으로 확인되고 낙찰대금에서 보증금을 전액 배당받지 못한다면, 그 미배당 보증금의 매수인 인수 가능성을 별도로 산정해야 합니다.
현재의 인수액 0원은 확인된 권리와 배당 시뮬레이션을 전제로 한 금액이지, 미상 점유자까지 조사 완료된 최종 확정액은 아닙니다.
③ 가격 분석 — 49% 할인, 그러나 시세 대비 저렴한지는 별개
최초 감정가는 4,770,000,000원입니다. 두 차례 유찰된 현재 최저매각가격은 2,337,300,000원으로, 감정가의 49% 수준입니다.
| 매각 회차 | 감정가 대비 | 매각가격 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰) | 49% | 2,337,300,000원 | 3,693,078,168원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 1,636,110,000원 | 4,387,256,268원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 1,145,277,000원 | 4,873,180,938원 |
가격 분석에서 특히 확인할 사항은 감정평가의 범위입니다. 감정요항표에는 제107호부터 제115호까지 기재되어 있으며, 기호 4부터 기호 9는 호수 구분 없이 사용 중인 것으로 조사되었습니다.
따라서 110호의 개별 매각 범위, 전체 감정평가 대상과 본 사건 매각 범위의 일치 여부, 공용·전용 공간 및 실제 사용구역을 원본 감정평가서와 매각물건명세서에서 반드시 대조해야 합니다. 복수 호실의 일체 사용 상태를 단일 호실의 독립적인 가치로 그대로 환산해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,337,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 25,773,000원 |
| 1. 근저당 · 국민은행 | 4,620,000,000원 | 2,311,527,000원 |
| 2. 가압류 · 옥길테크노벨리 관리단 | 1,384,605,168원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 6,004,605,168원 | 2,311,527,000원 |
| 채권자 미배당 | — | 3,693,078,168원 |
현재 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 25,773,000원을 공제한 나머지 2,311,527,000원이 국민은행에 배당됩니다. 국민은행은 채권최고액 기준으로도 전액 배당받지 못하며, 후순위 가압류권자인 옥길테크노벨리 관리단에는 배당할 금액이 남지 않습니다.
채권자 총 미배당액은 3,693,078,168원이며, 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다. 그러나 이 채권자 미배당액은 매수인의 보증금 인수액과는 다른 개념입니다. 등기상 소멸하는 채권의 미배당액이 그대로 매수인 부담으로 이전되지는 않습니다.
집행비용은 추정액입니다. 당해세, 임차인 최우선변제 및 미상 점유자의 권리관계는 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 금액은 법원의 배당 절차 및 확인된 권리에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부천시 소사구 옥길동 소재 옥길산들초등학교 북서측 인근입니다. 주변에는 각종 근린생활시설, 지식산업센터 및 아파트 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 지상 10층 건물로, 기본적인 위생·급배수설비, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지설비 및 천장 부착형 에어컨 설비가 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 15m 내외의 포장도로, 남측으로 보행자도로에 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역이며 옥길공공주택지구 지구단위계획구역, 공공주택지구 및 과밀억제권역에 포함됩니다.
- 토지. 인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지이며, 지식산업센터 부지로 이용 중입니다. 토지면적은 3,506.2㎡, 공시지가는 1,935,000원/㎡입니다.
- 이용상태. 공부상 근린생활시설(판매시설·상점)이며, 감정평가 당시 SPORTS 'GROUP SSC GROUND'가 사용 중입니다. 일부 호실을 구분 없이 사용하고 있습니다.
- 환금성. 개별 상점의 매각·임대 가능성은 실제 구획, 출입구, 점유 형태, 임대수익 및 주변 유사 상가의 거래가격을 함께 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 범위 확인. 110호의 매각 대상과 감정평가서상 제107호~제115호의 평가 범위를 원본 서류로 대조해야 합니다. 전체 감정금액과 개별 호실 가치가 혼동되지 않도록 확인하세요.
- 임차인 동일성 확인. 임기상과 주식회사 에스에스씨그라운드 외에 부분 명칭으로 기재된 점유자들이 독립된 임차인인지, 기존 법인의 중복 표기인지 확인해야 합니다.
- 대항력 재확인. 미상 점유자의 실제 점유 개시일, 전입 또는 사업자등록 관계, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인하세요. 주거로 표시된 점유의 실제 이용관계도 조사해야 합니다.
- 관리단 채권 확인. 옥길테크노벨리 관리단이 1,384,605,168원의 가압류를 등기했습니다. 개별 호실과 관련된 체납 관리비, 공용부분 부담 및 그 범위를 관리단에 별도로 확인해야 합니다.
- 실제 명도 범위. 복수 호실을 구분 없이 사용 중이므로 110호의 독립적인 점유·인도 가능성과 실제 시설물 및 출입 동선을 현장에서 확인하세요.
- 시장가격 검증. 감정가의 49%라는 할인율만으로 입찰가를 결정하지 말고, 주변 동일 용도 근린시설의 최근 거래 및 임대수익을 검토하세요.
- 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 최저가 1,636,110,000원, 4회 유찰 시 1,145,277,000원으로 산정돼 있습니다. 해당 금액 역시 적정 시세나 실제 취득원가를 보장하지 않습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 임대차 관련 문건을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “감정가의 49% ≠ 실질 시세의 49%”
부천 옥길지식산업센터 110호는 두 차례 유찰되면서 최저가가 2,337,300,000원까지 내려온 근린시설입니다. 등기상으로는 국민은행 근저당이 말소기준이며, 이후 경매개시결정과 관리단 가압류는 매각으로 소멸합니다. 확인되는 두 임차인도 말소기준일 이후 신고된 것으로 분류돼 있습니다.
다만 이 사건의 핵심 변수는 임대차의 실제 범위와 개별 호실의 사용 상태입니다. 신원과 보증금이 불명확한 점유자가 남아 있고, 감정평가상 복수 호실을 구분 없이 사용하는 상황도 확인됩니다. 이 부분을 정리하지 않은 상태에서 인수액 0원을 최종 확정액처럼 받아들이기는 어렵습니다.
또한 현재 최저가는 감정가의 49%이지만 실제 최근 거래 시세와의 비교는 아직 확정할 수 없습니다. 가격이 크게 내려온 것과 실제로 저렴하게 취득하는 것은 다른 문제입니다. 확인되지 않은 점유자의 권리, 110호의 정확한 매각 범위 및 개별 호실의 시장가치를 검증한 뒤 실질취득비용을 기준으로 입찰 여부를 판단해야 합니다.
