인천지방법원 2025타경4768. 부천시 소사구 옥길동 옥길지식산업센터 1층 109호의 근린시설입니다. 등기상 말소기준권리는 2023.08.24. 주식회사국민은행 근저당권으로, 채권최고액은 4,620,000,000원입니다. 그 뒤 2025.11.18. 임의경매개시결정, 2025.12.04. 옥길테크노벨리 관리단 가압류가 이어졌고, 이 권리들은 매각으로 소멸합니다. 2026.04.07. 부천시 압류는 2026.05.29. 해제돼 2026.06.02. 말소등기가 이뤄졌습니다.
문제는 등기보다 점유관계입니다. 임기상과 주식회사 에스에스씨그라운드는 전입신고가 말소기준권리 이후여서 대항력이 없습니다. 반면 별도로 기재된 “주식회사”와 “그라운드”는 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보아야 합니다. 현재 배당 계산에는 매수인 인수액이 0원으로 잡혀 있지만, 이 미상 점유관계가 정리되기 전에는 이를 곧바로 확정적 인수 0원으로 단정하기보다 원문 확인이 우선입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경4768 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 옥길동 775-7 옥길지식산업센터 1층109호 |
| 용도 | 근린시설 · 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소) |
| 현황 이용 | 근린생활시설(판매시설(상점))로 등재 · 현황 SPORTS 'GROUP SSC GROUND' 사용중 |
| 소유자 | 주식회사어반디앤씨 |
| 감정가 / 최저가 | 795,000,000원 / 389,550,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 3,926,124,519원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
등기상 핵심은 단순합니다. 2022.12.02. 케이비부동산신탁주식회사 명의의 신탁등기가 있었으나 이미 말소됐고, 2023.07.31. 신탁재산 귀속으로 주식회사어반디앤씨가 소유권을 취득했습니다. 그 다음 설정된 2023.08.24. 국민은행 근저당권이 말소기준이며, 이후의 경매개시결정과 가압류는 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차관계 — 알려진 2건은 대항력 없음, 2건은 미상
| 점유자 | 용도 | 전입 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 임기상 | 사무실 | 2025.02.08 | 28,000,000원 | 2,570,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 주식회사 에스에스씨그라운드 | - | 2024.01.16 | 72,000,000원 | 6,430,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 주식회사 | 주거 | 미상 | 미상 | - | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 그라운드 | 주거 | 미상 | 미상 | - | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
임기상은 2025.02.08., 주식회사 에스에스씨그라운드는 2024.01.16. 전입으로 모두 2023.08.24. 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 “주식회사”와 “그라운드”는 전입신고일과 보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 이 두 건은 대항력 있다고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없으며 대항력 가능·미상으로 취급하는 것이 맞습니다.
③ 가격 — 감정가 49%지만 시세 근거가 없다
감정가는 795,000,000원, 현재 최저매각가는 389,550,000원으로 감정가의 49% 수준입니다. 두 번 유찰되면서 숫자만 보면 낙폭이 커 보입니다. 그러나 비교할 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않으므로, 현재 최저가가 실제 시장가보다 저렴하다고 표현할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 389,550,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,253,700원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 4,620,000,000원 | 383,296,300원 |
| 2. 가압류 · 옥길테크노벨리 관리단 | 1,384,605,168원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 389,550,000원 가정 시 집행비용 6,253,700원을 제외한 383,296,300원이 국민은행 근저당에 배당되고, 관리단 가압류와 소유자 잔여는 0원입니다. 총 채권액 6,004,605,168원 대비 미배당액은 5,621,308,868원입니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 389,550,000원 | 383,296,300원 | 5,621,308,868원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 272,685,000원 | 268,067,410원 | 5,736,537,758원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 190,879,500원 | 187,407,187원 | 5,817,197,981원 | 0원 |
회차가 내려가도 배당표상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 다만 이는 확인된 권리관계와 배당 시뮬레이션 기준이고, 앞서 본 전입일·보증금 미상 점유자 문제는 별도로 확인해야 합니다. 또한 회차별 가격이 낮아지는 사실 자체는 확인되지만, 실거래 시세가 없는 만큼 어느 회차가 시장가 대비 유리한지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
⑥ 물건 특성·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 사건 용도는 근린시설이고, 집합건축물대장 전유부상 용도는 제2종근린생활시설(사무소)입니다.
- 현황. 감정평가 당시 근린생활시설(판매시설(상점))로 등재되어 있으며 SPORTS 'GROUP SSC GROUND'가 사용 중입니다.
- 호수 사용. 감정평가 내용상 기호(4)~기호(9)는 호수 구분 없이 사용하고 있습니다.
- 입지. 옥길산들초등학교 북서측 인근이며 각종 근린생활시설·지식산업센터·아파트가 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 동측 약 15m 내외 포장도로, 남측 보행자도로에 각각 접합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가 1,935,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 공업용입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 10층 건물의 1층 구간이며 기본 위생·급배수·승강기·옥내소화전·화재탐지·천정부착형 에어컨 설비가 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 미상 점유자 확인. “주식회사”와 “그라운드”의 실제 점유 주체, 전입일, 보증금, 계약관계를 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 대조해야 합니다.
- 대항력 단정 금지. 전입일이 확인되지 않은 두 건은 현재 단계에서 대항력 유무를 확정할 수 없습니다.
- 점유 범위 확인. 현황상 여러 호가 호수 구분 없이 사용되는 구간이 있어 109호의 실제 경계·점유 범위를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 시세 확인. 감정가 대비 49%라는 할인율만 보고 가격 메리트를 판단하지 말고 근린시설·지식산업센터 내 실제 거래사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 관리단 채권 확인. 옥길테크노벨리 관리단 가압류 청구금액이 1,384,605,168원으로 등기돼 있으므로 관리비 등 현장 비용관계도 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 풀어야 할 것은 점유관계
이 물건은 감정가 795,000,000원에서 두 번 유찰돼 최저가가 389,550,000원까지 내려왔습니다. 등기만 보면 국민은행 근저당 이후 권리가 소멸하는 구조이고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 알려진 임차인 2건 외에 전입일과 보증금이 확인되지 않은 점유 기재 2건이 있어, 권리분석을 완전히 끝냈다고 보기는 어렵습니다.
또한 실거래 자료가 없어 감정가 대비 49%라는 숫자를 곧바로 “시세보다 싸다”로 바꿔 읽을 수도 없습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 미상 점유자의 대항력 여부와 실제 점유 범위를 먼저 확정하고, 그 다음 별도 시세를 확인하는 것입니다. 등기상 구조는 비교적 명료하지만, 점유와 가격의 두 가지 확인 과제가 남아 있는 근린시설 경매입니다.
