수원지방법원 2024타경1366. 양평군 용문면 다문리 조은프라자 1층 101호를 포함해 일괄매각되는 근린시설입니다. 감정평가와 현황조사에서는 1층 전체를 일체로 근린생활시설로 이용하는 것으로 조사됐습니다. 등기상 말소기준권리는 2019.12.13. 용문농업협동조합 근저당권이고 채권최고액은 3,477,500,000원입니다. 이후 설정된 근저당·가처분·가압류·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 물건은 등기부만 보고 “깨끗하다”고 결론내릴 수 없습니다. 말소기준보다 먼저 점유를 시작한 주식회사 디오와 박시하에게 대항력이 있고 우선변제권이 확인되지 않아, 배당표상 보증금 합계 55,000,000원이 매수인 인수로 잡혀 있습니다. 또 조일근(일등노인복지센타)은 보증금이 70,000,000원이지만 전입신고일을 알 수 없어 대항력 가능·미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경1366 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양평군 용문면 다문북길 106, 1층101호 (조은프라자) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 1층 전체를 일체로 근린생활시설로 이용 중 |
| 소유자 | 정세화 |
| 감정가 / 최저가 | 1,390,000,000원 / 333,739,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 용문농업협동조합 / 2,788,810,488원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸하지만 임차보증금 인수는 별개
말소기준은 2019.12.13. 용문농업협동조합 근저당권입니다. 2020년 금호종합건설주식회사 근저당권, 2022년 가처분과 가압류, 2023년 이후 가압류들, 경매개시결정과 국 압류는 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 2024.10.30. 말소기준 근저당권은 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.
② 임차인 — 실제 인수 위험을 먼저 본다
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 월차임 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 디오 | 33평방미터 | 2018-05-15 | 15,000,000원 | - | 대항력 有 인수 |
| 박시하 | 4층 316.98평방미터 | 2019-11-14 | 40,000,000원 | 3,000,000원 | 대항력 有 인수 |
| 조일근(일등노인복지센타) | 3층 | 미상 | 70,000,000원 | 2,950,000원 | 대항력 가능·미상 |
| 주식회사 과수원 | 220평방미터 | 2022-02-25 | 미상 | - | 대항력 없음 |
| 김윤희 | 1층 102호 78.7평방미터 | 2023-02-17 | 20,000,000원 | 1,900,000원 | 대항력 없음 |
| 조광휘 | 1층 101호 33평방미터 | 2023-09-26 | 미상 | 300,000원 | 대항력 없음 |
| 이현아 | 201호202호 239.1평방미터 | 2021-06-03 | 50,000,000원 | 3,000,000원 | 대항력 없음 |
| 류난영 | 501호 138.49평방미터 | 2020-08-21 | 20,000,000원 | 1,100,000원 | 대항력 없음 |
| 강민서 | 5층 501호 99.42평방미터 | 2021-10-15 | 20,000,000원 | 1,100,000원 | 대항력 없음 |
확정적으로 매수인에게 넘어오는 보증금은 55,000,000원입니다. 따라서 현재 최저가 333,739,000원만 보고 취득비용을 판단하면 안 되고, 확인 가능한 실질취득액은 388,739,000원으로 봐야 합니다. 조일근(일등노인복지센타)은 전입신고일이 확인되지 않아 보증금 70,000,000원의 인수 여부를 확정할 수 없습니다. 이 부분은 확정 인수 55,000,000원과 별도로 남는 위험입니다.
③ 배당과 실질취득 (현재 최저가 333,739,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,472,346원 |
| 인수 · 주식회사 디오 보증금 | 15,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 박시하 보증금 | 40,000,000원 | 0원 |
| 을구 1번 근저당 · 용문농업협동조합 | 3,477,500,000원 | 328,266,654원 |
| 을구 2번 근저당 · 금호종합건설주식회사 | 50,000,000원 | 0원 |
| 갑구 3번 가압류 · 금호종합건설 주식회사 | 997,913,330원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 양평축산업협동조합 | 20,256,116원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 경기신용보증재단 | 58,986,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 용문농업협동조합 | 31,053,139원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액 4,635,708,585원 중 예상배당은 328,266,654원이고, 미배당은 4,307,441,931원입니다. 매수인이 인수하는 것으로 반영된 임차보증금은 55,000,000원입니다.
④ 회차별 구조 — 낙찰가가 내려가도 인수 55,000,000원은 그대로
| 회차 | 매각가 | 확정 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 24%) | 333,739,000원 | 55,000,000원 | 4,307,441,931원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 233,617,300원 | 55,000,000원 | 4,406,161,927원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 12%) | 163,532,110원 | 55,000,000원 | 4,475,265,925원 |
현재 확인된 두 대항력 임차인의 인수액 55,000,000원은 회차가 내려가도 그대로입니다. 따라서 낙찰가만 비교하기보다 낙찰가 + 인수보증금으로 자금계획을 세워야 합니다. 조일근(일등노인복지센타)의 보증금 70,000,000원은 대항력 판정이 끝나지 않았으므로 위 확정 인수액과 분리해 추가 위험으로 관리해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 다문초등학교 북동측 인근 조은프라자 내에 위치하며, 주변은 근린생활시설과 나지 등이 형성된 간선도로변 상가 지대입니다.
- 교통. 왕복2차선 다문북길변에 위치해 차량 접근이 가능하고 인근에 버스 정류장이 있으며, 남측 직선거리 약600미터 지점에 용문역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 5층 건물로, 엘리베이터·공용위생·급배수·지하주차 설비가 있습니다.
- 토지. 토지면적 640.0㎡, 상업용, 평지, 사다리형, 중로한면이며 공시지가는 1,292,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 자연보전권역, 공장설립승인지역, 하수처리구역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 이용상태. 1층은 근린생활시설, 2층은 골프연습장, 3층은 노인복지센터, 4층은 휘트니스센터, 5층은 영어학원 및 피부관리센터로 조사됐습니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 현재 회차에서 최소한 최저가 333,739,000원에 확정 인수 55,000,000원을 더한 388,739,000원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 조일근 점유관계 재확인. 보증금 70,000,000원이 확인되지만 전입일이 없어 대항력 판정이 불가능합니다. 매각물건명세서·사업자등록·점유개시 자료를 원본으로 확인해야 합니다.
- 주식회사 디오·박시하 인수. 말소기준보다 앞선 점유이고 우선변제권이 확인되지 않아 보증금 15,000,000원과 40,000,000원이 매수인 인수로 반영돼 있습니다.
- 다수 점유자 명도. 여러 층·호수에 다수 점유자가 조사된 근린시설이므로 권리관계와 별개로 인도·명도에 필요한 시간과 협의비용을 검토해야 합니다.
- 시세 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 24%라는 수치만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 현장 임대수익·상가 매매사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 1층 전체를 일체로 근린생활시설로 이용 중인 것으로 조사됐으므로 매각목록과 각 호수의 포함 범위를 원본에서 대조해야 합니다.
맺으며 — “24%까지 유찰”보다 먼저 볼 것은 인수와 점유다
이 물건은 감정가 1,390,000,000원에서 4회 유찰돼 최저가가 333,739,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 낙폭이 크지만, 현재 확인 가능한 매수인 인수액만 55,000,000원이라 실질취득액은 388,739,000원입니다. 그보다 중요한 것은 보증금 70,000,000원의 조일근(일등노인복지센타)이 대항력 가능·미상이라는 점입니다.
등기부상 후순위 권리는 대부분 소멸하지만, 선순위 점유자의 보증금은 다른 문제입니다. 실거래 비교자료도 없어 현재 가격이 시장가보다 싼지 판단할 근거가 부족합니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “최저가가 얼마나 내려왔는가”가 아니라 “확정 인수 55,000,000원과 미상 임차 위험까지 포함한 총 취득부담이 얼마인가”입니다. 대항력 미상 점유자의 원본 확인 전에는 가격보다 권리확인이 우선입니다.
