수원지방법원 2024타경1366. 대상은 양평군 용문면 다문리 조은프라자 5층501호의 근린시설입니다. 감정평가 이용상태는 영어학원(비욘드잉글리시)과 피부관리센터(미다움)이며, 매각물건명세서 비고에도 501호를 2개 호수로 나누어 영어학원과 피부관리센터로 이용 중인 것으로 기재돼 있습니다. 감정가 607,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저가는 208,201,000원입니다.

권리의 기준점은 2019.12.13 용문농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,477,500,000원이고, 이후 가처분·가압류·압류·경매개시결정은 등기 데이터상 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다. 다만 임차관계는 단순하지 않습니다. 조사된 점유자 가운데 주식회사 디오와 박시하는 말소기준권리보다 앞선 전입일이 확인되어 대항력 있는 임차인으로 분류됐고, 배당 시뮬레이션은 두 보증금 합계 55,000,000원을 매수인 인수로 계산합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 임차인 인수가 핵심

말소기준은 2019.12.13 설정된 용문농업협동조합 근저당입니다. 그 뒤 금호종합건설의 가처분·가압류, 양평축산업협동조합·농협은행·경기신용보증재단·용문농업협동조합의 가압류, 양평군 및 국의 압류, 2024.03.07 임의경매개시결정이 이어졌고, 등기 데이터는 이 후순위 권리들을 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시합니다. 2024.10.30에는 1번 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전된 기록이 있습니다.

② 임차인·점유관계 — 실제 임차인 9명/법인

보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인은 없으므로, 조사상 기재된 실제 임차인·점유자는 9명/법인입니다. 확정일자는 모두 확인되지 않았습니다. 조일근(일등노인복지센타)은 전입일이 없어 대항력 有로 단정할 수 없고 “대항력 가능·미상”으로 보는 것이 맞습니다. 주식회사 디오와 박시하는 말소기준일보다 전입이 앞서 대항력 있음으로 분류되며, 데이터상 우선변제권은 확인되지 않습니다.

③ 가격 구조 — 싸 보이는 최저가와 실제 부담은 다르다

현재 최저매각가는 208,201,000원으로 감정가 607,000,000원의 34.3% 수준입니다. 그러나 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액 55,000,000원을 그대로 적용하면, 현재 회차의 실질취득 부담은 263,201,000원입니다. 즉 화면에 보이는 최저가만으로 가격을 판단하면 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 208,201,000원 가정)

총 채권액 4,598,023,484원 중 채권자 배당액은 204,486,186원, 미배당액은 4,393,537,298원으로 계산돼 있습니다. 주식회사 디오·박시하 보증금 55,000,000원은 매각대금에서 배당되는 금액이 아니라 매수인 인수액으로 별도 산정됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 다문초등학교 북동측 인근의 조은프라자 내 근린시설로, 주변은 근린생활시설과 나지 등이 형성된 간선도로변 상가지대입니다.
• 교통. 왕복 2차선 다문북길 변에 위치해 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 남측 직선거리 약 600m 지점에 용문역이 있습니다.
• 이용상태. 본건 501호는 영어학원과 피부관리센터로 이용 중이며, 501호를 2개 호수로 나누어 사용 중인 것으로 기재돼 있습니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조 5층 건물로 엘리베이터, 공용위생, 급·배수, 지하주차 설비가 있습니다.
• 토지. 토지면적 640㎡, 지목 대, 상업용 이용, 평지·사다리형·중로한면이며 공시지가는 1,292,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 자연보전권역, 공장설립승인지역, 하수처리구역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
• 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 표시도 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 55,000,000원 인수 범위. 주식회사 디오와 박시하의 점유 부분이 본건 501호와 직접 일치하는지 매각물건명세서·현황조사 원문에서 호수별로 확인해야 합니다.
• 501호 실제 점유자. 류난영은 501호 138.49㎡, 강민서는 5층 501호 99.42㎡로 조사됐고 둘 다 말소기준권리 이후 전입으로 대항력 없음으로 분류돼 있습니다.
• 분할 이용 상태. 501호를 두 개 호수처럼 나누어 영어학원과 피부관리센터로 사용 중인 상태가 인도·명도와 향후 임대운영에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 미상 임차관계. 조일근(일등노인복지센타)은 전입일이 없어 대항력 판정이 불가능합니다. 본건과의 점유 연관성까지 함께 확인해야 합니다.
• 가격 판단. 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 34.3%라는 낙폭만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 않아야 합니다. 현재 회차는 인수산정 포함 실질취득 263,201,000원을 기준으로 자금계획을 세우는 편이 데이터와 일치합니다.
• 배당의 한계. 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않은 배당표이므로 실제 배당 및 인수액은 원문 서류 확인이 필요합니다.

맺으며 — “34.3% 최저가”보다 먼저 볼 것은 5,500만원의 승계 범위

이 사건은 감정가 607,000,000원에서 3회 유찰되어 최저가가 208,201,000원까지 내려온 근린시설입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 떨어졌지만, 배당 시뮬레이션은 대항력 임차인 2명의 보증금 55,000,000원을 매수인에게 인수시키고 있어 현재 회차의 실질취득 부담은 263,201,000원입니다. 실거래 자료가 없으므로 이 금액이 시세보다 낮다고 단정할 근거도 없습니다.

특히 이 사건은 임차인 목록이 건물 여러 층에 걸쳐 있고, 대항력 있는 두 임차인의 점유 부분도 본건 5층501호와 명확히 일치하지 않습니다. 반면 501호로 직접 표시된 류난영·강민서는 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 따라서 결론의 핵심은 “최저가가 많이 내려왔다”가 아니라, 55,000,000원의 인수 산정이 실제 501호에 어느 범위까지 적용되는지 확인하는 것입니다. 그 범위가 확정되어야 비로소 실질취득가와 입찰 상한을 판단할 수 있습니다.