297,430,000원
수원지방법원 2024타경1366. 양평군 용문면 다문리 조은프라자 5층 501호 근린시설입니다. 감정평가상 501호는 내부를 두 개의 공간으로 나누어 영어학원과 피부관리센터로 이용 중입니다. 등기상 소유자는 정세화이고, 2019.12.13. 용문농업협동조합의 채권최고액 3,477,500,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 그 뒤의 가처분·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 등기 권리의 소멸 여부와 임차보증금 인수는 별개의 문제입니다. 조사된 임차관계 중 주식회사 디오와 박시하는 말소기준일보다 먼저 전입했고 우선변제권 없이 대항력을 갖는 것으로 계산돼 보증금 전액을 매수인이 인수합니다. 또한 조일근은 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경1366 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양평군 용문면 다문북길 106, 5층 501호 (조은프라자) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 영어학원 및 피부관리센터 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 5층 건물 · 엘리베이터·공용위생·급배수·지하주차 설비 |
| 소유자 | 정세화 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 607,000,000원 / 297,430,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권액 | 2,788,810,488원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 등기 권리는 매각으로 정리
말소기준권리는 2019.12.13. 용문농업협동조합 근저당권입니다. 이후 금호종합건설주식회사의 가처분과 가압류, 양평축산업협동조합·농협은행·경기신용보증재단·용문농업협동조합의 가압류, 양평군과 국가의 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 근저당권은 2024.10.30. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐지만, 말소기준이 되는 동일 근저당권의 이전입니다.
② 임차인·점유 분석 — 실제 임차인 9명
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없어 조사된 9건 모두 실제 임차인 또는 점유자로 집계됩니다. 말소기준일은 2019.12.13.이며, 전입일이 그보다 빠른 주식회사 디오와 박시하는 대항력이 있습니다. 전입일이 확인되지 않은 조일근은 대항력 여부를 단정할 수 없습니다.
| 임차인 / 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조광휘 1층 101호 33㎡ | 2023.09.26. | 보증금 미상 월 300,000원 | 2024.06.11. | 없음 | 미상 | 0원 |
| 주식회사 과수원 220㎡ | 2022.02.25. | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 주식회사 디오 33㎡ | 2018.05.15. | 15,000,000원 월세 미상 | 미확인 | 있음 | 없음 | 15,000,000원 |
| 김윤희 1층 102호 78.7㎡ | 2023.02.17. | 20,000,000원 월 1,900,000원 | 미확인 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 이현아 201호·202호 239.1㎡ | 2021.06.03. | 50,000,000원 월 3,000,000원 | 2024.05.27. | 없음 | 미상 | 0원 |
| 조일근(일등노인복지센타) 3층 | 미상 | 70,000,000원 월 2,950,000원 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박시하 4층 316.98㎡ | 2019.11.14. | 40,000,000원 월 3,000,000원 | 2024.06.11. | 있음 | 없음 | 40,000,000원 |
| 류난영 501호 138.49㎡ | 2020.08.21. | 20,000,000원 월 1,100,000원 | 2024.05.27. | 없음 | 미상 | 0원 |
| 강민서 5층 501호 99.42㎡ | 2021.10.15. | 20,000,000원 월 1,100,000원 | 2024.06.04. | 없음 | 미상 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 297,430,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 / 보증금 | 예상배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,964,020원 | 0원 |
| 인수 · 주식회사 디오 보증금 | 15,000,000원 | 0원 | 15,000,000원 |
| 인수 · 박시하 보증금 | 40,000,000원 | 0원 | 40,000,000원 |
| 2. 근저당 · 용문농업협동조합 | 3,477,500,000원 | 292,465,980원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 금호종합건설 주식회사 | 997,913,330원 | 0원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 양평축산업협동조합 | 20,256,116원 | 0원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 12,314,899원 | 0원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 경기신용보증재단 | 58,986,000원 | 0원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 용문농업협동조합 | 31,053,139원 | 0원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 0원 |
채권총액 4,598,023,484원 중 예상배당은 292,465,980원이며, 미배당은 4,305,557,504원입니다. 신청채권액 2,788,810,488원도 현재 회차 배당만으로 충족되지 않습니다. 양평군·국가 압류와 당해세, 임차인 최우선변제 여부에 따라 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
회차별 실질취득과 미배당
| 회차 | 최저가 | 확정 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 297,430,000원 | 55,000,000원 | 352,430,000원 | 4,305,557,504원 |
| 3회 유찰 시 | 208,201,000원 | 55,000,000원 | 263,201,000원 | 4,393,537,298원 |
| 4회 유찰 시 | 145,740,700원 | 55,000,000원 | 200,740,700원 | 4,455,123,154원 |
유찰될수록 최저가는 내려가지만 주식회사 디오와 박시하의 보증금 인수액 55,000,000원은 그대로 더해집니다. 따라서 응찰 판단은 최저가만이 아니라 최저가 + 인수액으로 봐야 합니다. 조일근의 대항력 여부가 확인돼 추가 승계가 발생하면 표의 실질취득보다 부담이 커질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 조은프라자 내 근린시설로, 501호는 영어학원과 피부관리센터로 나누어 이용 중입니다.
- 입지. 다문초등학교 북동측 인근의 간선도로변 상가 지대이며, 주변은 근린생활시설과 나지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 왕복 2차선 다문북길 변에 위치해 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 남측 직선거리 약 600m 지점에 용문역이 있습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 5층 건물로 엘리베이터, 공용위생, 급배수 및 지하주차 설비가 마련돼 있습니다.
- 도로. 토지는 평지의 상업용 대지이며 북측으로 폭 약 15m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 자연보전권역, 공장설립승인지역, 하수처리구역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 640㎡, 공시지가 1,292,000원/㎡이며 지목은 대, 지형은 평지·사다리형, 도로접면은 중로한면입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 조사 한계. 일부 내부 이용상태는 관계인 부재로 건축물현황도와 탐문조사에 의존했습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 현재 최저가 297,430,000원에 확정 인수 55,000,000원을 더한 352,430,000원을 기본 취득원가로 판단하세요.
- 조일근 대항력 확인. 전입일이 미상인 조일근의 점유개시일·사업자등록·임대차계약서와 보증금 70,000,000원의 승계 여부를 확인해야 합니다.
- 대항력 임차인 원본 대조. 주식회사 디오와 박시하의 임대차계약 존속 여부, 실제 점유 및 보증금 반환 내역을 확인하세요.
- 501호 분할 이용. 하나의 501호를 영어학원과 피부관리센터로 나눈 내부 경계, 출입구, 설비와 인도 범위를 현장에서 확인하세요.
- 501호 점유자. 류난영과 강민서는 말소기준 이후 전입이지만 현재 영업·점유 상태와 명도 협의 가능성을 확인하세요.
- 세금·배당 변동. 양평군과 국가 압류가 있으므로 당해세와 법정기일을 확인해야 하며 실제 근저당 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 수익성 검증. 감정가 할인율보다 현재 임대료, 공실 가능성, 관리비, 시설 원상복구비와 근린시설 매매사례를 기준으로 응찰가를 산정하세요.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사보고서, 감정평가서와 임대차 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “49% 최저가가 곧 49% 취득가는 아니다”
이 물건의 말소기준권리는 명확하고 후순위 등기 권리는 매각으로 소멸합니다. 그러나 매수인이 부담해야 할 보증금은 별도로 남습니다. 현재 회차 최저가 297,430,000원에 확인된 인수액 55,000,000원을 더하면 실질취득은 352,430,000원입니다. 여기에 전입일이 확인되지 않은 조일근의 보증금 70,000,000원은 대항력 가능·미상 위험으로 남아 있습니다.
또한 501호는 하나의 호실을 영어학원과 피부관리센터로 나누어 이용 중입니다. 근린시설은 내부 구조와 실제 점유, 임대수익 및 명도 범위가 가격을 좌우하므로 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 매력을 판단하기 어렵습니다. 등기 권리는 정리되지만 임차보증금과 점유는 정리되지 않은 물건입니다. 확정 인수 55,000,000원을 취득원가에 반영하고, 미상 임차인의 대항력까지 해소한 뒤 응찰가를 결정해야 합니다.
