수원지방법원 2024타경1366. 조은프라자 근린시설 사건으로, 매각물건명세서에는 일괄매각이라고 기재돼 있습니다. 감정 이용상태는 1층 근린생활시설, 2층 골프연습장, 3층 노인복지센터, 4층 휘트니스센터, 5층 영어학원 및 피부관리센터로 조사됐고, 본 표기 주소의 4층 전체는 휘트니스센터(STAR FIT)로 이용 중입니다. 가격은 감정가의 34.3%까지 내려왔지만, 권리분석상 낙찰대금 외에 별도 인수되는 임차보증금이 확인됩니다.
말소기준권리는 2019.12.13. 용문농업협동조합 근저당권입니다. 그보다 앞서 전입한 주식회사 디오(2018.05.15)와 박시하(2019.11.14)는 대항력이 있는 것으로 정리돼 있고, 확정일자 및 우선변제권이 확인되지 않아 배당표에서는 보증금 합계 55,000,000원을 매수인 인수로 처리하고 있습니다. 반면 조광휘·주식회사 과수원·김윤희·이현아·류난영·강민서는 전입일이 말소기준권리 이후이며, 조일근(일등노인복지센타)은 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경1366 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양평군 용문면 다문북길 106, 4층401호 (조은프라자) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 4층 전체 휘트니스센터(STAR FIT) 이용 |
| 소유자 | 정세화 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 785,000,000원 / 269,255,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권액 | 2,788,810,488원 |
| 말소기준권리 | 2019.12.13. 용문농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 3,477,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 비고 | 일괄매각 · 일부 9.9㎡ 증축, 집합건축물대장상 면적 150.45㎡ 기준 평가 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심
등기상 2019.12.13. 근저당권이 말소기준입니다. 이후의 가처분, 가압류 5건, 경매개시결정, 국 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 근저당권보다 앞선 임차인의 대항력은 등기권리의 소멸과 별개입니다. 현재 배당 시뮬레이션은 주식회사 디오의 15,000,000원과 박시하의 40,000,000원을 배당하지 않고 매수인 인수액 55,000,000원으로 계산하고 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 9명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 조광휘 | 1층 101호 33㎡ | 2023.09.26 | 미상 | 300,000원 | 2024.06.11 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 과수원 | 220㎡ | 2022.02.25 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 디오 | 33㎡ | 2018.05.15 | 15,000,000원 | 미상 | 미상 | 있음 | 미상 | 15,000,000원 인수 |
| 김윤희 | 1층 102호 78.7㎡ | 2023.02.17 | 20,000,000원 | 1,900,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이현아 | 201호·202호 239.1㎡ | 2021.06.03 | 50,000,000원 | 3,000,000원 | 2024.05.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조일근(일등노인복지센타) | 3층 | 미상 | 70,000,000원 | 2,950,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 박시하 | 4층 316.98㎡ | 2019.11.14 | 40,000,000원 | 3,000,000원 | 2024.06.11 | 있음 | 미상 | 40,000,000원 인수 |
| 류난영 | 501호 138.49㎡ | 2020.08.21 | 20,000,000원 | 1,100,000원 | 2024.05.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강민서 | 5층 501호 99.42㎡ | 2021.10.15 | 20,000,000원 | 1,100,000원 | 2024.06.04 | 없음 | 미상 | 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 위 9명은 모두 실제 임차인으로 봅니다. 대항력 있는 임차인은 2명이며 배당 시뮬레이션상 보증금 합계 55,000,000원이 매수인에게 승계됩니다. 조일근(일등노인복지센타)은 보증금 70,000,000원과 월차임 2,950,000원이 확인되지만 전입일이 없어, 대항력 유무를 어느 한쪽으로 단정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 269,255,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,569,570원 |
| 인수 · 주식회사 디오 보증금 | 15,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 박시하 보증금 | 40,000,000원 | 0원 |
| 근저당 · 용문농업협동조합 | 3,477,500,000원 | 264,685,430원 |
| 가압류 · 금호종합건설 주식회사 | 997,913,330원 | 0원 |
| 가압류 · 양평축산업협동조합 | 20,256,116원 | 0원 |
| 가압류 · 농협은행 주식회사 | 12,314,899원 | 0원 |
| 가압류 · 경기신용보증재단 | 58,986,000원 | 0원 |
| 가압류 · 용문농업협동조합 | 31,053,139원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 총 채권액 4,598,023,484원 중 배당 예상액은 264,685,430원이며, 미배당은 4,333,338,054원입니다. 대항력 임차인 2명의 보증금 55,000,000원은 배당금이 아니라 매수인 인수액으로 별도 계산됩니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가만 내려가고 인수액은 그대로
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 269,255,000원 | 55,000,000원 | 324,255,000원 | 4,333,338,054원 |
| 4회 유찰 시 | 188,478,500원 | 55,000,000원 | 243,478,500원 | 4,412,983,683원 |
| 5회 유찰 시 | 131,934,949원 | 55,000,000원 | 186,934,949원 | 4,468,735,624원 |
이 사건은 임차인 인수액 55,000,000원이 낙찰가보다 큰 유형은 아니므로, 유찰될수록 실질취득 총액 자체는 내려갑니다. 다만 현재 확인된 인수금 55,000,000원은 회차와 무관하게 유지되고, 조일근 임차인의 대항력 여부가 확정되지 않았다는 점도 그대로 남습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 다문초등학교 북동측 인근 조은프라자 내에 위치하고, 주변은 근린생활시설과 나지 등이 형성된 간선도로변 상가지대입니다.
- 교통. 왕복 2차선 다문북길 변에 있어 차량 접근이 가능하며 인근 버스정류장, 남측 직선거리 약 600m 지점에 용문역이 있습니다.
- 이용구성. 1층 근린생활시설, 2층 골프연습장, 3층 노인복지센터, 4층 휘트니스센터, 5층 영어학원 및 피부관리센터로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물이며 엘리베이터, 공용위생, 급·배수, 지하주차 설비가 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 상업용 토지이용, 토지면적 640.0㎡, 공시지가 1,292,000원/㎡입니다.
- 규제. 자연보전권역, 공장설립승인지역, 하수처리구역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 등에 포함됩니다.
- 증축. 목록9는 집합건축물대장상 9.9㎡가 2021.09.17. 증축됐고, 이를 포함한 150.45㎡를 기준으로 평가했습니다.
- 현황. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 없다고 조사됐으나, 일부 내부 이용상태는 관계인 부재로 건축물현황도 및 탐문조사에 의존했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 기준. 현재 최저가 269,255,000원에 확인된 인수액 55,000,000원을 더한 324,255,000원을 출발점으로 계산해야 합니다.
- 박시하·주식회사 디오. 두 임차인의 대항력과 보증금 잔액, 실제 점유 범위가 배당 시뮬레이션과 동일한지 원본으로 대조해야 합니다.
- 조일근 임차관계. 보증금 70,000,000원이나 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 추가 승계 여부를 입찰 전 확정해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 여러 층과 호실의 임차인이 함께 조사돼 있으므로 각 임차인의 점유부분이 매각대상 어느 목록과 대응하는지 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전. 2019.12.13. 설정 근저당권은 2024.10.30. 농업협동조합자산관리회사로 이전등기돼 있습니다.
- 증축 면적. 9.9㎡ 증축 및 150.45㎡ 평가 기준이 실제 사용·관리 상태와 일치하는지 확인해야 합니다.
- 미배당 규모. 현재 회차 채권 미배당이 4,333,338,054원으로 크므로 배당관계 및 말소대상 권리의 범위를 원본 서류에서 재확인해야 합니다.
맺으며 — “2.69억 낙찰”이 아니라 “최소 3.24억 취득”으로 봐야 한다
이 사건의 가장 중요한 숫자는 최저매각가 269,255,000원이 아니라 현재 확인된 인수액을 포함한 실질취득 324,255,000원입니다. 주식회사 디오와 박시하의 보증금 55,000,000원이 배당 없이 남고, 조일근(일등노인복지센타)은 전입일이 확인되지 않아 추가 승계 가능성을 완전히 배제할 수 없습니다. 한편 감정가 대비 34.3%라는 할인폭만으로 시세보다 싸다고 볼 실거래 근거도 없습니다. 따라서 이 물건의 승부처는 낙찰가 할인율보다 임차인별 대항력·보증금 잔액·점유범위를 얼마나 확정하느냐에 있습니다.
