수원지방법원 2024타경1366. 양평군 용문면 다문리의 조은프라자 근린시설 사건입니다. 감정평가상 2층 전체는 골프연습장(골프존)으로 이용 중이며, 매각물건명세서에는 일괄매각으로 기재되어 있습니다. 감정가 892,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 305,956,000원, 감정가의 34.3% 수준입니다. 하지만 이 사건은 가격 할인율보다 임차관계가 먼저입니다.

말소기준권리는 2019.12.13. 설정된 용문농업협동조합 근저당권 채권최고액 3,477,500,000원입니다. 이후 가처분·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 말소기준보다 앞서 대항요건을 갖춘 것으로 정리된 주식회사 디오 15,000,000원과 박시하 40,000,000원의 보증금은 배당이 아닌 매수인 인수로 계산되어 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차보증금은 별개

말소기준 근저당보다 뒤에 설정된 금호종합건설 가처분·가압류, 양평축산업협동조합·농협은행·경기신용보증재단·용문농업협동조합 가압류, 국가 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 그러나 임차인의 대항력은 등기권리와 별도 판단해야 합니다. 이 사건에서 확인된 매수인 인수액은 55,000,000원입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 9명

보증기관의 대위·승계 중복신고는 확인되지 않아 위 인원은 실제 임차인 9명으로 봅니다. 그중 대항력이 확인된 임차인은 주식회사 디오와 박시하이며, 두 보증금의 합계 55,000,000원이 현재 배당계산에서 매수인 인수로 반영되어 있습니다.

③ 가격 판단 — 감정가 할인율만으로 ‘싸다’고 할 수 없다

현재 최저매각가 305,956,000원은 감정가 892,000,000원의 34.3%입니다. 여기에 확정 인수 55,000,000원을 더하면 확인된 실질취득 부담은 360,956,000원, 감정가의 약 40.5%입니다.

다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균·최근 12개월 평균·최신 거래가가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인폭이나 3회 유찰 사실만으로 ‘시세보다 저렴하다’, ‘가격 메리트가 있다’고 결론 내리면 안 됩니다. 특히 근린시설이고 실제 이용도 골프연습장인 만큼 주거용 물건처럼 감정가 할인율만으로 환금성과 시장가격을 판단하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 305,956,000원 가정)

채권자 총 청구액 4,598,023,484원 중 예상 배당액은 300,872,616원이며, 미배당액은 4,297,150,868원입니다. 주식회사 디오·박시하 보증금 합계 55,000,000원은 배당재원에서 나가는 금액이 아니라 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 확정 인수 5,500만원은 남는다

확정 인수보증금은 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 55,000,000원으로 동일합니다. 따라서 입찰가격을 볼 때는 각 회차 최저가에 이 금액을 더한 부담을 기준으로 비교해야 합니다. 다만 조일근 보증금 70,000,000원의 대항력·승계 여부는 별도 확인 대상이므로 위 실질부담에는 포함하지 않았습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 다문초등학교 북동측 인근 조은프라자에 위치하며, 주변은 근린생활시설과 나지 등이 형성된 간선도로변 상가 지대입니다.
• 교통. 왕복 2차선 다문북길 변에 있어 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 용문역은 남측 직선거리 약 600m 지점입니다.
• 이용상태. 2층 전체가 골프연습장(골프존)으로 이용 중입니다. 주거용이 아닌 상업용 시설이므로 입찰가는 영업시설 수요와 임대수익·재임대 가능성까지 함께 검토해야 합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물이며 엘리베이터, 공용위생, 급·배수, 지하주차 설비가 있습니다.
• 도로. 북측으로 폭 약 15m 포장도로에 접합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역, 토지이용상황 상업용, 공시지가 1,292,000원/㎡이며 토지면적은 640㎡입니다.
• 규제. 자연보전권역·공장설립승인지역·하수처리구역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
• 건축물. 위반건축물 표시는 없으나, 목록4 일부 9.9㎡가 2021.09.17. 증축되어 집합건축물대장상 108.45㎡를 기준으로 평가되었습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확정 인수 55,000,000원 반영. 최저가 305,956,000원만 자금계획에 넣지 말고 디오·박시하 보증금까지 포함한 360,956,000원을 최소 확인 부담으로 보세요.
• 조일근 대항력 확인. 보증금 70,000,000원이나 전입신고일이 미상입니다. 대항력과 배당·승계 여부를 원본 서류로 확인해야 합니다.
• 201·202호 점유 확인. 이현아가 201호·202호 239.1㎡에 보증금 50,000,000원, 월세 3,000,000원으로 조사되어 있으며 대항력은 없는 것으로 정리되어 있습니다. 실제 명도·영업점유 상태를 확인해야 합니다.
• 일괄매각 범위 확인. 임차관계가 여러 층·호에 걸쳐 조사되어 있으므로 입찰 대상 목록과 각 임차인의 점유부분을 매각물건명세서 원본에서 대조하세요.
• 증축부분 확인. 9.9㎡ 증축 및 108.45㎡ 기준 평가가 매각조건·현황과 일치하는지 건축물대장과 감정평가서를 대조하세요.
• 가격 검증. 비교 실거래 자료가 없으므로 감정가 34.3%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 근린시설 임대수익과 실제 거래사례를 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “3회 유찰 = 싸다”가 아니라 “인수와 점유부터 확인”

이 사건의 후순위 등기권리는 말소기준권리 이후여서 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차관계는 단순하지 않습니다. 주식회사 디오 15,000,000원과 박시하 40,000,000원, 합계 55,000,000원은 매수인 인수로 계산되어 있어 현재 회차의 확인된 실질취득 부담은 360,956,000원입니다. 여기에 보증금 70,000,000원의 조일근은 대항력 가능·미상 상태입니다.

감정가 대비 34.3%라는 숫자는 눈에 띄지만, 비교 실거래 자료가 없어 시세 대비 저렴하다고 말할 근거는 없습니다. 이미 3회 유찰된 근린시설이고 임차인이 9명이며, 대항력 확정 임차인과 추가 미상 임차인이 함께 존재합니다. 이 사건의 핵심은 할인율보다 “실제 인수액이 어디까지인지, 일괄매각 범위의 점유관계를 정확히 확정할 수 있는지”입니다.