인천지방법원 2025타경1299. 영종별빛광장 남동측 인근 썬앤문타워 4층 403호로, 집합건축물대장상 용도는 의원입니다. 감정 시점에는 내부가 공실 상태였고 일부 비품과 자재가 남아 있었습니다. 감정가 3.01억원에서 3회 유찰돼 현재 최저가는 약 1.032억원까지 내려왔지만, 이 숫자만으로 싸다고 판단하면 안 됩니다. 2022년 수협은행 근저당보다 앞선 2020년 점유 신고 2건이 있고, 보증금 합계 4,500만원이 배당 없이 매수인에게 넘어가는 구조이기 때문입니다.

현재 회차 기준 실질취득액은 103,243,000원 + 45,000,000원 = 148,243,000원입니다. 인수보증금 4,500만원이 최저가보다 작으므로 낙찰가가 내려가면 실질취득액도 함께 내려가지만, 어느 회차에서도 입찰가는 반드시 인수보증금과 합산해 판단해야 합니다. 동일 용도의 최신 실거래 비교자료는 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 선순위 임차보증금은 남는다

말소기준권리는 2022.09.02 수협은행 근저당권입니다. 이후의 경매개시결정과 국세 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2023.10.17 인천광역시 중구 압류는 2023.10.19 해제로 이미 말소됐습니다. 문제는 등기 권리가 아니라 근저당보다 앞선 점유 신고입니다. 주식회사 오카이·김상우와 주식회사 썬앤문·오흥석은 모두 2020.07.20 점유 신고로 말소기준권리보다 앞서며, 확정일자와 배당요구가 확인되지 않아 각각 5,000,000원과 40,000,000원의 보증금이 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다.

② 임차인·점유관계 — 실제 신고 4건, 선순위 2건

보증기관의 대위·승계 신고는 없어 실제 신고된 점유관계는 4건입니다. 이 가운데 말소기준권리 이전 신고는 2건이며 보증금 합계는 45,000,000원입니다. 안희숙의 신고는 대상 403호가 아니라 603호로 기재돼 있어 본건과의 직접 관련성을 원본에서 다시 대조해야 합니다. 김상우는 등기부상 공유자이자 수협은행 근저당의 채무자와 이름이 같고, 임차 신고의 보증금도 확인되지 않아 관계인 점유 또는 가장임차 여부를 포함한 점유 실체 확인이 필요합니다.

③ 가격 구조 — 최저가가 아니라 실질취득액을 봐야 한다

현재 최저가는 감정가의 34.3%지만, 인수보증금을 합치면 실질취득액은 감정가의 약 49.3%입니다. 4회 유찰 시 실질취득액은 117,270,100원, 5회 유찰 시에는 95,589,070원으로 내려갑니다. 다만 이는 어디까지나 감정가와의 비교입니다. 동일 근린시설·의원 용도의 최근 거래가격이 확인되지 않은 상태에서는 148,243,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 판단할 근거가 부족합니다.

④ 예상배당표 (매각가 103,243,000원 가정)

국세·지방세가 당해세로 인정되는 경우 배당 순서와 수협은행 배당액은 달라질 수 있습니다. 임차보증금 45,000,000원은 매각대금 배당 밖에서 매수인이 별도로 부담하는 금액입니다.

⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 집합건축물대장상 용도는 의원이며, 조사 당시 내부는 공실 상태로 일부 비품과 자재가 남아 있었습니다.
• 입지. 인천광역시 중구 중산동 영종별빛광장 남동측 인근으로, 유사 근린생활시설·오피스텔·생활숙박시설이 형성된 성숙 중인 상가지대입니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
• 건물. 2020.07.02 사용승인된 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하 2층·지상 10층 건물이며, 승강기와 지하 주차장, 위생·급배수 및 소방설비가 있습니다.
• 도로. 북서측 약 20m, 남서측 약 15m 포장도로와 접한 중로각지입니다.
• 용도지역. 중심상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
• 토지. 대지 916.5㎡, 평지의 세로장방형 상업용 토지이며 공시지가는 ㎡당 3,060,000원입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 주거용 아파트가 아닌 의원 용도의 근린시설이고 현재 공실이며 3회 유찰된 만큼, 임대료·공실기간·관리비·용도 전환 가능성을 반영한 별도 수익성 검토가 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실질취득액으로 계산. 현재 회차 자금 기준은 최저가 103,243,000원이 아니라 인수보증금을 합한 148,243,000원입니다.
• 선순위 임대차 원본 확인. 주식회사 오카이·김상우와 주식회사 썬앤문·오흥석의 임대차계약서, 사업자등록일, 점유 개시일, 보증금 반환 여부와 배당요구 여부를 대조해야 합니다.
• 점유 범위 확인. 현황조사에 603호 및 186.04㎡·184.9㎡ 등 서로 다른 점유부분이 기재돼 있으므로, 본건 403호를 실제로 누가 점유하는지 현장에서 확인해야 합니다.
• 김상우 관계 확인. 공유자이자 근저당 채무자와 같은 이름의 점유 신고가 있으므로 가장임차인 여부, 관계회사 여부 및 실제 보증금 수수 여부를 확인해야 합니다.
• 조세채권 확인. 국세·지방세 압류와 당해세 금액은 배당표에 영향을 줄 수 있으므로 세목별 법정기일과 체납액을 확인해야 합니다.
• 공실 운영비 확인. 관리비 체납, 부가가치세 처리, 의원 시설 철거·복구비, 공실 기간 중 금융비용을 실질취득액에 더해 계산해야 합니다.
• 용도와 인허가 확인. 의원으로 재임대하거나 다른 근린시설로 사용할 경우 건축물대장 용도, 관리규약, 소방·주차·위생 관련 조건을 확인해야 합니다.
• 시세 검증. 동일 건물 및 인근 근린시설의 실제 매매사례와 현재 임대 호가를 별도로 조사하기 전에는 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하지 않아야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 문건접수 내역을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “1.03억 낙찰”이 아니라 “1.48억 취득”

이 물건의 가장 큰 착시는 3회 유찰된 103,243,000원이라는 숫자입니다. 등기상 수협은행 근저당과 후순위 압류는 소멸하지만, 2020년부터 신고된 대항력 임차인 2건의 보증금 45,000,000원이 남아 현재 회차 실질취득액은 148,243,000원입니다. 여기에 공실 의원의 관리비·명도·시설정비·재임대 비용까지 더해질 수 있습니다.

또한 동일 용도의 최근 실거래 비교가 없고, 현황조사상 점유부분과 호수 표기가 복잡하며, 공유자이자 채무자인 김상우의 점유 신고도 남아 있습니다. 따라서 이 사건은 “권리 대부분 소멸 + 임차보증금 일부 인수”라는 단순한 저가형 물건이 아니라, 임대차 실체와 상가 수익성을 함께 풀어야 하는 고난도 공실 근린시설입니다. 결론은 최저가 매력보다 인수·점유·환금성 위험이 앞서는 D등급입니다.