인천지방법원 2025타경1299. 인천 중구 중산동 썬앤문타워 6층 603호로, 집합건축물대장상 용도는 의원인 근린시설입니다. 감정가는 298,000,000원이고 3회 유찰된 현재 최저매각가는 102,214,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 34.3%까지 내려온 물건이지만, 이 사건은 최저가만 보면 안 됩니다. 말소기준인 2022.09.02. 수협은행 근저당보다 앞선 2020.07.20. 점유 내역 2건이 있고, 두 임차보증금 5,000,000원과 40,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 계산돼 있습니다.

현재 회차에서 낙찰가 102,214,000원에 인수보증금 45,000,000원을 더한 실질취득은 147,214,000원입니다. 이는 감정가의 약 49.4%지만, 감정가는 곧 시세가 아닙니다. 비교 가능한 최근 거래가 확인되지 않는 상태에서 “감정가보다 절반 이상 싸다”는 이유만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 특히 동일 인물인 김상우가 공유자·근저당 채무자이면서 점유 관계에도 반복해 나타나므로, 임대차의 실체와 점유자 관계 확인이 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 선순위 임차보증금은 인수

등기부상 말소기준은 2022.09.02. 설정된 수협은행 근저당권입니다. 이후의 임의경매개시결정과 공유자별 국세 압류 3건은 매각으로 소멸합니다. 다만 압류 자체의 소멸과 별개로, 국세가 당해세에 해당하면 매각대금에서 우선 차감돼 수협은행 배당액이 달라질 수 있습니다.

② 임차인·점유관계 — 실제 점유 범위 확인이 먼저

보증기관 대위·승계 신고는 없어 위 4건은 중복된 보증기관 신고가 아닙니다. 다만 603호로 기재된 면적은 78.37㎡인 반면, 다른 점유 내역에는 186.04㎡와 184.9㎡가 함께 기재돼 있습니다. 점유 부분이 실제로 603호에 해당하는지, 다른 호실과 혼재된 것인지 현황조사·매각물건명세서·임대차계약서 및 현장을 서로 대조해야 합니다.

③ 가격 구조 — 최저가가 아니라 147,214,000원이 출발점

현재 최저매각가는 102,214,000원이지만 매수인이 인수할 보증금이 45,000,000원이므로, 실질취득은 147,214,000원입니다. 감정가 298,000,000원과 비교하면 약 49.4%지만, 비교 가능한 최근 실거래가 없으므로 감정가 대비 비율만으로 가격 경쟁력을 확정할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 102,214,000원 가정)

집행비용을 차감한 99,983,004원이 수협은행에 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 2,180,016,996원이 미배당으로 남습니다. 대항력 임차보증금 45,000,000원은 배당대금에서 지급되지 않고 매수인이 별도로 인수합니다. 국세가 당해세에 해당하면 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 집합건축물대장상 603호 용도는 의원이며, 조사 당시 외부에는 “입주품목전문가그룹 꾸미지”라고 표기돼 있습니다.
• 입지. 영종별빛광장 남동측 인근으로, 근린생활시설·오피스텔·생활숙박시설 등이 형성된 성숙 중인 상가지대입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
• 건물. 2020.07.02 사용승인된 지하 2층·지상 10층 건물로, 위생·급배수·화재탐지·경보·소화전·승강기 설비와 지하 주차장이 있습니다.
• 도로. 토지는 평지의 세로장방형이며 북서측 약 20m, 남서측 약 15m 포장도로에 접합니다.
• 규제. 중심상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역·토지거래계약 허가구역에 포함됩니다.
• 토지. 전체 토지면적은 916.5㎡, 지목은 대, 공시지가는 3,060,000원/㎡이며 상업용으로 이용 중입니다.
• 하자. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실질취득 기준. 현재 회차의 출발금액은 최저가 102,214,000원이 아니라 인수보증금을 더한 147,214,000원입니다.
• 선순위 임대차 원본. 주식회사 오카이·김상우 및 (주)썬앤문·오흥석의 임대차계약서, 보증금 지급 증빙, 사업자등록·점유 개시 자료를 확인해야 합니다.
• 점유 범위. 78.37㎡, 186.04㎡, 184.9㎡로 서로 다른 면적 표기가 603호와 어떤 관계인지 현장과 도면으로 대조해야 합니다.
• 관계인 여부. 공유자·채무자인 김상우와 법인 임차인의 관계, 실제 사용 주체, 가장임차 가능성을 확인해야 합니다.
• 안희숙 배당. 안희숙은 말소기준 이후 전입해 대항력은 없고 2025.07.18. 배당요구를 했으나, 확정일자 및 우선변제 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
• 세금. 공유자별 국세 압류 3건 중 당해세가 있는지 확인해야 실제 배당과 인도 협상 구조를 판단할 수 있습니다.
• 가격 검증. 비교 가능한 최근 실거래가 없어 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하면 안 됩니다. 동일 건물과 인근 의원·근린시설의 매매·임대 사례를 별도로 대조해야 합니다.
• 용도·영업 가능성. 의원 용도와 현재 외부 표기가 다르므로 예정 업종의 건축물 용도 적합성, 경제자유구역 및 토지거래허가 관련 조건을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·임대차계약서와 현장 점유 상태를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “1.02억 낙찰”이 아니라 “1.47억 취득”

이 사건의 가장 큰 착시는 감정가 298,000,000원짜리 근린시설이 102,214,000원까지 내려왔다는 숫자입니다. 그러나 선순위 대항력 임차보증금 45,000,000원을 더하면 현재 회차 실질취득은 147,214,000원입니다. 더구나 비교 가능한 최근 실거래가 없고, 선순위 임차인 2건과 공유자·채무자의 점유 내역, 서로 다른 점유 면적이 겹칩니다.

말소기준 이후 등기권리는 정리되지만, 이 물건의 승부처는 등기 말소가 아니라 선순위 임차보증금의 실제 존부와 점유 실체입니다. 감정가 대비 할인율은 커 보이지만 근린시설의 환금성과 임대수익을 검증할 거래 자료가 없는 만큼 가격 가점을 주기 어렵습니다. 인수액을 포함한 총투입금 확인, 임대차 실체 확인, 현장 점유 확인이 모두 끝난 뒤에만 응찰가를 계산할 수 있는 고위험 확인형 물건입니다.