인천지방법원 2025타경1299. 인천 중구 중산동 썬앤문타워 6층 601호로, 집합건축물대장상 용도는 의원이며 감정평가 조사 당시 내부는 공실 상태였습니다. 소유권은 김상우·김정혜·손정민이 각각 3분의 1씩 공유하고 있습니다. 2022년 9월 2일 수협은행 근저당권이 설정됐고, 2025년 7월 3일 수협은행의 임의경매개시결정 이후 공유자별 국세 압류 3건이 이어진 구조입니다.

등기 권리만 보면 말소기준 이후의 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 이 사건의 진짜 쟁점은 등기부가 아니라 말소기준일보다 앞서 신고된 임차관계입니다. 주식회사 오카이·김상우 보증금 5,000,000원과 (주)썬앤문·오흥석 보증금 40,000,000원은 우선변제권 없이 대항력이 인정된 것으로 분석돼, 현재 배당 시나리오에서는 합계 45,000,000원 전액이 매수인 인수로 잡혀 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차보증금은 승계

말소기준은 2022년 9월 2일 접수된 수협은행 근저당권입니다. 2025년 경매개시결정과 국 명의 압류 3건은 모두 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 과거 무궁화신탁 명의 신탁등기 2건도 등기부상 이미 말소됐습니다. 따라서 등기 자체의 인수 권리는 확인되지 않지만, 말소기준보다 앞선 임차인의 대항력은 별도로 판단해야 합니다.

임차인·점유관계 — 승계 대상 2건

② 가격 해석 — 최저가보다 실질취득을 보라

현재 최저매각가는 144,060,000원으로 감정가 420,000,000원의 34.3%입니다. 그러나 낙찰 후 대항력 임차보증금 45,000,000원을 별도로 반환해야 하는 구조라면, 현재 회차의 실질취득은 189,060,000원입니다. 따라서 “감정가의 34%에 매수한다”는 표현은 실제 자금부담을 온전히 반영하지 못합니다.

이 사건의 인수액은 각 회차에서 45,000,000원으로 동일합니다. 낙찰가가 내려가면 실질취득액도 내려가지만, 고정된 보증금 인수부담이 차지하는 비중은 계속 커집니다. 가격 메리트는 최저가가 아니라 인수액을 더한 실질취득가를 기준으로 상가 실거래와 임대수익을 대조해야 판단할 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 144,060,000원 가정)

매각대금 144,060,000원에서 집행비용 2,816,840원을 제외한 141,243,160원이 수협은행에 배당되고, 채권 미배당액은 2,138,756,840원입니다. 임차보증금 45,000,000원은 매각대금 배분에 포함되지 않고 매수인의 별도 인수부담으로 계산됩니다. 수협은행 근저당은 공동담보이므로 실제 배당은 공동담보의 진행 결과와 최종 배당표에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 중구 중산동 영종별빛광장 남동측 인근으로, 유사 근린생활시설과 오피스텔·생활숙박시설이 혼재한 성숙 중인 상가지대입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
• 건물. 2020.07.02 사용승인된 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 10층 건물로, 승강기와 위생·급배수·화재탐지·소화전 설비 및 지하 주차장이 갖춰져 있습니다.
• 도로·토지. 북서측 약 20m, 남서측 약 15m 포장도로에 접한 평지의 세로장방형 토지이며, 토지면적은 916.5㎡, 공시지가는 3,060,000원/㎡입니다.
• 규제. 중심상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되고, 중로1류와 중로2류에 접합니다.
• 물건상태. 집합건축물대장상 의원 용도이며 601호는 조사 당시 공실이었습니다. 위반건축물과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 주거용 표준화 상품이 아닌 의원 용도 근린시설이므로, 공실 상태의 임대수요와 업종 적합성에 따라 매수층과 처분기간이 달라질 수 있습니다. 3회 유찰 이력도 함께 반영해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 인수보증금 재확인. 주식회사 오카이·김상우 5,000,000원, (주)썬앤문·오흥석 40,000,000원의 임대차계약서와 점유 부분, 보증금 반환 여부를 확인하세요.
• 601호와 신고 면적 대조. 감정평가상 601호 공실 상태와 현황조사상 186.04㎡ 임차관계가 동일 목적물을 가리키는지 매각물건명세서와 현황조사 원문으로 특정해야 합니다.
• 김상우 점유신고 검증. 공유자·근저당 채무자와 같은 이름으로 신고된 184.9㎡ 점유관계는 보증금이 미상이며 가장임차인 또는 관계인 가능성이 지적돼 있습니다.
• 국세 압류 확인. 공유자별 국세 압류 3건이 있으므로 당해세 해당 여부와 최종 배당순위를 확인하세요. 당해세가 우선 차감되면 수협은행 배당액은 달라질 수 있습니다.
• 응찰가 산정. 최저가에 인수액 45,000,000원을 더한 실질취득가를 기준으로 공실기간, 예상 임대료와 동일 권역 근린시설 가격을 검증하세요.
• 공동담보 경과 확인. 수협은행 근저당은 공동담보목록 제2022-1871호에 연결돼 있으므로 다른 공동담보 물건의 매각·배당 진행을 함께 확인하세요.
• 용도·규제 확인. 의원 용도 활용계획과 중심상업지역·경제자유구역·토지거래계약 허가구역 관련 절차를 입찰 전에 확인하세요.

맺으며 — “34% 낙찰”이 아니라 “45% 실질취득”

이 사건은 3회 유찰돼 최저가가 감정가의 34.3%까지 낮아졌지만, 그 숫자만으로 저가매수라 판단하면 안 됩니다. 대항력 임차인 2건의 보증금 45,000,000원이 배당되지 않는 구조라면 현재 회차의 실질취득은 189,060,000원, 감정가의 45.0%입니다.

후순위 등기 권리는 소멸하지만, 공실로 평가된 601호와 현황조사상 임차관계의 범위가 명확히 정리되지 않았고, 소유자·채무자와 같은 이름의 점유신고 및 국세 압류 3건도 남아 있습니다. 등기 소멸만 보고 들어갈 물건이 아니라, 임대차 원본과 점유 범위를 먼저 확정해야 하는 인수형 근린시설입니다. 권리 확인 전 가격 판단은 보류가 맞습니다.