인천지방법원 2025타경1299. 인천 중구 중산동 썬앤문타워 6층 604호로, 집합건축물대장상 용도는 의원인 근린시설입니다. 2020년 사용승인된 지하 2층·지상 10층 철근콘크리트 건물이며, 604호는 조사 당시 일부 가구와 비품이 남아 있는 내부 공실 상태로 확인됐습니다.
등기상 공유자는 김상우·김정혜·손정민으로 각 지분은 3분의 1입니다. 2022년 9월 2일 설정된 수협은행 근저당권이 말소기준이며, 이후 임의경매개시결정과 공유자별 압류 3건은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 등기상 후순위 권리가 소멸한다고 해서 매수인의 부담이 0원이 되는 것은 아닙니다. 말소기준보다 먼저 전입한 점유관계 2건이 있고, 예상배당표는 그 보증금 5,000,000원과 40,000,000원을 전액 매수인 인수로 계산하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1299 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 중산동 1885-8 썬앤문타워 6층 604호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 집합건축물대장상 의원 · 조사 당시 내부 공실 상태(일부 가구 및 비품 등 소재) |
| 공유자 | 김상우 3분의 1 · 김정혜 3분의 1 · 손정민 3분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 374,000,000원 / 128,282,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 2,255,955,701원 |
| 말소기준권리 | 2022.09.02 수협은행 근저당권 · 채권최고액 2,280,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.04.22 |
① 권리 흐름 — 등기 후순위는 소멸, 임차보증금은 별도
2020년 신탁과 신탁재산 귀속 과정을 거쳐 김상우·김정혜·손정민이 각 3분의 1 지분을 보유했고, 2022년 9월 2일 수협은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 2025년의 경매개시결정과 공유자별 압류 3건은 모두 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유관계 — 예상 인수 4,500만원
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 배당요구 | 매수인 부담 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 안희숙 | 78.37㎡(603호) | 2025.03.26 | 8,000,000원 월 1,200,000원 | 대항력 無 말소기준 이후 | 2025.07.18 신고 | 인수 없음 |
| 주식회사 오카이, 김상우 | 186.04㎡ | 2020.07.20 | 5,000,000원 차임 확인되지 않음 | 대항력 有 말소기준 이전 | 확인되지 않음 | 5,000,000원 인수 |
| (주)썬앤문, 오흥석 | 186.04㎡ | 2020.07.20 | 40,000,000원 월 3,500,000원 | 대항력 有 말소기준 이전 | 확인되지 않음 | 40,000,000원 인수 |
| 김상우 | 184.9㎡ | 2024.06.20 | 보증금 미상 차임 미상 | 대항력 無 말소기준 이후 | 확인되지 않음 | 보증금·관계 확인 필요 |
말소기준일인 2022년 9월 2일보다 앞선 전입은 두 건입니다. 주식회사 오카이·김상우의 보증금 5,000,000원과 (주)썬앤문·오흥석의 보증금 40,000,000원은 확정일자와 우선변제권이 확인되지 않아 배당표에서 배당액이 0원으로 계산됐고, 합계 45,000,000원이 매수인 인수액으로 반영됐습니다.
③ 가격 판단 — 최저가가 아니라 실질취득으로 본다
현재 최저매각가는 감정가 374,000,000원의 34.3%인 128,282,000원입니다. 하지만 선순위 보증금 45,000,000원을 더하면 취득 관련 세금·명도비용을 제외한 실질취득은 173,282,000원으로 올라갑니다. 이는 감정가의 약 46.3%입니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 근저당 예상배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 128,282,000원 | 45,000,000원 | 173,282,000원 | 125,686,052원 |
| 4회 유찰 시 | 89,797,400원 | 45,000,000원 | 134,797,400원 | 87,781,047원 |
| 5회 유찰 시 | 62,858,179원 | 45,000,000원 | 107,858,179원 | 61,326,732원 |
유찰이 이어져도 선순위 보증금 45,000,000원은 그대로 남는 계산입니다. 따라서 매각가만 보면 128,282,000원에서 89,797,400원, 62,858,179원으로 낮아지지만 실질취득은 각각 173,282,000원, 134,797,400원, 107,858,179원입니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 128,282,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,595,948원 | 매각가의 약 2.0% 추정 |
| 인수 · 주식회사 오카이, 김상우 | 5,000,000원 | 0원 | 대항력 有 · 전액 매수인 인수 |
| 인수 · (주)썬앤문, 오흥석 | 40,000,000원 | 0원 | 대항력 有 · 전액 매수인 인수 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 2,280,000,000원 | 125,686,052원 | 미배당 2,154,313,948원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
선순위 보증금 45,000,000원은 매각대금에서 배당되는 금액이 아니라 매수인이 매각대금 외에 부담하는 예상 인수액입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 의원인 근린시설입니다. 604호는 조사 당시 내부 공실 상태였고, 일부 가구와 비품이 남아 있었습니다.
- 입지. 영종별빛광장 남동측 인근으로, 주변은 근린생활시설·오피스텔·생활숙박시설 등이 형성된 성숙 중인 상가지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
- 도로. 북서측과 남서측으로 각각 폭 약 20m와 15m의 포장도로에 접합니다.
- 건물. 2020.07.02 사용승인된 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 10층 건물이며, 승강기와 지하주차장, 위생·급배수·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 중심상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역에 속하고, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 대지 916.5㎡, 평지의 세로장방형 중로각지이며 공시지가는 ㎡당 3,060,000원입니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 아파트가 아닌 의원 용도의 근린시설이므로 매수층과 금융조건이 제한될 수 있습니다. 공실 상태와 3회 유찰 이력도 임대수요·재매각 가능성을 별도로 검토해야 한다는 신호입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 상한 설정. 현재 최저가 128,282,000원에 예상 인수 45,000,000원을 더한 173,282,000원을 기본 취득원가로 계산하세요.
- 선순위 임대차 원본 확인. 주식회사 오카이·김상우 및 (주)썬앤문·오흥석의 계약서, 임차 목적물, 실제 점유, 보증금 지급내역과 배당요구 여부를 확인하세요.
- 호실 범위 대조. 604호 공실 조사와 603호·186.04㎡·184.9㎡ 점유 기재가 서로 일치하지 않습니다. 각 점유관계가 어느 호실에 대응하는지 확정해야 합니다.
- 김상우의 지위 확인. 공유자·채무자와 점유 신고자가 동일하므로 소유자 점유인지, 법인 임차관계인지, 보증금이 실제 존재하는지 확인하세요.
- 세금 교부청구 확인. 인천세무서장 압류 3건과 관련된 체납세액·당해세 여부를 배당요구종기 이후 기록에서 확인하세요.
- 근린시설 시세 조사. 동일 건물과 인근의 의원·사무소·근린시설 실거래, 공실률, 보증금·월세 수준을 조사해 173,282,000원의 가격 적정성을 판단하세요.
- 용도와 인허가 확인. 의원 용도 유지 또는 다른 근린시설로의 사용 가능 여부, 관리규약과 영업 인허가 조건을 확인하세요.
- 관리비·점유물 확인. 공용부분 관리비 체납과 내부에 남은 가구·비품의 소유관계, 철거·폐기비용을 관리사무소와 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·배당요구 및 세금 교부청구 기록을 직접 대조하세요.
맺으며 — “34% 최저가”보다 “4,500만원 인수”가 먼저다
이 물건은 감정가 374,000,000원에서 세 차례 유찰돼 128,282,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 선순위 점유관계 2건의 보증금 합계 45,000,000원을 더하면 현재 실질취득은 173,282,000원입니다. 등기부 후순위 권리는 소멸하지만, 매수인 부담까지 깨끗한 물건은 아닙니다.
핵심은 두 가지입니다. 첫째, 공실로 조사된 604호와 현황조사상 임차·점유 범위의 불일치를 해소해야 합니다. 둘째, 의원 용도의 근린시설인 만큼 동일 유형 실거래와 임대수익을 확인해야 합니다. 이 두 가지가 확인되기 전에는 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 평가할 수 없습니다. 권리상 결론은 등기 소멸은 명확하지만, 선순위 보증금 인수와 점유 범위 확인이 필요한 조건부 검토 물건입니다.
