대구지방법원 2025타경9063. 경상북도 칠곡군 북삼읍 숭오리 1368-5의 복수층형 다세대주택 제1층 제4호입니다. 감정가는 168,000,000원이고 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 82,320,000원입니다. 권리분석의 기준은 2017.11.29 설정된 김영옥의 근저당권 150,000,000원이며, 그 뒤의 가압류·압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다. 임차인 신고 내역이 없어 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 이 물건은 가격 판단을 단순히 “감정가의 절반”이라는 숫자로 끝내기 어렵습니다. 비교 가능한 실거래 금액이 제시되지 않았고, 해당 건물은 4세대 규모이며 감정평가상 주변이 단독주택·농경지·임야 등으로 형성된 산간 농경지대입니다. 현재 최저가가 크게 내려온 사실과 실제 시장가치가 저렴하다는 판단은 별개의 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9063 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 칠곡군 북삼읍 숭오리 1368-5 1층4호 · 경상북도 칠곡군 북삼읍 숭산로 243-1 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 복수층형 다세대주택 |
| 전용면적 | 51.86㎡ |
| 소유자 | 주식회사대경이엔씨 |
| 감정가 / 최저가 | 168,000,000원 / 82,320,000원 (2회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 준공 | 2017.10.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 배당계산에서도 매수인이 인수할 보증금이나 권리는 0원으로 잡혀 있습니다. 말소기준권리는 2017.11.29 김영옥 근저당권이며, 이후 장성도, 한일건재공업주식회사, 안기준의 가압류와 칠곡군·대구광역시달서구·밀양시의 압류, 2025.08.26 경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다.
② 가격 판단 — 49%지만 시세 비교 자료가 없다
현재 최저매각가는 82,320,000원으로 감정가 168,000,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 57,624,000원, 4회 유찰 시 40,336,800원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 하지만 이 물건과 직접 비교할 최근 실거래 금액은 제시되지 않았습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 82,320,000원 | 166,811,050원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 57,624,000원 | 191,062,522원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 40,336,800원 | 208,038,552원 |
같은 건물은 총 4세대 규모이고, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 현재 물건 역시 이미 2회 유찰된 상태입니다. 다만 매각사례 금액이나 최근 실거래가가 없어 “82,320,000원이 시장가보다 싸다”라고 단정할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 82,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,881,760원 |
| 2. 근저당권 · 김영옥 | 150,000,000원 | 80,438,240원 |
| 3. 가압류 · 장성도 | 35,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 한일건재공업주식회사 | 24,103,290원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 안기준 | 38,146,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 247,249,290원 중 80,438,240원이 배당되고 166,811,050원이 미배당으로 남는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 복수층형 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 슬라브지붕 2층건의 제1층 제4호입니다.
- 주변환경. 숭산마을 남서측 인근으로 단독주택·농경지·임야 등이 형성된 산간 농경지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 제반 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 도로. 동측 폭 약 4~5미터 콘크리트 포장도로를 통해 진입 가능하며, 남서측 폭 약 6미터 콘크리트 포장도로와도 접하지만 이용하지 않는 상태입니다.
- 토지. 토지면적 1,321.0㎡, 자연녹지지역·도시지역이며 공시지가는 77,100원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역 전부제한지역이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 건물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 위생·급배수·화재탐지·난방설비를 갖추고 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확인. 실거래 비교금액이 없으므로 감정가 대비 49%라는 이유만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 인근 유사 다세대의 실제 거래가격을 확인해야 합니다.
- 임대관계 현장 확인. 감정평가서의 임대관계는 미상입니다. 현재 임차인 신고는 없지만 점유관계는 매각물건명세서·현황조사 및 현장에서 다시 확인하는 것이 안전합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 관련 압류 이력이 있어 당해세 여부와 실제 배당 순위를 확인해야 합니다.
- 공매 관련 원본 대조. 2023년 공매공고와 공매취소공고 기록이 있으므로 현재 법원경매와의 관계를 원문서로 교차 확인해야 합니다.
- 환금성 확인. 4세대 규모 다세대이며 주변환경이 산간 농경지대인 만큼 낙찰가보다 향후 매도 가능가격과 매수층을 함께 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원과 가격 매력은 별개”
이 사건은 매수인 인수액이 0원이고 임차인 신고도 없어 권리구조 자체는 비교적 단순합니다. 그러나 현재 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 가격 메리트까지 인정하기는 어렵습니다. 비교 가능한 최근 실거래가 없고, 이미 2회 유찰됐으며, 4세대 규모 다세대·산간 농경지대라는 환금성 조건이 있기 때문입니다. 세금 압류와 과거 공매 관련 기록까지 원본으로 확인한 뒤, 권리의 안전성과 실제 시장가격을 분리해 판단해야 하는 물건입니다.
