대구지방법원 2025타경9063. 칠곡군 북삼읍 숭오리 1368-5, 숭산로 243-1 소재 복수층형 다세대주택 1층3호입니다. 등기상 소유자는 주식회사대경이엔씨이고, 현재 분석상 말소기준은 2017.11.29. 김영옥의 근저당권 150,000,000원입니다. 그 뒤의 가압류·압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 임차인은 확인되지 않아 매수인이 승계할 임차보증금은 0원으로 계산됩니다.
다만 이 물건은 권리만 보고 가격 매력을 판단하기 어렵습니다. 감정가 162,000,000원에서 2회 유찰돼 최저매각가가 79,380,000원까지 낮아졌지만, 동일 물건군의 최근 실거래 가격 자료가 없어 실질취득가 79,380,000원이 현재 시장가격보다 낮은지 여부는 확인할 수 없습니다. 따라서 “감정가 대비 49%”라는 할인율 자체를 시세 메리트로 바꾸어 해석하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9063 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 칠곡군 북삼읍 숭오리 1368-5 1층3호 · 도로명 경상북도 칠곡군 북삼읍 숭산로 243-1 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 복수층형 다세대주택 |
| 소유자 | 주식회사대경이엔씨 |
| 감정가 / 최저가 | 162,000,000원 / 79,380,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 910,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2017.11.29. 근저당권 · 김영옥 · 채권최고액 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 임차인 인수는 없고, 후순위 권리는 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·승계할 임차보증금 문제는 현재 자료상 발생하지 않습니다. 말소기준인 2017.11.29. 김영옥 근저당 이후의 장성도·한일건재공업주식회사· 안기준 가압류, 칠곡군·밀양시 압류 및 2025.08.26. 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%라도 ‘시세 할인’으로 단정할 수 없다
현재 최저가는 79,380,000원, 감정가 162,000,000원의 49%입니다. 다음 회차까지 유찰될 경우 시나리오상 최저가는 55,566,000원(감정가 34%), 그 다음은 38,896,200원(감정가 24%)입니다. 다만 이 숫자들은 감정가 대비 경매 진행가격일 뿐, 최근 실거래와 직접 비교된 시장 할인율이 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 79,380,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,828,840원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 김영옥 | 150,000,000원 | 77,551,160원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 장성도 | 35,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 3번 가압류 · 한일건재공업주식회사 | 24,103,290원 | 0원 |
| 5. 갑구 4번 가압류 · 안기준 | 38,146,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 247,249,290원 중 예상배당은 77,551,160원이며, 미배당은 169,698,130원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 과거 집행 이력 — 여러 번 경매가 시작됐지만 취하
이 부동산에는 과거에도 중앙로신용협동조합을 채권자로 한 임의경매가 반복됐습니다. 2018.05.23. 경매개시결정은 2020.07.02. 취하, 2020.12.18. 경매개시결정은 2021.12.03. 취하, 2022.01.21. 경매개시결정은 2024.10.14. 취하돼 각각 말소됐습니다. 현재 사건은 2025.08.26. 새로 개시된 경매입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 복수층형 다세대주택으로 이용 중이며, 전체 규모는 4세대입니다.
- 주위환경. 숭산마을 남서측 인근이며 단독주택·농경지·임야 등이 형성된 산간 농경지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 토지 동측으로 폭 약 4~5미터 콘크리트 포장도로를 통해 진입할 수 있고, 남서측으로 폭 약 6미터 콘크리트 포장도로와 접하지만 이용하지 않는 상태입니다.
- 토지. 자연녹지지역·도시지역이며 지목은 대, 토지면적 1,321㎡, 완경사의 사다리형 토지입니다. 공시지가는 77,100원/㎡입니다.
- 시설. 위생·급배수설비, 화재탐지설비, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 2층 건물이며, 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래·현장 호가 확인. 최근 실거래 가격이 확인되지 않으므로 감정가 대비 49%만 보고 시세 메리트를 판단하지 말고, 북삼읍 숭오리 일대 다세대의 실제 매물가격과 거래 가능성을 확인하세요.
- 환금성 점검. 4세대 규모 다세대, 자연녹지지역, 산간 농경지대라는 특성상 매도 시 매수층이 좁을 수 있습니다.
- 점유 상태 확인. 임대관계는 미상으로 기재돼 있지만 임차인 신고는 없습니다. 실제 점유자와 인도 필요 여부는 현장에서 재확인하는 편이 안전합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류가 있으므로 법정기일과 당해세 여부에 따라 실제 배당 순서가 달라질 수 있습니다.
- 공매 교차 확인. 과거 한국자산관리공사 공매공고 및 취소 이력이 있어 현재 진행 상태를 별도로 확인하세요.
- 등기 원본 재확인. 2026.10.01. 발급된 등기사항전부증명서 기준 권리관계와 매각물건명세서를 입찰 직전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “권리는 가볍지만, 가격의 답은 현장에 있다”
이 물건의 장점은 분명합니다. 임차인 신고가 없고, 현재 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조라 권리분석 자체는 비교적 단순합니다. 하지만 2회 유찰로 최저가가 79,380,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 매력을 인정할 수는 없습니다. 최근 실거래 비교자료가 없고, 4세대 다세대·자연녹지지역· 산간 농경지대라는 환금성 제약이 있기 때문입니다. 권리 부담은 낮지만, 응찰 판단의 승부처는 실질취득가가 아니라 그 가격에 다시 팔 수 있는 시장이 실제로 존재하는지에 있습니다.
