대구지방법원 2025타경9063. 칠곡군 북삼읍 숭오리 1368-5 소재 1층1호로, 감정평가상 복수층형 다세대주택입니다. 현재 소유자는 주식회사대경이엔씨입니다. 등기상 2017년부터 근저당·가압류·압류와 여러 차례의 경매개시 및 취하가 이어졌고, 이번 경매의 권리분석상 말소기준은 2017.11.29 김영옥 근저당권 150,000,000원으로 계산돼 있습니다.
현재 최저매각가는 79,380,000원으로 감정가 162,000,000원의 49%입니다. 하지만 이 숫자는 어디까지나 감정가 대비 할인율입니다. 실거래 시세보다 낮다는 뜻으로 바꿔 읽을 근거는 없으므로, 이 리포트에서는 “49%니까 싸다”는 가격 가점을 주지 않습니다. 대신 권리 인수 여부와 배당 부족, 환금성 지표를 중심으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9063 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 칠곡군 북삼읍 숭오리 1368-5 1층1호 · 도로명 경상북도 칠곡군 북삼읍 숭산로 243-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 복수층형 다세대주택 · 철근콘크리트구조 슬라브지붕 2층 건물 |
| 소유자 | 주식회사대경이엔씨 |
| 감정가 / 최저가 | 162,000,000원 / 79,380,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중앙로신용협동조합 / 910,000,000원 |
| 건물 규모 | 4세대 · 사용승인 2017.10.26 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 배당상 인수 0원, 등기 원본 대조는 필수
임차인 신고 내역은 확인되지 않지만 감정평가서의 임대관계는 미상입니다. 따라서 “임차인이 확실히 없다”고 단정하기보다는 현황조사·매각물건명세서 원본으로 점유관계를 최종 확인하는 것이 맞습니다. 배당 시뮬레이션에서는 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있습니다.
② 가격 구조 — 49%까지 내려왔지만 ‘시세 메리트’로 단정하지 않는다
이 물건은 감정가 162,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저가가 79,380,000원까지 낮아졌습니다. 다음 유찰 시나리오는 55,566,000원, 그 다음은 38,896,200원입니다. 그러나 유찰률 자체는 시장가치가 아니라 경매 절차상 최저가격 변화를 보여주는 숫자입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 79,380,000원 | 49% | 191,758,130원 |
| 3회 유찰 시 | 55,566,000원 | 34.3% | 215,143,478원 |
| 4회 유찰 시 | 38,896,200원 | 24.01% | 231,513,222원 |
세 시나리오 모두 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 낙찰가가 낮아질수록 매수인의 권리 인수가 늘어나는 구조가 아니라, 후순위 채권자의 미배당이 191,758,130원 → 215,143,478원 → 231,513,222원으로 커지는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 79,380,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,828,840원 |
| 2. 근저당 · 김영옥 | 150,000,000원 | 77,551,160원 |
| 3. 가압류 · 장성도 | 35,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 한일건재공업주식회사 | 24,103,290원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 안기준 | 38,146,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 근로복지공단 | 22,060,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 배당표 반영 채권 합계는 269,309,290원, 채권자 배당액은 77,551,160원, 미배당은 191,758,130원입니다. 배당 계산에는 당해세 및 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지정보 기준)
- 입지. 북삼읍 숭오리 ‘숭산마을’ 남서측 인근. 주변은 단독주택·농경지·임야 등이 형성된 산간 농경지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진·출입이 가능하며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 4~5미터 콘크리트 포장도로를 통해 진입 가능하고, 남서측으로 폭 약 6미터 콘크리트 포장도로와 접하나 이용하지 않는 상태입니다.
- 토지. 대지 1,321.0㎡ · 완경사 · 사다리형 · 다세대주택부지로 이용 중이며 공시지가는 77,100원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·가축사육제한구역입니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 건물. 4세대 규모, 사용승인 2017.10.26. 위생·급배수·화재탐지·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 환금성 지표. 관련 경매통계상 평균 유찰 2.0회, 매각률 0.0%입니다. 감정가 대비 할인폭과 별개로 실제 매수수요 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 착시 경계. 현재 최저가는 감정가의 49%지만, 이 수치만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 마세요.
- 을구 1번·1-1번 확인. 중앙로신용협동조합 근저당의 말소 표시와 2025.10.22 케이씨유엔피엘대부주식회사 앞으로의 근저당권 이전등기를 최신 등기에서 대조하세요.
- 점유관계 확인. 임차인 신고 내역은 확인되지 않으나 감정평가서의 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서로 실제 점유자를 확인하세요.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있으면 배당 순위와 금액이 바뀔 수 있습니다.
- 공매 교차 확인. 한국자산관리공사 공매공고 및 취소 이력이 있으므로 별도 진행 상태를 확인하세요.
- 환금성 점검. 4세대 다세대, 산간 농경지대 입지, 평균 유찰 2.0회·매각률 0.0% 지표를 감안해 실제 매수수요를 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·세금 및 공매 관련 자료를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 메리트”
이 물건의 긍정 요소는 분명합니다. 현재 배당 구조에서 매수인 인수는 0원이고, 말소기준 이후의 다수 가압류·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 투자 판단의 핵심은 권리 하나로 끝나지 않습니다. 2회 유찰돼 감정가의 49%까지 내려왔어도 그 자체가 시세보다 싸다는 증거는 아니며, 4세대 다세대·산간 농경지대 입지와 평균 유찰 2.0회·매각률 0.0%라는 환금성 지표를 함께 봐야 합니다.
여기에 임대관계 미상, 국세·지방세 압류에 따른 당해세 가능성, 과거 공매공고, 그리고 을구 1번 근저당의 말소 표시와 1-1번 근저당권 이전등기가 함께 존재합니다. 따라서 결론은 “권리상 인수는 0원이지만, 등기 원본과 점유·세금·환금성을 확인한 뒤 가격을 판단할 물건”입니다. 감정가 대비 할인율만 보고 접근하기에는 확인해야 할 변수가 적지 않습니다.
