79,380,000원
대구지방법원 2025타경9063. 칠곡군 북삼읍 숭오리 1368-5의 복수층형 다세대주택 1층 2호입니다. 감정가 162,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 79,380,000원입니다. 권리의 기준점은 2017.11.29. 설정된 김영옥의 채권최고액 150,000,000원 근저당입니다. 그 뒤 가압류와 압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 정리돼 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
문제는 가격 판단입니다. 감정가 대비 절반 이하까지 낮아졌다는 숫자는 강하게 보이지만, 동일 물건군의 실거래 가격을 대조할 근거가 확인되지 않습니다. 게다가 감정평가상 주변은 단독주택·농경지·임야가 섞인 산간 농경지대이고, 건물은 총 4세대입니다. 따라서 “49%니까 싸다”라는 결론은 피해야 하는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9063 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 칠곡군 북삼읍 숭오리 1368-5 1층2호 · 도로명 경상북도 칠곡군 북삼읍 숭산로 243-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 복수층형 다세대주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬라브지붕 2층건 중 복수층형 제1층 제2호 |
| 소유자 | 주식회사대경이엔씨 |
| 감정가 / 최저가 | 162,000,000원 / 79,380,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중앙로신용협동조합 / 910,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
임차인 명세상 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 ‘미상’으로 기재돼 있으므로 현황조사와 매각물건명세서 원본을 입찰 전에 다시 대조하는 편이 안전합니다. 권리상 말소기준은 김영옥 근저당이고, 이후 장성도·한일건재공업주식회사·안기준의 가압류와 칠곡군·대구광역시달서구·밀양시의 압류, 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 계산돼 있습니다.
② 가격·환금성 — 49% 할인보다 ‘비교 시세 부재’가 중요
현재 회차는 감정가의 49%인 79,380,000원입니다. 다음 회차 시나리오는 55,566,000원, 그 다음은 38,896,200원까지 내려갑니다. 그러나 이 숫자는 모두 감정가 대비 할인폭일 뿐, 실거래 시세 대비 저렴하다는 의미는 아닙니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 예상 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 79,380,000원 | 49% | 169,698,130원 |
| 3회 유찰 시 | 55,566,000원 | 34% | 193,083,478원 |
| 4회 유찰 시 | 38,896,200원 | 24% | 209,453,222원 |
건물 통계상 평균 유찰 횟수도 2.0회입니다. 현재 회차가 이미 그 수준에 와 있다는 점은 가격이 충분히 내려왔다는 증거라기보다, 이 유형에서 응찰자가 가격을 보수적으로 본 이력으로 해석하는 편이 안전합니다. 실거래 검증 없이 감정가 할인율만 보고 가격 가점을 줄 근거는 부족합니다.
③ 예상배당표 (매각가 79,380,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,828,840원 |
| 2. 근저당 · 김영옥 | 150,000,000원 | 77,551,160원 |
| 3. 가압류 · 장성도 | 35,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 한일건재공업주식회사 | 24,103,290원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 안기준 | 38,146,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 247,249,290원 가운데 77,551,160원이 채권자에게 배당되고, 미배당액은 169,698,130원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 숭산마을 남서측 인근. 주변은 단독주택·농경지·임야 등이 형성된 산간 농경지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 4~5미터 콘크리트 포장도로를 통해 진입 가능하며, 남서측 폭 약 6미터 도로와도 접하지만 이용하지 않는 상태입니다.
- 토지. 1,321.0㎡ · 지목 대 · 완경사 · 사다리형 · 다세대주택부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·가축사육제한구역이며 공시지가는 77,100원/㎡입니다.
- 건물. 2017.10.26. 준공된 4세대 다세대로, 위반건축물 사항과 공부상 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세부터 확인. 현재 최저가 79,380,000원이 실거래 대비 싼지 확인할 수 있는 거래 근거가 부족합니다. 인근 다세대 실거래와 실제 매물 호가를 별도로 대조해야 합니다.
- 세금 우선순위. 국세·지방세 압류 4건 가운데 당해세 여부와 금액을 확인해 실제 배당순서를 다시 계산해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 명세에는 임차인이 없지만 감정평가서상 임대관계가 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서와 현장 점유 상태를 재확인해야 합니다.
- 공매 이력. 과거 한국자산관리공사 공매공고와 취소 이력이 있으므로 관련 절차가 완전히 종료됐는지 원본을 교차 확인하는 편이 안전합니다.
- 환금성. 4세대 다세대이고 자연녹지지역의 산간 농경지대에 위치합니다. 낙찰가뿐 아니라 향후 매도 기간과 매수층까지 함께 따져야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인 = 시세보다 싸다”는 아니다
이 물건의 장점은 권리구조가 비교적 분명하다는 데 있습니다. 말소기준은 김영옥 근저당이고, 후순위 권리는 매각으로 정리돼 현재 계산상 인수액은 0원입니다. 반면 가격 판단은 훨씬 조심해야 합니다. 감정가 162,000,000원에서 79,380,000원까지 내려왔지만 이를 검증할 실거래 표본이 없고, 4세대 다세대·자연녹지지역·산간 농경지대라는 환금성 조건이 붙습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가 자체가 아니라, 실제 지역 시세와 향후 매도 가능성을 어디까지 확인할 수 있느냐입니다.
