춘천지방법원 2025타경20762. 원주시 반곡동 채움플러스 혁신1차 5층 502호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 감정가 101,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 70,700,000원입니다. 그러나 이 사건은 할인율보다 임차관계 확인이 먼저인 물건입니다. 말소기준권리는 2025.01.08. 설정된 임태빈의 근저당권 30,565,374원이고, 그보다 앞서 전입한 사람이 4명 확인됩니다.
조영주는 2024.07.25., 강내리는 2021.05.10., 조세훈은 2018.11.20., 정수진은 2022.08.12. 전입했습니다. 모두 말소기준권리보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 이 리포트에서는 이들을 “대항력 가능·미상”으로 봅니다. 특히 보증금 규모를 알 수 없으므로 낙찰 뒤 매수인이 떠안을 금액도 현재 숫자로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경20762 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 반곡동 1905-9 채움플러스 혁신1차 5층 502호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 이승환 |
| 감정가 / 최저가 | 101,000,000원 / 70,700,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 86,713,174원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 선순위 전입은 별도 확인
등기부상 현재 말소기준은 2025.01.08. 임태빈 근저당권입니다. 이후의 조세훈 가압류 80,000,000원, 강제경매개시결정, 국 압류, 원주시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 동원주새마을금고 근저당권 69,600,000원은 2019.01.02. 이미 말소됐습니다.
② 임차관계 — 실제 임차인 4명, 모두 보증금 미상
| 이름 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조영주 | 2024.07.25 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 해당 없음 |
| 강내리 | 2021.05.10 | 미상 | 미상 | 2025.09.22 | 가능·미상 | 해당 없음 |
| 조세훈 | 2018.11.20 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 해당 없음 |
| 정수진 | 2022.08.12 | 미상 | 미상 | 2025.08.28 | 가능·미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없어 실제 확인되는 사람은 4명입니다. 이 가운데 강내리와 정수진은 각각 2025.09.22., 2025.08.28. 배당요구 사실이 확인됩니다. 하지만 보증금과 확정일자가 모두 미상이므로 우선변제 여부와 미배당 보증금의 매수인 승계 가능액은 별도 원본 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 70,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,672,600원 |
| 1. 근저당 · 임태빈 | 30,565,374원 | 30,565,374원 |
| 2. 가압류 · 조세훈 | 80,000,000원 | 38,462,026원 |
| 3. 경매개시결정 · 조세훈 | 86,713,174원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 시나리오의 총 채권액은 197,278,548원, 채권자 예상배당은 69,027,400원, 미배당은 128,251,148원입니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있지만, 선순위 전입 4명의 보증금이 미상이므로 이를 실제 권리 인수 0원으로 단정할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 원주시 반곡동 한국관광공사 북측 인근이며, 각종 근린생활시설과 단독주택 등이 소재하는 성숙 중인 상가지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 13층 건물 내 5층 502호이며, 위생·급배수·난방·승강기·옥내소화전·화재경보 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역(혁신도시)·혁신도시개발예정지구이며, 공시지가는 2,989,000원/㎡입니다.
- 도로. 북측 및 남측으로 폭 약 16m 내외, 동측으로 폭 약 20m 내외 포장도로와 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 전입 4명부터 확인. 조영주·강내리·조세훈·정수진의 임대차계약과 실제 점유, 보증금 지급 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당관계 확인. 확정일자가 미상이라 우선변제 여부를 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다.
- 인수금액 확정 전 가격판단 금지. 배당모델의 인수 0원은 임차보증금 미상 위험을 해소하지 않습니다.
- 조세훈 관계 확인. 전입자이면서 80,000,000원 가압류 채권자 및 강제경매 채권자로 나타나므로 임차관계 실체를 대조해야 합니다.
- 시세 별도 확인. 실거래 비교자료가 없어 감정가 101,000,000원이나 최저가 70,700,000원이 시장 대비 유리한지 판단할 근거가 없습니다.
- 배당 부족 유의. 현재 회차 미배당은 128,251,148원이며, 2회 유찰 시 149,079,368원, 3회 유찰 시 163,659,122원입니다.
맺으며 — “70% 유찰가보다 선순위 전입이 먼저다”
이 사건의 핵심은 101,000,000원짜리 감정가가 70,700,000원까지 내려왔다는 사실이 아닙니다. 말소기준 2025.01.08.보다 앞선 전입자가 4명이고 그 보증금이 전부 미상이라는 점입니다. 등기부상 후순위 가압류·압류는 매각으로 소멸하지만 임차보증금 문제는 별개의 축입니다. 현재 배당표가 매수인 인수를 0원으로 계산하더라도, 실제 보증금과 대항력·배당 여부가 확인되기 전에는 실질취득가를 확정할 수 없습니다. 권리 확인이 끝나기 전까지 가격 판단도 보류하는 것이 맞습니다.
