춘천지방법원 2025타경20762. 원주시 반곡동 채움플러스 혁신1차 11층1109호 오피스텔입니다. 이 사건의 말소기준권리는 2025.01.08. 임태빈 근저당권입니다. 이 근저당권과 그 뒤에 설정된 가압류·경매개시결정·압류, 그리고 2026.06.04. 정수진의 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 등기 자체의 소멸과 임차보증금 인수 문제는 별개입니다.
정수진은 임대차계약일자 2022.07.30., 주민등록·점유개시 2022.08.12., 확정일자 2022.08.22.로 모두 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금은 90,000,000원이고 배당요구도 확인됩니다. 현재 회차 배당계산에서는 집행비용 1,672,600원을 먼저 제외한 뒤 정수진에게 69,027,400원이 배당되어, 20,972,600원이 미배당·매수인 인수로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경20762 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 반곡동 1905-9 채움플러스 혁신1차 11층1109호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 이승환 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 101,000,000원 / 70,700,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 86,713,174원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 보증금은 남을 수 있다
등기부상 2018.09.28. 동원주새마을금고 근저당권은 2018.10.10. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2025.01.08. 임태빈 근저당권 30,565,374원입니다. 그 뒤의 조세훈 가압류 80,000,000원, 강제경매개시결정, 원주세무서 압류, 원주시 압류 및 정수진 임차권등기는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유자 — 정수진 외 미상 전입자 확인이 핵심
| 성명 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조영주 | 2024.07.25 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 강내리 | 2021.05.10 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2025.09.22 | 해당 없음 |
| 조세훈 | 2018.11.20 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정수진 | 2022.08.12 / 2022.08.22 | 90,000,000원 | 대항력 | 우선변제 | 해당 없음 |
실제 임차·점유 관계에서 가장 분명한 사람은 정수진입니다. 반면 조영주·강내리·조세훈은 말소기준권리보다 앞선 전입일이 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이들을 곧바로 “대항력 있는 임차인”으로 확정할 수는 없으며, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
③ 실질취득 — 유찰돼도 총부담은 보증금 근처에 머문다
현재 최저가 70,700,000원만 보면 감정가 101,000,000원보다 크게 내려온 것처럼 보입니다. 하지만 정수진 보증금이 최저가보다 큽니다. 현재 배당계산에 따른 인수액은 20,972,600원이므로 매수인의 현재 실질취득은 70,700,000원 + 20,972,600원 = 91,672,600원입니다.
더 유찰되면 낙찰가는 내려가지만 정수진의 미배당 보증금이 커집니다. 2회 유찰 시 매각가 49,490,000원에 예상 인수 41,800,820원, 3회 유찰 시 매각가 34,643,000원에 예상 인수 56,380,574원입니다. 즉 낙찰가 하락분 상당 부분이 인수금 증가로 바뀌는 구조여서, “몇 번 더 유찰되면 싸진다”는 단순 계산을 적용하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 70,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,672,600원 |
| 1. 임차인 정수진 보증금 | 90,000,000원 | 69,027,400원 |
| 2. 근저당 · 임태빈 | 30,565,374원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 조세훈 | 80,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 조세훈 | 86,713,174원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서 정수진 보증금의 부족분은 20,972,600원입니다. 당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 항목에 따라 최종 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 강원특별자치도 원주시 반곡동 한국관광공사 북측 인근으로, 각종 근린생활시설과 단독주택 등이 소재하는 상가지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측 및 남측으로 폭 약 16m 내외, 동측으로 폭 약 20m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지이용. 일반상업지역·지구단위계획구역(혁신도시)·혁신도시개발예정지구에 해당하며, 공시지가는 2,989,000원/㎡입니다.
- 하자 표시. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 정수진 인수액 재확인. 현재 예상 인수 20,972,600원이 실제 배당표에서도 동일하게 남는지 확인해야 합니다.
- 미상 임차관계 확인. 조영주·강내리·조세훈의 임대차계약, 보증금, 점유 현황과 확정일자를 확인해야 합니다.
- 조세훈 관계 확인. 전입자이면서 가압류권자·강제경매 채권자로 나타나는 관계를 원본 문건에서 대조해야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 2회·3회 유찰 시에도 정수진 미배당 보증금이 증가하므로 낙찰가 하락만으로 투자성을 판단하면 안 됩니다.
- 세금·최우선변제 확인. 실제 배당에서 당해세나 최우선변제 항목이 추가되면 정수진 배당 및 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 문건을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “70,700,000원이 이 물건의 가격은 아니다”
이 사건은 말소기준권리 뒤의 등기들이 소멸한다는 점만 보면 단순해 보이지만, 임차관계 때문에 결론이 달라집니다. 정수진은 말소기준권리보다 앞서 전입·점유하고 확정일자까지 갖춘 보증금 90,000,000원의 임차인이고, 현재 회차에서 20,972,600원이 미배당되어 매수인 인수로 계산됩니다. 따라서 최저가 70,700,000원이 아니라 실질취득 91,672,600원을 기준으로 보아야 합니다.
더 중요한 문제는 정수진 외에도 말소기준보다 앞선 전입자들이 존재한다는 점입니다. 이들의 보증금·확정일자가 미상인 상태에서는 추가 인수위험을 0원으로 확정할 수 없습니다. 결론은 “유찰로 싸진 오피스텔”이 아니라 “인수액과 미상 임차관계를 먼저 확정해야 하는 오피스텔”입니다. 권리 확인이 끝나기 전에는 최저가 자체에 가격 가점을 주기 어렵습니다.
