춘천지방법원 2025타경20762. 원주시 무실동 채움플러스무실1차 5층 518호, 전용 27.36㎡ 오피스텔입니다. 감정가 100,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 70,000,000원입니다. 등기상 현재 말소기준권리는 2024.10.08. 원주시 압류이고, 이후 조세훈의 80,000,000원 가압류, 강제경매개시결정, 원주세무서 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

문제는 등기보다 점유관계입니다. 현황조사 등에 조영주·강내리·조세훈·정수진, 총 실제 임차인 4명이 확인되며 모두 전입일이 2024.10.08. 말소기준권리보다 앞섭니다. 다만 네 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로, 이 자료만으로 대항력 有라고 단정할 수 없고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 맞습니다. 특히 보증금이 얼마인지 알 수 없어 매수인이 승계할 금액도 계산할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차인은 별도 확인

등기만 보면 2024.10.08. 원주시 압류가 말소기준이고 그 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 2019년 원주농업협동조합 근저당 74,400,000원과 2022년 국의 근저당 275,536,680원은 이미 등기부상 말소되어 현재 인수권리로 남아 있지 않습니다. 그러나 말소기준보다 앞선 전입자 4명의 점유관계는 등기소멸과 별개이므로, 보증금·확정일자·점유의 적법한 원인과 배당관계를 확인해야 합니다.

② 시세 비교 — 가격은 내려왔지만 ‘실질취득가’가 아직 없다

채움플러스무실1차 동일 전용면적 27.36㎡의 실거래는 최근 12건이 확인됩니다. 전체 12건 평균은 100,166,666원이지만, 과거 100,000,000원 이상 거래가 다수 포함되어 있어 현재 가격 판단에는 최근 12개월 거래를 우선해 보는 것이 적절합니다.

최저매각가 70,000,000원은 최근 12개월 평균 91,250,000원의 76.7%, 최신 거래 85,000,000원보다도 15,000,000원 낮습니다. 숫자만 놓고 보면 할인 폭은 있습니다. 하지만 최근 거래가격은 과거 구간보다 12.8% 하락했고, 2026.02 95,000,000원 → 2026.07 88,000,000원 → 2026.08 85,000,000원으로 낮아지고 있습니다. 더 중요한 것은 미상 임차보증금 때문에 실질취득가 자체가 확정되지 않았다는 점입니다. 따라서 현 단계에서 “시세보다 싸다”고 결론 내릴 수는 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 70,000,000원 가정)

현재 배당 시뮬레이션상 채권 총액 166,713,174원 중 68,340,000원이 배당되고 98,373,174원이 미배당됩니다. 이 표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 또한 임차인 보증금이 미상이므로 이 표의 ‘매수인 인수 0원’ 계산값만으로 실제 인수액을 확정해서는 안 됩니다.

④ 회차별 미배당 — 가격이 내려갈수록 채권 미회수는 커진다

2회 유찰 시 매각가는 49,000,000원, 3회 유찰 시 34,300,000원까지 낮아집니다. 그러나 임차인의 대항력과 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 낙찰가가 내려간다는 사실만으로 실질취득비용이 같은 폭으로 내려간다고 볼 수 없습니다. 승계 보증금이 존재하면 낙찰가 외 부담이 추가되기 때문입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)

• 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 아파트가 아닌 소규모 오피스텔 물건으로 봐야 합니다.
• 입지. 원주시청 동측 인근으로, 주변에 근린생활시설·업무시설·아파트단지가 섞여 있는 미성숙 상가지대이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
• 도로·토지. 남서측 폭 약 35m, 북동측 폭 약 10m 포장도로에 접하며, 일반상업지역·지구단위계획구역(무실3지구)입니다.
• 규제·상태. 상대보호구역에 저촉되고 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
• 환금성. 채움플러스무실1차는 26호 규모이며 동일면적 최신 실거래가 85,000,000원까지 하락했습니다. 최근 거래 추세 -12.8%를 감안하면 재매각 가격을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임대차계약 원본 확인. 조영주·강내리·조세훈·정수진 4명의 실제 임대차계약, 보증금, 점유부분과 임대차 성립 원인을 확인해야 합니다.
• 대항력 확정 금지. 전입일은 모두 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 현재 단계에서는 ‘대항력 가능·미상’으로만 판단해야 합니다.
• 배당요구 확인. 강내리는 2025.09.22, 정수진은 2025.08.28 배당요구가 확인됩니다. 나머지 점유자의 배당요구 여부와 실제 배당 가능액을 대조해야 합니다.
• 조세훈 관계 확인. 점유자 조세훈과 가압류·경매신청 채권자 조세훈의 관계를 확인해 실제 임차인인지, 관계인인지 구분해야 합니다.
• 실질취득가 재계산. 인수될 보증금이 확인되면 반드시 낙찰가에 더해 총 취득원가를 다시 계산하고 최근 12개월 평균 91,250,000원·최신 거래 85,000,000원과 비교해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래가 과거보다 12.8% 낮아진 흐름입니다. 과거 전체 평균 100,166,666원을 기준으로 응찰 상한을 높게 잡지 마세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수·실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “7천만원”보다 먼저 확인할 숫자는 임차보증금이다

이 물건의 현재 최저매각가 70,000,000원은 최근 12개월 평균 91,250,000원과 최신 거래 85,000,000원보다 낮습니다. 그러나 이 숫자만으로 매력적인 경매라고 결론내리기는 어렵습니다. 실제 임차인 4명이 모두 말소기준보다 먼저 전입했고, 네 사람의 보증금이 모두 미상이기 때문입니다. 인수될 보증금이 확인되기 전에는 실질취득가 자체가 계산되지 않습니다.

여기에 26호 규모의 오피스텔이라는 환금성 조건과 최근 거래가격 -12.8% 하락 추세, 점유자 조세훈과 경매신청 채권자의 관계 확인 필요성까지 겹칩니다. 따라서 이 사건은 “최저가는 낮아졌지만 권리 리스크가 아직 숫자로 닫히지 않은 물건”입니다. 입찰 판단의 선결조건은 추가 유찰 여부가 아니라 네 점유자의 보증금·대항력·배당 및 실제 승계액 확정입니다.