춘천지방법원 2025타경20762. 원주시 반곡동 채움플러스 혁신1차 5층 504호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 이승환이며 현재 말소기준은 2025.01.08. 임태빈 근저당권 30,565,374원입니다. 이보다 뒤에 설정된 가압류·압류·경매개시결정 등 등기상 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기상 담보권보다 말소기준보다 앞선 임차관계입니다. 조세훈은 2018.11.20. 전입하고 임차보증금 84,000,000원의 주택임차권등기가 되어 있으며, 매각물건명세서에도 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 것으로 기재돼 있습니다. 따라서 최저가가 내려갈수록 싸지는 일반적인 구조가 아니라, 낙찰가가 낮아지는 만큼 미배당 보증금이 커지는 구조로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경20762 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 반곡동 1905-9 채움플러스 혁신1차 5층504호 |
| 도로명 | 강원특별자치도 원주시 황금로 34 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 이승환 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 101,000,000원 / 70,700,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 조세훈 / 86,713,174원 |
| 말소기준 | 2025.01.08. 을구 3번 근저당권 · 임태빈 · 채권최고액 30,565,374원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차관계가 핵심
2018.10.12. 동원주새마을금고 근저당권 69,600,000원은 2018.12.17. 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현 경매에서 기준이 되는 권리는 2025.01.08. 임태빈 근저당권입니다. 이후 조세훈 가압류 80,000,000원, 강제경매개시결정, 국 및 원주시 압류는 말소기준 뒤의 등기입니다.
임차·점유 관계
| 성명 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 조영주 | 2024.07.25 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 강내리 | 2021.05.10 | 미상 | 미상 | 2025.09.22 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정수진 | 2022.08.12 | 미상 | 미상 | 2025.08.28 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 조세훈 | 2018.11.20 | 2018.11.20 / 2020.11.26 | 84,000,000원 | 2025.02.11 | 有 | 有 | 없음 |
| 조사된 | 2018.11.20 | 2018.11.20 | 미상 | 2025.09.23 | 가능·미상 | 有 | 없음 |
조세훈은 보증금과 확정일자, 배당요구가 확인돼 인수액 계산이 가능합니다. 반면 조영주·강내리·정수진은 전입일이 2025.01.08. 말소기준보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 보증금이 확인되지 않은 점유관계를 대항력 확정으로 단정하거나, 반대로 위험이 없다고 제외해서도 안 됩니다.
② 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득은 크게 내려가지 않는다
현재 회차 최저가는 70,700,000원입니다. 하지만 이 금액만 지불하고 끝나는 구조가 아닙니다. 현재 회차 배당에서는 집행비용 1,672,600원을 제외한 69,027,400원이 조세훈 보증금에 배당되고, 보증금 부족분 14,972,600원이 남습니다. 따라서 매수인의 확인된 실질취득은 70,700,000원 + 14,972,600원 = 85,672,600원입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 조세훈 미배당·인수 | 확인 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 70,700,000원 | 14,972,600원 | 85,672,600원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 49,490,000원 | 35,800,820원 | 85,290,820원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 34,643,000원 | 50,380,574원 | 85,023,574원 |
낙찰가는 70,700,000원에서 49,490,000원, 34,643,000원으로 내려가지만, 조세훈의 미배당 보증금 인수액은 14,972,600원에서 35,800,820원, 50,380,574원으로 커집니다. 즉 대항력 보증금 84,000,000원이 낙찰가보다 큰 인수형 구조라 유찰이 진행돼도 확인된 실질취득액은 약 85,000,000원대에서 크게 변하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 70,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,672,600원 |
| 1. 임차인 조세훈 보증금 | 84,000,000원 | 69,027,400원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 임태빈 | 30,565,374원 | 0원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 조세훈 | 80,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 4번 경매개시결정 · 조세훈 | 86,713,174원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 계산상 조세훈 보증금 부족분 14,972,600원이 매수인 인수액입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 보증금 미상 점유관계의 추가 인수 가능성도 별도로 확인해야 합니다.
④ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 감정평가상 본건 관련 호실은 오피스텔로 이용 중입니다.
- 주위환경. 원주시 반곡동 한국관광공사 북측 인근으로, 각종 근린생활시설과 단독주택 등이 소재하는 성숙 중인 상가지대이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 소재해 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 건물로 외벽은 석재 마감·강화유리 등, 내벽은 벽지 바름 및 일부 타일 붙임, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·옥내소화전·화재경보 설비 등이 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역(혁신도시)이며, 토지이용상황은 상업용입니다. 공시지가는 2,989,000원/㎡입니다.
- 도로. 북측 및 남측으로 폭 약 16m 내외, 동측으로 폭 약 20m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득 기준. 현재 확인 기준은 낙찰가 70,700,000원에 조세훈 미배당 인수 14,972,600원을 더한 85,672,600원입니다.
- 조세훈 임대차 실체 확인. 임차권자와 가압류·경매신청 채권자가 같은 이름으로 기재된 관계를 계약서·배당요구·임차권등기 관련 원본으로 대조해야 합니다.
- 조영주 확인. 2024.07.25. 전입 기재는 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 미상입니다.
- 강내리 확인. 2021.05.10. 전입, 2025.09.22. 배당요구 기재가 있으나 보증금·확정일자는 미상입니다.
- 정수진 확인. 2022.08.12. 전입, 2025.08.28. 배당요구 기재가 있으나 보증금·확정일자는 미상입니다.
- 배당과 인수 동시 계산. 유찰로 낙찰가가 내려가면 조세훈 보증금 미배당액이 커지므로 회차별 낙찰가만 비교해서는 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 임대차 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “7,070만원 낙찰”이 곧 7,070만원 취득은 아니다
이 사건의 핵심은 명확합니다. 현재 최저매각가는 70,700,000원이지만, 조세훈의 대항력 있는 임차보증금 84,000,000원이 낙찰가를 웃돕니다. 현재 회차에서 배당되지 않는 14,972,600원을 더하면 확인된 실질취득은 85,672,600원입니다.
더 유찰돼 49,490,000원이나 34,643,000원으로 내려가더라도 인수액이 각각 35,800,820원, 50,380,574원으로 증가해 확인 실질취득은 85,290,820원, 85,023,574원 수준입니다. 즉 낙찰가 하락이 그대로 취득비용 하락으로 연결되지 않습니다. 게다가 보증금이 확인되지 않은 선순위 전입 기재가 남아 있습니다. 따라서 결론은 최저가가 아니라 임차보증금 배당·인수와 추가 점유관계 확인이 먼저입니다.
