서울동부지방법원 2023타경1924. 등기상 소유자는 임윤호이고, 현재 회차는 감정가 629,000,000원의 80%인 503,200,000원입니다. 권리의 기준점은 2022.02.28. 설정된 주식회사국민은행 근저당권 360,000,000원입니다. 그 뒤의 강제경매개시결정, 다수 가압류, 박상진 근저당권, 가처분, 성동구 압류 등은 데이터상 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 이 사건은 등기부 후순위 권리만 보면 안 됩니다. 말소기준보다 앞서 점유를 시작한 심두보(2019.09.24.)와 임소형(2019.09.09.)에게 대항력이 인정되어, 배당으로 보증금이 회수되지 않는 계산상 각각 30,000,000원씩 매수인에게 넘어옵니다.

또 하나의 핵심은 매각물건명세서입니다. 서울 성동구 하왕십리동 1070-1 및 홍익동 614-1 각 토지의 을구 순위번호 1번 구분지상권설정등기(2017.09.22. 제164777호)는 매각으로 말소되지 않고 매수인이 인수하는 것으로 명시되어 있습니다. 금액으로 표시된 임차보증금 6천만원 외에도 비금전적 권리 인수가 별도로 남는 사건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위는 소멸하지만, 임차보증금과 구분지상권은 남는다

② 임차인 — 실제 임차인 3명, 그중 2명 대항력 있음

보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며 실제 임차인은 3명입니다. 조윤희는 2023.07.06. 전입으로 말소기준 2022.02.28.보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 심두보와 임소형은 각각 2019.09.24., 2019.09.09.로 기준권리보다 앞서 대항력이 있습니다. 배당 계산에서는 이 두 임차인의 우선변제권이 없고 보증금이 배당되지 않아 각각 30,000,000원, 합계 60,000,000원 전액이 매수인 인수로 반영되어 있습니다.

③ 시세 비교 — 숫자는 싸 보이지만, 비교 대상 면적이 다르다

센트라스 거래 자료의 최근 12개월 평균은 2,175,416,666원, 최신 거래는 2026.08. 2,080,000,000원이며, 시스템상 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 23.1%로 집계됩니다. 그러나 이 비율을 이 사건의 가격 메리트 근거로 사용하면 안 됩니다.

경매 대상의 기준 면적은 23.265㎡인데 거래 표본은 40.94㎡, 59.59㎡, 59.93㎡, 59.94㎡, 84.77㎡, 84.96㎡, 84.98㎡, 84.99㎡ 등으로 구성되어 있고, 데이터에서도 면적 일치가 확인되지 않았습니다. 더구나 감정평가상 본건은 판매시설로 이용 중인 지층 물건입니다. 따라서 아래 실거래는 같은 센트라스의 거래 환경을 보는 참고자료일 뿐, 563,200,000원의 실질취득가가 시세보다 싸다는 직접 증거가 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 503,200,000원 가정)

현재 회차 기준 총 채권액 9,826,751,468원 중 채권자 배당액은 495,768,000원, 미배당액은 9,330,983,468원으로 계산됩니다. 매수인 인수액 60,000,000원은 배당대금에서 지급되지 않는 임차보증금입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 낮아져도 인수액은 그대로

유찰될수록 매각대금은 503,200,000원 → 402,560,000원 → 322,048,000원으로 감소하지만, 계산된 임차보증금 인수액은 매 회차 60,000,000원으로 동일합니다. 따라서 입찰가 판단 기준도 단순 최저가가 아니라 각각 563,200,000원·462,560,000원·382,048,000원의 알려진 실질취득 금액으로 봐야 합니다. 여기에 금액화되지 않은 구분지상권 인수도 별도로 검토해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 감정평가상 제비115-1에이호, 제비115-1호, 제비115-2호는 모두 판매시설로 이용 중입니다. 임차인은 각각 온누리부동산, 흥부축산, 부자네부동산을 사용 중인 것으로 조사됐습니다.
• 입지. 서울특별시 성동구 하왕십리동 도선고등학교 남동측 인근이며, 주변은 대단지 아파트단지·근린생활시설·판매시설·업무시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 지하철 2호선 상왕십리역과 연결되어 있으며, 인근 도로변에 다수 버스정류장이 소재합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층/지상3층 건물 내 지층 물건이며 사용승인일은 2016.11.29입니다. 위생·급배수·승강기·화재탐지·지하주차장 설비가 있습니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역과 일반상업지역이 포함되며 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 교육환경보호구역 등 관련 제한이 확인됩니다. 공시지가는 7,424,000원/㎡입니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실질취득가로 계산. 현재 최저가 503,200,000원에 대항력 임차보증금 60,000,000원을 더한 563,200,000원을 최소한의 알려진 취득비용 기준으로 보세요.
• 구분지상권 원문 확인. 하왕십리동 1070-1 및 홍익동 614-1 토지의 을구 순위번호 1번 구분지상권설정등기(2017.09.22. 제164777호)가 매수인 인수로 명시되어 있습니다. 존속내용과 이용 제약을 원본에서 대조해야 합니다.
• 심두보·임소형 명도 조건 확인. 두 임차인은 대항력이 있고 배당표상 보증금 전액 인수입니다. 인수보증금 반환과 점유 이전이 실제 명도 비용·일정에 직접 영향을 줍니다.
• 조윤희 권리상태 확인. 조윤희는 기준권리 이후 전입으로 대항력은 없지만 현재 비115-1에이호 임차·사용 상태로 조사되어 점유 인도 절차는 별개로 확인해야 합니다.
• 시세 착시 금지. 센트라스 최근 거래 평균 2,175,416,666원과 최신 2,080,000,000원은 본건과 면적이 일치하지 않습니다. 최저가가 그 평균의 23.1%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 마세요.
• 별도등기 확인. 매각물건명세서에 별도등기가 명시되어 있으므로 토지·집합건물 등기사항을 함께 대조해야 합니다.
• 배당 변동 요소 확인. 집행비용·당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 주는 요소를 매각 직전 원본으로 다시 확인하세요.

맺으며 — “80% 유찰가”보다 인수 구조가 먼저다

이 사건의 첫인상은 감정가 629,000,000원에서 한 번 유찰된 503,200,000원이라는 숫자입니다. 그러나 권리분석의 결론은 그 숫자에서 끝나지 않습니다. 기준권리보다 앞선 심두보·임소형의 보증금 60,000,000원이 매수인 인수로 계산되어, 현재 회차의 알려진 실질취득은 563,200,000원입니다. 그뿐 아니라 일부 토지의 구분지상권설정등기도 매수인이 인수합니다.

반대로 국민은행 근저당권 뒤에 붙은 다수의 가압류·근저당·가처분·압류 자체는 매각으로 소멸하므로, 위험의 초점은 거대한 후순위 채권액이 아니라 선순위 임차인과 명세서상 인수권리입니다. 센트라스 실거래 자료는 본건과 면적이 맞지 않아 23.1%라는 단순 비율을 가격 메리트로 사용할 수 없습니다. 이 물건은 “유찰되어 싸 보이는 물건”보다 “실질취득과 인수권리를 먼저 계산해야 하는 물건”으로 보는 것이 맞습니다.