서울동부지방법원 2023타경1924. 센트라스 엘동 지층 비115호로, 사건상 용도표시는 도시형생활주택이지만 감정평가에서는 제비115-1에이호·제비115-1호·제비115-2호를 구분상가, 판매시설로 평가하고 있습니다. 현장 임대관계 역시 온누리부동산·흥부축산·부자네부동산이 각각 사용 중인 것으로 조사됐습니다. 따라서 아파트나 일반 주거용 호실처럼 접근하면 안 되고, 지하 판매시설의 임대·환금성과 권리 인수를 함께 봐야 하는 사건입니다.

말소기준권리는 2022.02.28 설정된 국민은행 근저당권 채권최고액 636,000,000원입니다. 이후 다수의 가압류·근저당·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 그보다 먼저 전입한 임차인 2명의 보증금은 별개입니다. 예상배당에서 두 임차인은 배당액이 0원으로 잡혀 있고 보증금 전액이 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 또 매각물건명세서에는 하왕십리동 1070-1 및 홍익동 614-1 토지의 2017.09.22 구분지상권설정등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시되어 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 6,000만원과 구분지상권이 남는다

핵심은 말소기준보다 빠른 두 임차인입니다. 임소형은 2019.09.09, 심두보는 2019.09.24 전입했고 둘 모두 대항력이 있는 것으로 판정되어 있습니다. 두 사람은 2023.08.11 배당요구를 했지만 확정일자가 없고, 예상배당표에서는 우선변제권 없이 각 30,000,000원 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산됩니다. 반면 조윤희는 2023.07.06 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다.

② 시세 비교 — 숫자는 싸 보이지만, 비교 대상이 다르다

센트라스 실거래 자료의 최근 12개월 평균은 2,175,416,666원, 최신 거래는 2026.08 2,080,000,000원입니다. 데이터상 현재 최저가 572,800,000원은 최근 12개월 평균의 26.3%로 계산되어 있습니다. 그러나 이 비율을 곧바로 “시세의 26%에 산다”는 의미로 해석하면 안 됩니다.

현재 회차에서 확인 가능한 것은 감정가 대비 구조입니다. 최저가는 감정가의 80%인 572,800,000원이지만 매수인 인수보증금 60,000,000원을 더하면 실질취득은 632,800,000원, 감정가의 약 88.4%입니다. 즉 표면 할인은 20%지만 인수보증금까지 고려한 체감 할인폭은 그보다 작습니다.

③ 예상배당표 (매각가 572,800,000원 가정)

현재 매각가 가정에서는 집행비용 8,128,000원을 제외한 564,672,000원이 국민은행 근저당에 배당되고, 후순위 채권은 미배당입니다. 채권자 총 청구액 10,006,645,715원 중 총 배당 564,672,000원, 미배당 9,441,973,715원으로 계산됩니다. 국세·지방세 압류 6건 중 당해세가 있으면 선순위 차감으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 사건상 용도는 도시형생활주택이나 감정평가상 제비115-1에이호·제비115-1호·제비115-2호는 판매시설로 이용 중입니다. 온누리부동산·흥부축산·부자네부동산이 임차 사용 중입니다.
• 입지. 도선고등학교 남동측 인근으로 대단지 아파트단지, 근린생활시설, 판매시설, 업무시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 지하철 2호선 상왕십리역과 연결되어 있으며 인근에 다수의 버스정류장이 소재합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지하1층/지상3층 건물이며 사용승인일은 2016.11.29입니다. 위생·급배수·승강기·화재탐지·지하주차장 설비가 있습니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역과 일반상업지역이 포함되고 지구단위계획구역·과밀억제권역·교육환경보호구역 등이 확인됩니다. 공시지가는 7,424,000원/㎡입니다.
• 공부와의 차이. 해당사항 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
• 환금성. 주거용 아파트 실거래를 이 지하 판매시설의 직접 시세로 적용하기 어렵습니다. 대상면적 26.46㎡와 제공 실거래 면적도 일치하지 않아 상가 자체의 임대수익·공실·동선·유효수요 확인이 핵심입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 취득원가 기준. 현재 최저가 572,800,000원이 아니라 인수보증금 포함 632,800,000원을 기본 취득원가로 놓고 판단해야 합니다.
• 임차인 2명 승계. 심두보·임소형의 대항력, 점유현황, 보증금 각 30,000,000원 및 실제 반환·명도 조건을 원본 서류와 현장에서 재확인해야 합니다.
• 조윤희. 전입일 2023.07.06으로 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만 현재 임차 사용 중인 점유자입니다. 인도·명도 절차를 따로 확인해야 합니다.
• 구분지상권. 하왕십리동 1070-1 및 홍익동 614-1 토지의 2017.09.22 구분지상권이 매수인에게 인수됩니다. 별도등기 원문과 권리내용을 반드시 대조해야 합니다.
• 세금 압류. 국세·지방세 압류 6건이 확인되며 당해세에 해당하면 배당순위와 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
• 가격 착시 금지. 센트라스 최근 12개월 평균 2,175,416,666원과 최신 2,080,000,000원은 대상과 면적·용도가 다릅니다. 최저가가 그 수치의 26.3%라는 이유만으로 가격 메리트를 인정하면 안 됩니다.
• 용도 확인. 사건표시의 도시형생활주택과 감정상 판매시설 이용상태를 함께 확인하고, 실제 전유부분·용도·임대현황을 현장에서 대조해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 2회 유찰 매각가 458,240,000원, 3회 유찰 매각가 366,592,000원에서도 임차보증금 인수 60,000,000원은 그대로 남는 구조입니다.

맺으며 — “80% 최저가”보다 먼저 볼 것은 인수다

이 사건의 숫자만 보면 감정가 716,000,000원에서 한 번 유찰되어 최저가가 572,800,000원까지 내려왔습니다. 그러나 권리분석을 반영하면 현재 회차의 출발점은 572,800,000원이 아니라 632,800,000원입니다. 심두보·임소형의 대항력 보증금 합계 60,000,000원을 매수인이 인수하기 때문입니다.

여기에 금액으로 단순 환산할 수 없는 토지 구분지상권 인수도 남습니다. 후순위 가압류와 근저당이 대거 소멸하는 것만 보고 권리가 깨끗하다고 판단할 수 없는 이유입니다. 반대로 센트라스 최근 실거래가가 20억원대를 형성한다는 이유로 이 물건을 싸다고 평가하는 것도 적절하지 않습니다. 대상은 감정상 지하 판매시설이고 실거래 표본과 면적·용도가 일치하지 않기 때문입니다.

권리상 인수는 명확하고, 가격 비교 근거는 불완전합니다. 따라서 이 사건은 최저가 할인율보다 6,000만원 보증금 승계·구분지상권·지하 판매시설의 실제 환금성을 먼저 확인해야 하는 물건입니다. 이 세 항목을 해소하지 않은 상태에서는 낮은 최저가만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.