대항력 있는 임차인 심두보·임소형의 보증금 각 30,000,000원, 합계 60,000,000원이 배당되지 않고 매수인에게 인수되는 구조입니다. 따라서 현재 최저가 기준 금액상 실질취득은 546,400,000원입니다. 여기에 매각물건명세서상 말소되지 않는 구분지상권설정등기도 별도로 인수됩니다.
서울동부지방법원 2023타경1924. 사건 용도표기는 도시형생활주택이고, 감정평가상 대상은 지하층 제비115-1에이호·제비115-1호·제비115-2호로서 판매시설로 이용 중입니다. 현재 회차 최저매각가는 감정가 608,000,000원의 80%인 486,400,000원입니다. 하지만 이 사건은 최저가 숫자만 보고 접근하면 안 됩니다. 실제 임차인 3명 가운데 심두보·임소형 2명은 2022.02.28. 국민은행 근저당보다 먼저 전입해 대항력이 있고, 두 사람의 보증금 합계 60,000,000원은 예상배당표에서 배당 0원, 전액 매수인 인수로 잡혀 있습니다.
또 하나의 핵심은 토지 별도등기입니다. 매각물건명세서에는 서울 성동구 하왕십리동 1070-1 및 홍익동 614-1 각 토지 을구 순위번호 1번 구분지상권설정등기(2017.09.22. 제164777호)가 매각으로 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시돼 있습니다. 따라서 이 물건은 단순한 후순위 말소형이 아니라, 임차보증금 60,000,000원 + 존속 구분지상권을 함께 검토해야 하는 인수형 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2023타경1924 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성동구 왕십리로 410, 엘동 지층비115-2호 (하왕십리동,센트라스) |
| 용도 / 이용상태 | 도시형생활주택 · 감정평가상 판매시설로 이용 중 |
| 대상건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상3층 · 사용승인일 2016.11.29 |
| 소유자 | 임윤호 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 608,000,000원 / 486,400,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 263,105,753원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 공시지가 | 7,424,000원/㎡ |
| 위반건축물 | 없음 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸하지만, 인수권리가 남는다
말소기준권리는 2022.02.28. 을구 2번 국민은행 근저당권으로, 채권최고액은 360,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 강제경매개시결정, 다수의 가압류, 박상진 근저당권, 해당 근저당권에 대한 가처분, 국민은행 임의경매개시결정과 성동구 압류 등은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 3명, 그중 2명은 대항력 있음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 조윤희 | 비115-1에이호 | 2023.07.06 | 30,000,000원 | 2,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 심두보 | 비115-1호 | 2019.09.24 | 30,000,000원 | 2,200,000원 | 있음 | 없음 | 30,000,000원 |
| 임소형 | 비115-2호 | 2019.09.09 | 30,000,000원 | 2,300,000원 | 있음 | 없음 | 30,000,000원 |
조윤희는 2023.07.06. 전입으로 말소기준권리인 2022.02.28. 국민은행 근저당보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 심두보는 2019.09.24., 임소형은 2019.09.09. 전입해 말소기준보다 선순위입니다. 예상배당표는 두 사람 모두 대항력 있음·우선변제권 없음으로 처리하고 보증금 각 30,000,000원을 배당하지 않아 합계 60,000,000원을 매수인 인수로 계산합니다.
③ 시세 비교 — 대상 면적과 실거래 표본이 달라 직접 비교 주의
센트라스 실거래 자료는 최근 12건 평균 2,175,416,666원, 최신 거래는 2026.08. 2,080,000,000원으로 집계돼 있습니다. 하지만 대상 면적은 22.48㎡인 반면 실거래 표본 면적은 40.94㎡~84.99㎡이고 면적 매칭도 되지 않습니다. 따라서 표면상 최저가가 최근 평균의 22.4%라는 수치만으로 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 크다”라고 판단해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.94㎡ | 7 | 2,080,000,000원 |
| 2026.08 | 84.77㎡ | 26 | 2,430,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 2 | 2,450,000,000원 |
| 2026.07 | 59.94㎡ | 16 | 2,160,000,000원 |
| 2026.07 | 59.93㎡ | 16 | 1,980,000,000원 |
| 2026.07 | 84.77㎡ | 10 | 2,365,000,000원 |
| 2026.06 | 40.94㎡ | 12 | 1,400,000,000원 |
| 2026.06 | 59.59㎡ | 23 | 2,100,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 13 | 2,470,000,000원 |
| 2026.06 | 59.93㎡ | 24 | 1,980,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 10 | 2,320,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 14 | 2,370,000,000원 |
| 최근 12건 평균 | — | 12건 | 2,175,416,666원 |
④ 예상배당표 (매각가 486,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,264,000원 |
| 인수 · 심두보 보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 임소형 보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 2. 국민은행 근저당 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 조보근 | 263,105,753원 | 119,136,000원 |
| 4. 가압류 · 문준희 | 500,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 조동일 | 400,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 경진희 | 170,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 김여환 | 267,000,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 심재석 | 2,922,000,000원 | 0원 |
| 9. 근저당 · 박상진 | 1,610,000,000원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 하영란 | 275,000,000원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 이성형 | 2,125,000,000원 | 0원 |
| 12. 경매개시결정 · 국민은행 | 263,105,753원 | 0원 |
| 13. 가압류 · 국민은행 | 96,539,962원 | 0원 |
| 14. 가압류 · 김부환 | 180,000,000원 | 0원 |
| 15. 가압류 · 이영진 | 395,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 9,826,751,468원 중 예상배당 479,136,000원, 미배당 9,347,615,468원입니다. 심두보·임소형 보증금 합계 60,000,000원은 배당재원에서 지급되지 않고 매수인이 인수하는 것으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수보증금 60,000,000원은 계속 더해야 한다
| 회차 | 매각가 | 임차보증금 인수 | 금액상 실질취득 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 · 80% | 486,400,000원 | 60,000,000원 | 546,400,000원 | 119,136,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 389,120,000원 | 60,000,000원 | 449,120,000원 | 22,872,320원 |
| 3회 유찰 · 51.2% | 311,296,000원 | 60,000,000원 | 371,296,000원 | 0원 |
두 선순위 임차인의 보증금 합계가 60,000,000원으로 각 시나리오 매각가보다 작기 때문에, 이번 사건에서는 낙찰가가 내려갈수록 금액상 실질취득도 함께 내려갑니다. 다만 어느 회차든 매각가에 60,000,000원을 더한 금액을 기준으로 자금계획을 세워야 하며, 구분지상권 인수는 이 계산과 별개입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도선고등학교 남동측 인근으로, 대단지 아파트단지·근린생활시설·판매시설·업무시설 등이 소재하는 지역이며 제반환경은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 지하철 2호선 상왕십리역과 연결돼 있으며, 인근 도로변에 다수의 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 양호합니다.
- 이용상태. 감정평가상 제비115-1에이호·제비115-1호·제비115-2호 모두 판매시설로 이용 중입니다.
- 임대현황. 비115-1에이호 온누리부동산은 조윤희, 비115-1호 흥부축산은 심두보, 비115-2호 부자네부동산은 임소형이 임차 사용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층/지상3층이며 사용승인일은 2016.11.29입니다. 위생·급배수·승강기·화재탐지·지하주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 8필지 일단의 부정형 토지로 센트라스 건부지 등으로 이용 중이며 단지 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역과 일반상업지역 등이 포함되고, 지구단위계획구역·과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역 등의 제한이 확인됩니다.
- 공부 차이. 해당사항 없음. 위반건축물도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 최저가 486,400,000원만 보지 말고 대항력 임차보증금 60,000,000원을 더한 546,400,000원을 금액상 출발점으로 보세요.
- 구분지상권 원문 확인. 하왕십리동 1070-1 및 홍익동 614-1 토지의 2017.09.22. 제164777호 구분지상권설정등기는 매수인이 인수합니다.
- 심두보·임소형 명도. 두 임차인은 말소기준권리보다 앞선 전입자로 보증금이 배당되지 않는 구조이므로 명도와 보증금 반환 문제를 함께 검토해야 합니다.
- 조윤희. 전입일은 2023.07.06.으로 말소기준권리 이후이므로 대항력은 없습니다.
- 실거래 오판 금지. 최근 실거래 표본은 40.94㎡~84.99㎡이고 대상 면적은 22.48㎡이므로 최근 평균 2,175,416,666원과 직접 비교해 싸다고 판단하면 안 됩니다.
- 별도등기. 매각물건명세서 비고에도 별도등기가 명시돼 있으므로 토지 등기와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 배당 변동. 현재 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “80% 유찰가”보다 인수 구조가 먼저다
이 사건의 첫인상은 감정가 608,000,000원에서 한 번 유찰돼 486,400,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 권리분석의 결론은 “감정가의 80%라서 싸다”가 아닙니다. 대항력 있는 심두보·임소형의 보증금 합계 60,000,000원이 매수인에게 넘어오므로 현재 회차 금액상 실질취득은 546,400,000원입니다.
여기에 2017.09.22. 설정된 토지 구분지상권까지 말소되지 않고 인수됩니다. 반면 후순위 가압류·근저당·경매개시결정·압류 등은 매각으로 소멸합니다. 결국 이 사건은 후순위 채권의 규모보다 선순위 임차인과 존속 구분지상권을 얼마나 정확히 가격에 반영하느냐가 승부처입니다. 최근 실거래 자료는 대상 면적과 일치하지 않아 가격 메리트를 뒷받침하는 근거로 사용할 수 없습니다. 권리는 단순 말소형이 아니며, 현재 회차는 보수적 검토가 필요한 인수형 물건입니다.
