서울동부지방법원 2023타경1924. 센트라스 엘동 지층 비115-1호 사건입니다. 사건 용도 표시는 도시형생활주택이지만, 감정평가상 대상은 비115-1에이호·비115-1호·비115-2호가 판매시설로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 등기상 소유자는 임윤호입니다. 권리분석의 기준점은 2022.02.28. 국민은행 근저당권 360,000,000원이며, 그 이후의 경매개시결정·가압류·후순위 근저당·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

그러나 이 사건은 단순한 “말소기준 이후 전부 소멸” 물건이 아닙니다. 말소기준보다 먼저 점유를 시작한 임차인 2명의 보증금 총 60,000,000원이 매수인에게 넘어가고, 별도등기로 존재하는 특정 토지의 구분지상권설정등기 역시 말소되지 않고 매수인이 인수합니다. 최저매각가와 낙찰대금 배당만 봐서는 실제 부담을 놓치기 쉽습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 두 가지를 봐야 한다

2018.03.23. 우리은행 근저당권 2,400,000,000원은 등기부상 이미 말소됐고, 2022.02.28. 국민은행 근저당권 360,000,000원이 현재의 말소기준입니다. 이후 조보근의 강제경매개시결정, 다수 가압류, 박상진의 1,610,000,000원 근저당, 국민은행의 임의경매개시결정과 후속 압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 임차권의 대항력과 별도 구분지상권 인수는 이 소멸 구조 밖에 있습니다.

② 임차인 — 실제 임차인 3명, 그중 2명은 대항력 인수형

심두보와 임소형은 각각 2019.09.24., 2019.09.09. 전입해 말소기준일인 2022.02.28.보다 앞섭니다. 배당요구는 두 사람 모두 2023.08.11. 접수됐지만, 예상배당에서는 우선변제권 없음으로 처리되어 보증금 각 30,000,000원이 배당되지 않고 전액 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 반면 조윤희는 2023.07.06. 전입으로 말소기준권리 이후이므로 대항력이 없습니다.

③ 시세 비교 — 23.1%라는 숫자를 ‘할인율’로 보면 안 된다

센트라스 실거래 자료에는 최근 12건 평균 2,175,416,666원, 최신 거래 2,080,000,000원, 최저 1,400,000,000원, 최고 2,470,000,000원이 잡혀 있습니다. 데이터상 현재 최저가의 최근 12개월 평균 대비 비율은 23.1%입니다.

④ 예상배당표 (매각가 503,200,000원 가정)

채권 총액 9,993,751,468원 중 예상 배당은 495,768,000원이며, 미배당은 9,497,983,468원입니다. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 해당 시 선순위 차감에 따라 후순위 배당은 달라질 수 있습니다. 임차보증금 60,000,000원은 경매대금에서 배당되는 것이 아니라 매수인이 별도로 인수하는 금액입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 인수 60,000,000원은 그대로 남는다

이 사건에서는 임차보증금 총액 60,000,000원이 각 시나리오의 매각가보다 작으므로, 낙찰가가 내려갈수록 실질취득가도 함께 내려갑니다. 다만 어느 회차든 60,000,000원의 인수 부담 자체는 그대로이고, 구분지상권 인수 역시 별도로 남습니다. 따라서 “감정가 대비 몇 %까지 유찰됐는가”만으로 가격을 평가하면 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 도선고등학교 남동측 인근으로 대단지 아파트단지·근린생활시설·판매시설·업무시설이 혼재하며 제반환경은 무난합니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 지하철 2호선 상왕십리역과 연결돼 있으며, 인근에 다수의 버스정류장이 있어 교통상황은 양호합니다.
• 이용상태. 비115-1에이호·비115-1호·비115-2호는 감정평가상 판매시설로 이용 중입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층/지상3층 건물이며 사용승인일은 2016.11.29.입니다.
• 설비. 위생·급배수·승강기·화재탐지·지하주차장 설비가 되어 있습니다.
• 토지. 8필지 일단의 부정형 토지로 센트라스 건부지 등으로 이용되고 있으며 공시지가는 7,424,000원/㎡입니다.
• 규제. 제3종일반주거지역·일반상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등이 포함되며 일부 토지는 도시철도·교육환경보호구역 등의 영향을 받습니다.
• 별도등기. 매각물건명세서 비고에 별도등기가 명시되어 있고, 그중 2017.09.22. 구분지상권설정등기는 매수인 인수 대상입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 응찰가가 아니라 실질취득가로 계산. 현재 회차 기준 503,200,000원이 아니라 임차보증금 60,000,000원을 더한 563,200,000원을 자금계획의 출발점으로 보세요.
• 대항력 임차인 2명 확인. 심두보·임소형의 보증금 각 30,000,000원은 예상배당상 전액 인수로 처리돼 있습니다.
• 구분지상권 원문 확인. 하왕십리동 1070-1 및 홍익동 614-1 각 토지에 설정된 2017.09.22. 구분지상권은 매수인이 인수합니다.
• 시세 표본 혼용 금지. 대상 기준면적 23.265㎡와 최근 실거래 40.94㎡~84.99㎡가 일치하지 않으므로, 23.1%라는 단순 비율을 할인율로 해석하지 마세요.
• 용도 확인. 사건 표시는 도시형생활주택이지만 감정평가 이용상태는 판매시설입니다. 실제 이용·허용용도와 영업 가능성을 원본 서류에서 대조해야 합니다.
• 세금 배당 변수. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 여부에 따라 배당순위와 후순위 배당액을 바꿀 수 있습니다.
• 임대관계 확인. 조윤희·심두보·임소형이 각각 해당 호실을 임차해 사용 중인 것으로 조사돼 있으므로 점유·명도와 임대차 원본을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·별도등기 내용을 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “80% 유찰”보다 먼저 볼 것은 인수다

감정가 629,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 503,200,000원으로 내려왔지만, 이 물건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 심두보와 임소형의 대항력 있는 보증금 총 60,000,000원을 매수인이 떠안아 현재 회차의 금액 기준 실질취득은 563,200,000원이 됩니다. 여기에 매각물건명세서가 명시한 구분지상권설정등기까지 인수합니다.

반면 센트라스 최근 실거래 12건은 대상 기준면적 23.265㎡와 맞지 않아 2,175,416,666원의 평균이나 23.1%라는 비율을 근거로 “시세보다 싸다”고 평가할 수 없습니다. 가격 메리트는 비교 가능한 판매시설·유사면적 거래를 확인하기 전까지 보류해야 합니다. 권리구조도 단순하지 않습니다. 이 사건은 최저가보다 60,000,000원 임차보증금 인수와 구분지상권의 내용을 먼저 확인해야 하는 물건입니다.