수원지방법원 2025타경42833. 평택시 비전동 에스-타워 2층 203호 근린시설입니다. 현재 소유자는 책임산업개발주식회사이고, 2016.10.12. 거래가액 295,000,000원으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 광주은행이 채권최고액 212,400,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 2025.10.23. 광주은행의 임의경매개시결정, 2025.11.25. 평택시 압류가 등기됐지만 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 자체는 비교적 단순하지만, 실제 부담을 등기만 보고 0원으로 끝내면 안 됩니다. 2026.01.12. 제출된 신고서에는 2025년 12월까지 공용관리비 4,672,213원이 미납돼 있다고 기재돼 있으며, 공용관리비는 매수인에게 인수될 수 있고 증액될 수 있습니다. 또한 감정평가상 임대관계는 미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42833 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 비전동 1096-2 에스-타워 2층 203호 |
| 도로명주소 | 경기도 평택시 비전4로 39 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설 · 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건 내 2층 |
| 소유자 | 책임산업개발주식회사 · 2016.10.12. 소유권이전 · 거래가액 295,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 400,000,000원 / 400,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 648,664,800원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2016.10.12. 광주은행 근저당권입니다. 채권최고액은 212,400,000원이고 채무자는 책임산업개발주식회사입니다. 이후의 임의경매개시결정과 평택시 압류는 매각으로 소멸합니다. 토지에 별도등기가 있으나 효력 없음으로 기재돼 있습니다.
② 가격 판단 — 신건 400,000,000원, 시세 단정은 보류
현재 회차는 한 번도 유찰되지 않은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 400,000,000원입니다. 동일 상품의 최근 실거래 비교 수치가 확인되지 않으므로 이 금액을 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 이 사건은 최저가 자체보다 실제 임대·점유 상태와 관리비 부담을 먼저 확인한 뒤 가격을 판단해야 합니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 권리 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 400,000,000원 | 212,400,000원 | 181,200,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 320,000,000원 | 212,400,000원 | 102,320,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 256,000,000원 | 212,400,000원 | 39,216,000원 | 0원 |
세 시나리오 모두 근저당권 채권최고액 212,400,000원은 전액 배당되고, 채권자 기준 미배당액은 0원입니다. 다만 신청채권 청구액 648,664,800원에 대해서는 각 시나리오에서 신청채권자가 전액 만족되는 것으로 계산되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 400,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,400,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사광주은행 | 212,400,000원 | 212,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 181,200,000원 |
집행비용은 매각가 기준 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 권리 인수액은 0원으로 계산됐지만, 신고된 공용관리비는 별도입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 배다리저수지 북서측 인근으로, 상업용 부동산·아파트단지·주상용 부동산·단독 및 다세대주택·배다리생태공원 등이 혼재하는 일반상업지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통사정은 보통인 편으로 평가됐습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 35m 내외, 남서측으로 폭 약 15m 내외 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역(소사벌택지지구)·택지개발지구이며, 대로2류와 중로2류에 접합니다. 토지 면적은 903.0㎡, 공시지가는 3,276,000원/㎡입니다.
- 시설. 기본적인 위생·급배수설비, 옥내소화전, 화재경보기, 승강기설비가 돼 있습니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공용관리비 확인. 신고된 미납 공용관리비 4,672,213원의 현재 잔액과 매수인 부담 범위를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 실제 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계가 미상이고, 감정 이용상태가 여러 호를 함께 설명하고 있으므로 203호의 실제 사용자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2016.10.12. 광주은행 근저당권을 기준으로 이후 권리가 소멸하는지 등기부 원본과 매각물건명세서에서 최종 대조해야 합니다.
- 토지 별도등기. 토지에 별도등기가 있으나 효력 없음으로 기재돼 있으므로 원문을 함께 확인하는 것이 좋습니다.
- 가격 검토. 동일 상품의 최근 실거래 비교 수치가 없는 만큼 감정가 400,000,000원을 곧바로 시세로 간주하지 말고 임대수익·공실 가능성·현장 상태를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘관리비·점유 확인’이 핵심
이 사건의 등기 구조는 단순합니다. 2016.10.12. 광주은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 임의경매개시결정과 평택시 압류는 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 권리 인수도 0원입니다. 다만 이것만으로 부담이 완전히 없다고 볼 수는 없습니다. 신고된 공용관리비 4,672,213원은 매수인에게 인수될 수 있고 증액될 수 있으며, 임대관계 역시 미상입니다. 따라서 이 물건은 권리는 비교적 단순하지만, 관리비와 실제 점유상태를 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 근린시설로 보는 것이 맞습니다.
