수원지방법원 2025타경42833. 평택시 비전동 에스-타워 2층 204호 근린상가입니다. 현재 소유자는 책임산업개발주식회사로, 2016년 10월 12일 거래가액 295,000,000원에 소유권을 취득했고 같은 날 광주은행이 채권최고액 212,400,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 2025년 10월 23일 광주은행의 임의경매개시결정이 뒤따랐습니다. 등기 흐름 자체는 단순하고 경매로 소멸하는 구조여서 등기상 인수할 권리는 없습니다.
다만 이 사건은 등기만 보고 끝낼 물건은 아닙니다. 매각물건명세서 비고에는 2025년 12월까지 공용관리비 4,672,213원이 미납되어 있다는 신고가 있고, 그 공용관리비는 매수인에게 인수될 수 있으며 증액될 수 있음이 명시되어 있습니다. 또한 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 따라서 4억원이라는 신건 가격의 적정성은 시세 자료 없이 단정할 수 없고, 현장 점유·영업 상태와 관리비 최신액 확인이 선행돼야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42833 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 비전동 1096-2 에스-타워 2층 204호 |
| 도로명주소 | 경기도 평택시 비전4로 39 |
| 물건종류 / 이용 | 근린상가 · 근린생활시설 |
| 소유자 | 책임산업개발주식회사 (2016.10.12. 거래가액 295,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 400,000,000원 / 400,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 648,664,800원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 광주은행 근저당
말소기준권리는 2016.10.12. 접수된 광주은행 근저당권 212,400,000원입니다. 이후 2025.10.23. 광주은행의 임의경매개시결정이 접수됐고, 두 권리 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 별도 임차인 권리 신고는 확인되지 않지만 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 실제 점유 상태는 현장 확인이 필요합니다.
② 가격 판단 — 실거래 자료 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 400,000,000원으로 아직 유찰이 없는 신건입니다. 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없어, 4억원이 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여할 수 없는 상태입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 400,000,000원 | 0원 | 181,200,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 320,000,000원 | 0원 | 102,320,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 256,000,000원 | 0원 | 39,216,000원 |
제시된 세 회차 모두 광주은행의 채권최고액 212,400,000원은 전액 배당되는 시나리오이고, 채권 미배당은 0원입니다. 하지만 이것은 권리 배당의 문제일 뿐, 상가 자체의 시장가치나 임대수익성을 의미하지는 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 400,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,400,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사광주은행 | 212,400,000원 | 212,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 181,200,000원 |
현재 회차 400,000,000원 가정 시 광주은행 근저당권은 전액 배당되고 181,200,000원이 소유자에게 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 공용관리비 4,672,213원은 이 배당표와 별도로 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 비전동 배다리저수지 북서측 인근으로, 상업용 부동산·아파트단지·주상용 부동산·단독 및 다세대주택·배다리생태공원이 혼재한 일반상업지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통사정은 보통인 편입니다.
- 도로. 북동측 약 35m, 남서측 약 15m 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역(소사벌택지지구)·택지개발지구이며, 대로2류와 중로2류에 접합니다.
- 토지. 토지면적 903.0㎡, 지목 대, 상업용, 평지·세로장방 형태이며 공시지가는 3,276,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물 내 2층으로, 위생·급배수·옥내소화전·화재경보기·승강기설비가 되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공용관리비 최신액. 신고액 4,672,213원은 2025년 12월까지 기준이며 증액될 수 있습니다. 관리주체를 통해 입찰 직전 금액과 공용·전용 부분 구분을 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계. 임대관계가 미상입니다. 204호의 실제 점유자, 영업 여부, 임대차 존재 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 400,000,000원을 곧바로 시세로 간주하지 말고 인근 유사 상가의 매매가·임대료·공실률을 별도로 대조해야 합니다.
- 토지 별도등기. 매각물건명세서상 효력 없음으로 기재되어 있으나 입찰 전 원문을 다시 대조하는 것이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 가격과 현장은 확인 필요
이 사건의 등기 권리분석은 어렵지 않습니다. 2016년 광주은행 근저당권이 말소기준이고, 배당 시나리오상 현재 회차부터 2회 유찰까지 권리 인수액은 0원입니다. 그러나 상가 투자의 핵심인 가격과 점유 측면에서는 확인할 것이 남아 있습니다. 감정가 400,000,000원이 그대로 최저가인 신건인데 비교 실거래가 없고, 임대관계는 미상이며 공용관리비 4,672,213원 인수 가능성도 있습니다. 따라서 결론은 권리 구조는 단순하지만, 현장·관리비·가격 검증 전에는 응찰가를 정하기 어렵다입니다.
