수원지방법원 2025타경42833. 평택시 비전동 에스-타워 3층 303호의 근린시설 경매입니다. 현재 소유자는 책임산업개발주식회사이고, 2016.10.12. 거래가액 235,000,000원으로 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 광주은행이 채권최고액 169,200,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 말소기준입니다. 2025.10.23. 광주은행의 임의경매개시결정이 뒤따랐으며, 말소기준 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
등기상 구조 자체는 복잡하지 않습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기부 밖의 현황 리스크입니다. 매각물건명세서에는 토지 별도등기가 있으나 효력이 없다고 기재되어 있고, 303호는 304호와 벽체 구분 없이 일체로 이용 중입니다. 2026.07.15.에는 복원이 용이하다는 취지의 개별매각신청서가 제출됐지만, 입찰자는 실제 경계와 복원 범위, 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42833 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 비전동 1096-2 에스-타워 3층303호 · 도로명 경기도 평택시 비전4로 39 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 근린생활시설 |
| 소유자 | 책임산업개발주식회사 (2016.10.12. 거래가액 235,000,000원으로 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 333,000,000원 / 333,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 광주은행 / 648,664,800원 |
| 말소기준권리 | 2016.10.12. 광주은행 근저당권 · 채권최고액 169,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수권리는 없다
등록된 임차인은 없습니다. 따라서 임차인 보증금의 대항력·우선변제·승계 문제는 현재 확인되는 범위에서 해당하지 않습니다. 감정평가에서는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 실제 점유자와 사용관계는 현황 확인이 필요합니다. 말소기준인 광주은행 근저당권은 매각으로 소멸하고, 이후의 임의경매개시결정도 소멸 대상입니다.
| 임차인 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|
| 임차인 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 0원 |
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 신건 333,000,000원
이 물건은 현재 0회 유찰 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 333,000,000원입니다. 동일 물건 또는 유사 근린생활시설의 실거래 자료가 제시되어 있지 않아, 333,000,000원이 주변 시세보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 “감정가 대비 할인”이나 “시세보다 싸다”는 가격 가점은 줄 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 333,000,000원 | 169,200,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 266,400,000원 | 169,200,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 213,120,000원 | 169,200,000원 | 0원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 333,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,462,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사광주은행 | 169,200,000원 | 169,200,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 158,338,000원 |
배당표는 근저당 채권최고액 169,200,000원을 기준으로 계산된 시나리오입니다. 신청채권자의 청구액은 648,664,800원으로 기재되어 있어, 위 배당액이 신청채권 전액을 충족하는 것은 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 아파트가 아니라 근린시설이며, 감정평가상 근린생활시설로 이용되는 건물입니다.
- 이용 현황. 303호는 304호와 벽체 구분 없이 일체로 이용 중입니다. 2026.07.15. 복원이 용이하다는 취지의 개별매각신청서가 제출됐습니다.
- 입지. 평택시 비전동 배다리저수지 북서측 인근이며, 상업용 부동산·아파트단지·주상용 부동산·단독 및 다세대주택·배다리생태공원 등이 혼재하는 일반상업지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통인 편으로 평가됐습니다.
- 도로. 북동측 약 35m 내외, 남서측 약 15m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역(소사벌택지지구)·택지개발지구이며 공시지가는 3,276,000원/㎡입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 6층 건물로 기본 위생·급배수, 옥내소화전, 화재경보기, 승강기설비가 설치되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 근린생활시설은 아파트처럼 표준화된 거래 비교가 어렵고, 이 자료에는 실거래 비교값도 없습니다. 303·304호 일체 이용 상태까지 감안해 독립 사용성과 재매각성을 별도로 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 303·304호 경계 확인. 현장에서 벽체 철거 범위, 출입구, 전기·급배수·소방설비 공유 여부와 303호 단독 사용 가능성을 확인하세요.
- 개별매각 복원 확인. 2026.07.15. 제출된 개별매각신청서의 ‘복원이 용이하다’는 취지와 실제 복원 공사 범위·비용이 일치하는지 확인하세요.
- 공용관리비 확인. 신고된 미납액은 6,907,703원이며 증액될 수 있습니다. 관리주체에 현재 잔액과 매수인 부담 범위를 확인하세요.
- 실제 점유 확인. 등록 임차인은 없지만 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 현재 영업·점유 주체와 인도 가능성을 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 333,000,000원 자체를 시세로 간주하지 말고 주변 근린생활시설의 임대료·공실·매매사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 토지 별도등기. 매각물건명세서상 토지 별도등기는 효력이 없다고 기재돼 있으나 입찰 전 원문을 대조하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 관리비 신고서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “등기는 단순, 현황은 확인 필수”
이 사건은 말소기준인 광주은행 근저당 이후 인수할 등기 권리가 없고 등록 임차인도 없어 권리 구조 자체는 단순합니다. 하지만 신건 최저가 333,000,000원이 시세보다 싼지는 비교할 실거래 자료가 없고, 근린생활시설이라는 용도에 더해 303호와 304호의 일체 이용, 공용관리비 6,907,703원 미납 신고가 있습니다. 따라서 이 물건은 ‘권리가 깨끗하니 바로 입찰’할 유형이라기보다, 독립 사용 가능성·복원 상태·관리비·현장 점유를 확인한 뒤 가격을 결정해야 하는 물건입니다.
