수원지방법원 2025타경42833. 평택시 비전동 에스-타워 3층 304호 근린시설입니다. 현재 소유자는 책임산업개발주식회사로, 2016.10.12. 거래가액 235,000,000원에 소유권을 취득했고 같은 날 광주은행 앞으로 채권최고액 169,200,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 2025.10.23. 광주은행의 임의경매개시결정이 기입됐습니다. 제공된 배당모형에서는 매각으로 근저당권과 경매개시결정이 소멸하고, 매수인이 등기상 떠안을 권리액은 0원으로 계산됩니다.
하지만 이 사건은 등기만 보고 끝내기 어렵습니다. 304호는 303호와 벽체 구분 없이 일체로 이용 중이며, 감정평가 이용상태에서는 관련 호실이 사진관 ‘이가 스튜디오’로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 2026.07.15.에는 복원이 용이하다는 취지의 개별매각신청서가 제출됐지만, 실제 인도 시에는 경계 복원 상태와 비용을 직접 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42833 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 비전동 1096-2 에스-타워 3층 304호 · 도로명 경기도 평택시 비전4로 39 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설 · 303호와 벽체 구분 없이 일체 이용 |
| 소유자 | 책임산업개발주식회사 (2016.10.12. 거래가액 235,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 333,000,000원 / 333,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 광주은행 / 648,664,800원 |
| 말소기준권리 | 2016.10.12. 광주은행 근저당권 · 채권최고액 169,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순, 점유관계는 별도 확인
등기상 핵심은 2016.10.12. 광주은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이며 2025.10.23. 경매개시결정은 그 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 별도의 압류·가압류는 확인되지 않았고, 배당모형에서도 매수인 권리 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가와 동일한 최저매각가 333,000,000원을 두고 ‘시세보다 저렴하다’거나 가격 메리트가 있다고 판단할 근거가 없습니다. 현재 회차는 신건으로 유찰 횟수도 0회입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 매수인 권리 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 333,000,000원 | 169,200,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 266,400,000원 | 169,200,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 213,120,000원 | 169,200,000원 | 0원 |
세 시나리오 모두 제공된 배당모형상 근저당 채권최고액 169,200,000원이 전액 배당되고 미배당액은 0원, 매수인 권리 인수액도 0원으로 계산됩니다. 다만 이는 등기상 배당모형의 결과이고, 신고된 공용관리비와 확인되지 않은 점유·임대차관계는 별도로 검토해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 333,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,462,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사광주은행 | 169,200,000원 | 169,200,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 158,338,000원 |
배당모형상 채권자 총 채권액과 배당액은 각각 169,200,000원이며 미배당액은 0원입니다. 신청채권자의 경매 청구액은 648,664,800원이지만, 이 배당표에서는 등기된 근저당 채권최고액 169,200,000원이 반영돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 근린생활시설이며, 관련 호실은 일체로 사진관 ‘이가 스튜디오’로 이용 중입니다. 304호는 303호와 벽체 구분 없이 일체로 이용 중이라고 매각물건명세서에 기재돼 있습니다.
- 주위환경. 배다리저수지 북서측 인근으로 상업용 부동산, 아파트단지, 주상용 부동산, 단독·다세대주택, 배다리생태공원 등이 혼재하는 일반상업지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하며 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북동측 약 35m 내외, 남서측 약 15m 내외 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역(소사벌택지지구)·택지개발지구이며, 대로2류와 중로2류에 접합니다. 공시지가는 3,276,000원/㎡입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물이며 위생·급배수, 옥내소화전, 화재경보기, 승강기설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 303호와의 경계 복원. 현재 벽체 구분 없이 일체 이용 중입니다. 2026.07.15. 복원이 용이하다는 취지의 개별매각신청서가 제출됐지만, 실제 벽체·출입구·설비 복원 상태와 비용은 현장에서 확인하세요.
- 점유·임대차 확인. 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 사진관 운영주체가 소유자인지, 임차인인지, 사업자등록·보증금·확정일자가 있는지 확인하기 전에는 대항력을 단정할 수 없습니다.
- 공용관리비. 2025년 12월까지 6,999,512원 미납 신고가 있으며 증액 가능성이 명시돼 있습니다. 관리주체를 통해 입찰 직전 금액과 공용·전유부분 구분을 확인하세요.
- 가격 검증. 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 최저가 333,000,000원이 싸다는 전제는 금물입니다. 근린생활시설은 실제 임대수익·공실·유사 상가 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당표 범위. 제공된 배당모형은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다. 배당요구종기 이후 원본 서류와 최종 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “등기상 인수 0원”과 “현장 리스크 0”은 다르다
이 사건의 등기 구조는 어렵지 않습니다. 2016년 광주은행 근저당이 말소기준이고, 배당모형상 세 회차 시나리오 모두 매수인 권리 인수액은 0원입니다. 그러나 근린시설 경매의 실제 승부처는 등기 밖에 있습니다. 304호가 303호와 일체로 사용 중이고, 임대관계는 미상이며, 공용관리비 6,999,512원 미납 신고까지 있습니다. 게다가 실거래 시세가 없어 신건 최저가 333,000,000원의 가격 경쟁력을 확인할 자료도 없습니다. 따라서 이 물건은 권리는 단순하지만, 현장·점유·관리비·가격 검증을 마친 뒤 접근해야 하는 근린시설입니다.
