제주지방법원 2025타경1653. 서귀포시 남원읍 ‘숲으로풀룸’ 2층 204호, 전용 약 20.13㎡의 도시형생활주택(원룸형)입니다. 감정가는 64,000,000원이지만 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 31,360,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 말소기준은 2015.12.24. 제주새마을금고 근저당이고, 그 이후 설정된 금호리조트주식회사 전세권 70,000,000원, 주식회사재성창호 근저당 43,000,000원, 4건의 가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 등기상 권리가 깔끔하다고 해서 곧바로 가격까지 안전하다는 뜻은 아닙니다. 실거래 통계에서 최근 12개월 평균은 71,062,500원, 최신 거래는 2023.08의 66,000,000원으로 현재 최저가보다 높지만, 최근 거래군이 이전 거래군보다 11.2% 낮아진 하락 흐름이 확인됩니다. 더구나 최신 거래 자체가 2023년이므로, 2026년 현재의 가격 판단에는 추가 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1653 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 남원리 217-5 숲으로풀룸 2층 204호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) · 전용 20.1339㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 5층 · 본건 2층 · 사용승인 2015.02.16. |
| 소유자 | 박철훈 |
| 감정가 / 최저가 | 64,000,000원 / 31,360,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 제주새마을금고 / 93,487,512원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2015.12.24. 접수된 제주새마을금고 근저당입니다. 이후 2016.04.15. 금호리조트주식회사의 전세권 70,000,000원이 설정됐지만 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 2024.03.18. 주식회사재성창호 근저당, 2025년의 하나캐피탈·하나카드·농협은행·토스뱅크 가압류, 2025.08.25. 경매개시결정 역시 모두 후순위입니다. 현재 배당 시뮬레이션에 표시된 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차·점유 확인 — 현황조사 기록의 호수 대조가 핵심
| 성명 | 표시 호수 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤성민 | 405호 | 2015.10.19 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 안유진 | 405호 | 2025.02.18 | 말소기준 후 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사에 등장하는 두 전입자는 모두 405호로 기재되어 있습니다. 본건은 204호이므로 두 사람을 본건의 임차인으로 단정해서는 안 됩니다. 특히 윤성민은 전입일 2015.10.19.로 말소기준일보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 안유진은 2025.02.18. 전입으로 말소기준보다 늦고 2025.09.24. 배당요구가 확인되지만 보증금은 확인되지 않습니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 낮지만 거래시점이 오래됐다
숲으로빌(숲으로풀룸)은 28세대이며, 전용 20.13㎡대 실거래 9건의 전체 평균은 72,055,555원입니다. 이 가운데 최근 12개월 평균은 71,062,500원, 최신 거래는 2023.08의 66,000,000원입니다. 현재 최저가 31,360,000원은 최근 12개월 평균의 44.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.08 | 20.13㎡ | 5 | 66,000,000원 |
| 2023.05 | 20.13㎡ | 2 | 70,000,000원 |
| 2023.05 | 20.13㎡ | 2 | 70,000,000원 |
| 2023.05 | 20.13㎡ | 3 | 70,000,000원 |
| 2023.05 | 20.13㎡ | 4 | 70,000,000원 |
| 2023.04 | 20.13㎡ | 5 | 75,000,000원 |
| 2023.03 | 20.13㎡ | 3 | 77,500,000원 |
| 2022.09 | 20.13㎡ | 5 | 70,000,000원 |
| 2022.08 | 20.13㎡ | 5 | 80,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 8건 | 71,062,500원 |
표면적으로는 31,360,000원이 과거 실거래 범위 66,000,000원~80,000,000원보다 크게 낮습니다. 그러나 가격 판단에서 더 중요한 것은 추세와 거래시점입니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 11.2% 낮아졌고, 마지막 확인 거래도 2023.08입니다. 따라서 현재 최저가가 과거 거래가의 절반 이하라는 사실만으로 2026년 현재 시세 대비 저평가라고 단정하기보다는, 최근 거래 공백 자체를 환금성 점검 신호로 보는 편이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 31,360,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 964,480원 |
| 2. 근저당 · 제주새마을금고 | 650,000,000원 | 30,395,520원 |
| 3. 전세권 · 금호리조트주식회사 | 70,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 주식회사재성창호 | 43,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 13,292,190원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 14,760,379원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 51,297,138원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 19,338,872원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 31,360,000원 중 집행비용 964,480원을 제외한 30,395,520원이 제주새마을금고에 배당되는 시뮬레이션입니다. 총 채권액 861,688,579원 중 831,293,059원이 미배당으로 남지만, 표시된 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 31,360,000원 | 30,395,520원 | 831,293,059원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 21,952,000원 | 21,156,864원 | 840,531,715원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 15,366,399원 | 14,689,804원 | 846,998,775원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서귀포시 남원읍 남원리 남원중학교 동측 인근. 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근 가능하고 인근에 간선도로가 있으며, 감정평가상 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 도시형생활주택(원룸형). 기본위생·급배수·화재탐지·승강기·보일러 난방설비가 설치되어 있습니다.
- 토지·도로. 토지 1,093㎡, 평지·부정형, 공동주택 건부지로 이용 중이며 동측 약 20m 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·고도지구(20m 이하)이며 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 공장설립제한지역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 204호 점유관계 재확인. 현황조사에 표시된 윤성민·안유진은 모두 405호입니다. 본건 204호의 실제 점유자를 원문 서류에서 구분 확인해야 합니다.
- 전세권 소멸 확인. 금호리조트주식회사 전세권 70,000,000원은 말소기준권리 후순위로 매각 소멸 분류입니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 총 미배당은 831,293,059원이지만 배당 부족액 자체를 매수인 인수액으로 혼동하면 안 됩니다. 시뮬레이션상 인수는 0원입니다.
- 가격 추세 확인. 최근12개월 평균 71,062,500원과 최신 거래 66,000,000원보다 현재 최저가는 낮지만, 최근 가격 추세가 -11.2%이고 마지막 거래가 2023.08입니다.
- 유찰 시나리오. 다음 유찰 시 21,952,000원, 그 다음은 15,366,399원으로 내려갑니다. 현재 물건은 이미 단지 평균 유찰 1.8회를 넘어 2회 유찰 상태입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사와 실제 점유 상태를 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘현재 시세와 점유 확인’이 승부처
이 사건의 등기 구조만 놓고 보면 핵심은 명확합니다. 2015.12.24. 제주새마을금고 근저당을 말소기준으로 후순위 전세권·근저당·가압류가 모두 소멸하고, 매수인 인수액도 0원으로 산정됩니다. 현재 최저가 31,360,000원은 감정가 64,000,000원의 49%, 최근 12개월 실거래 평균 71,062,500원의 44.1%입니다.
다만 최신 실거래가 2023.08에 멈춰 있고 최근 가격 추세가 -11.2%라는 점, 28세대 원룸형 다세대라는 점, 이미 2회 유찰됐다는 점을 함께 봐야 합니다. 여기에 현황조사 임차인 기록이 본건 204호가 아닌 405호로 기재되어 있으므로, 최종 판단의 핵심은 현재 시세와 204호의 실제 점유관계를 원문에서 확인하는 것입니다. 등기상 인수는 0원이지만, 과거 실거래 대비 할인율만으로 현재 가격 메리트를 확정할 수 있는 사건은 아닙니다.
