제주지방법원 2025타경1653. 서귀포시 남원읍 ‘숲으로풀룸’ 제2층 제204호로, 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택(원룸형)입니다. 감정가 64,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 44,800,000원, 감정가의 70%입니다. 등기상 말소기준은 2015.12.24. 제주새마을금고 근저당이며, 그 뒤 설정된 금호리조트주식회사 전세권 70,000,000원, 주식회사재성창호 근저당 43,000,000원과 4건의 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격만 보면 과거 실거래와 간격이 큽니다. 동일 면적 20.13㎡대 최근 12개월 거래 8건 평균은 71,062,500원, 최신 거래는 66,000,000원이고 현재 최저가는 각각의 기준보다 낮습니다. 그러나 거래 추세가 -11.2%인 하락 흐름이므로, 전체 평균 72,055,555원만 보고 가격 메리트를 과대평가하는 방식은 피해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1653 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 남원리 217-5 숲으로풀룸 2층 204호 |
| 도로명 | 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 남조로 27 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) · 전용면적 20.1339㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상5층 내 제2층 제204호 |
| 소유자 | 박철훈 |
| 감정가 / 최저가 | 64,000,000원 / 44,800,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 93,487,512원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각으로 소멸
핵심은 2015.12.24. 제주새마을금고 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이며, 2016.04.15. 설정된 금호리조트주식회사 전세권 70,000,000원, 2024.03.18. 주식회사재성창호 근저당 43,000,000원 및 이후 하나캐피탈·하나카드·농협은행·토스뱅크 가압류와 경매개시결정은 모두 말소기준 뒤의 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 현재 회차 배당 시나리오도 매수인 인수 0원으로 계산되어 있습니다.
② 점유·임차 확인 — 405호 기재와 204호를 섞어 보면 안 된다
| 성명 | 기재 호수 | 전입일 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 윤성민 | 405호 | 2015.10.19 | 미상 | 대항력 있음 우선변제 미상 204호 승계 판단 제외 |
| 안유진 | 405호 | 2025.02.18 | 2025.09.24 | 대항력 없음 우선변제 미상 204호 승계 판단 제외 |
윤성민은 전입일 2015.10.19.로 말소기준 2015.12.24.보다 앞서 있어 기재 내용만 보면 대항력이 있으나 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 안유진은 2025.02.18. 전입으로 말소기준보다 늦고, 2025.09.24. 배당요구가 접수되어 있습니다.
③ 시세 비교 — 할인폭은 크지만 하락 추세를 같이 봐야 한다
숲으로빌(숲으로풀룸) 동일 면적 20.13㎡대 실거래는 9건이며, 전체 평균은 72,055,555원입니다. 그러나 가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균 71,062,500원, 최신 거래 66,000,000원, 그리고 최근 대 과거 추세 -11.2%를 우선해서 보는 것이 안전합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.08 | 20.13㎡ | 5 | 66,000,000원 |
| 2023.05 | 20.13㎡ | 2 | 70,000,000원 |
| 2023.05 | 20.13㎡ | 2 | 70,000,000원 |
| 2023.05 | 20.13㎡ | 3 | 70,000,000원 |
| 2023.05 | 20.13㎡ | 4 | 70,000,000원 |
| 2023.04 | 20.13㎡ | 5 | 75,000,000원 |
| 2023.03 | 20.13㎡ | 3 | 77,500,000원 |
| 2022.09 | 20.13㎡ | 5 | 70,000,000원 |
| 2022.08 | 20.13㎡ | 5 | 80,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 71,062,500원 |
현재 최저가 44,800,000원은 최근 12개월 평균의 63.0%이며, 최신 거래 66,000,000원보다도 낮습니다. 감정가 64,000,000원조차 최신 거래 66,000,000원과 비슷한 수준이지만 한 차례 유찰로 가격이 44,800,000원까지 내려왔습니다. 다만 실거래 표본의 최근 흐름 자체가 -11.2%이므로 과거 고가 거래 80,000,000원이나 전체 평균만을 근거로 낙찰가 상단을 높게 잡는 것은 경계해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 44,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,206,400원 |
| 2. 제주새마을금고 근저당 | 650,000,000원 | 43,593,600원 |
| 3. 금호리조트주식회사 전세권 | 70,000,000원 | 0원 |
| 4. 주식회사재성창호 근저당 | 43,000,000원 | 0원 |
| 5. 하나캐피탈 가압류 | 13,292,190원 | 0원 |
| 6. 하나카드 가압류 | 14,760,379원 | 0원 |
| 7. 농협은행 가압류 | 51,297,138원 | 0원 |
| 8. 토스뱅크 가압류 | 19,338,872원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권 합계는 861,688,579원, 예상 배당은 43,593,600원, 미배당은 818,094,979원입니다. 후순위 권리의 미배당이 크지만 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 등기상 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 44,800,000원 | 43,593,600원 | 818,094,979원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 31,359,999원 | 30,395,519원 | 831,293,060원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 21,951,999원 | 21,156,863원 | 840,531,716원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남원중학교 동측 인근이며, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 대상까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 20미터 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 용도. 제2종일반주거지역·고도지구(20M 이하)이며 도시형생활주택 원룸형으로 이용 중입니다.
- 토지. 대체로 등고 평탄한 부정형 토지이며 공동주택 건부지로 이용 중이고, 토지면적은 1,093.0㎡입니다.
- 공시지가. 559,200원/㎡입니다.
- 설비. 기본위생설비·급배수설비·화재탐지설비·승강기설비·보일러 난방설비가 되어 있습니다.
- 건축. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 204호 점유관계 재확인. 현황조사에 나타난 윤성민·안유진은 모두 405호 기재입니다. 대상 204호와 호수가 일치하는지 원본 서류와 현장에서 확인해야 합니다.
- 윤성민 정보를 204호 인수액으로 합산하지 않기. 2015.10.19. 전입으로 대항력은 있으나 기재 호수가 405호이고 보증금도 확인되지 않았습니다.
- 등록 전세권 확인. 금호리조트주식회사 전세권 70,000,000원은 말소기준 이후여서 매각으로 소멸하고 예상배당은 0원입니다.
- 근저당 변경내역 대조. 제주새마을금고 채권최고액은 650,000,000원에서 192,000,000원, 135,600,000원으로 변경 기재가 있으므로 배당표의 채권액과 원본을 비교해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 대 과거 거래 추세가 -11.2%이므로 72,055,555원의 전체 평균만을 기준으로 입찰가를 높이지 않는 것이 중요합니다.
- 소형 원룸형 환금성. 총 28세대·전용 20.1339㎡ 도시형생활주택인 만큼 실제 매수층과 임대수요를 별도 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구채권·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 소멸형, 승부처는 점유 확인과 가격
이 물건은 등기 구조만 보면 비교적 명확합니다. 말소기준인 제주새마을금고 근저당 이후 전세권·근저당·가압류가 모두 매각으로 소멸하고, 현재 44,800,000원뿐 아니라 추가 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 가격 역시 과거 실거래 기준으로는 최근 12개월 평균의 63.0%까지 내려와 있습니다.
다만 두 가지는 분리해 봐야 합니다. 첫째, 실거래 흐름이 -11.2%로 하락하고 있어 과거 전체 평균만으로 가격을 낙관하면 안 됩니다. 둘째, 조사된 점유자 윤성민·안유진은 모두 405호로 기재되어 대상 204호와 다릅니다. 따라서 이들을 매수인 인수 위험으로 합산하는 것도, 반대로 204호의 점유가 깨끗하다고 단정하는 것도 피해야 합니다. 등기 권리는 소멸형, 가격은 과거 거래 대비 낮음, 최종 확인 포인트는 204호의 실제 점유관계와 하락장 속 적정가입니다.
