제주지방법원 2025타경1653. 서귀포시 남원읍 남원리 ‘숲으로풀룸’ 2층 205호로, 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)입니다. 대상 면적은 20.1339㎡이고 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 5층입니다. 현재 감정가 64,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저매각가는 44,800,000원, 감정가의 70%입니다.
등기부의 말소기준권리는 2015.12.24. 제주새마을금고 근저당권입니다. 설정 당시 채권최고액은 650,000,000원이고 공동담보가 기재되어 있으며, 이후 2023.03.31. 변경등기로 채권최고액 135,600,000원이 기재돼 있습니다. 말소기준 이후 설정된 김무경의 전세권과 네 건의 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1653 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 남원리 217-5 숲으로풀룸 2층 205호 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 남조로 27 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) · 대상 면적 20.1339㎡ · 지상5층 중 2층 |
| 소유자 | 박철훈 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 64,000,000원 / 44,800,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 93,487,512원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 사용승인 | 2015.02.16. |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차관계는 재확인
등기만 보면 말소기준 이후 권리는 명확합니다. 김무경의 전세권 75,000,000원은 2016.05.03. 설정돼 말소기준인 2015.12.24. 근저당권보다 늦고, 네 건의 가압류와 임의경매개시결정도 모두 뒤에 있습니다. 따라서 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다.
임차관계 — 보증금 미상 점유자 확인이 선행
| 성명 | 점유 표시 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤성민 | 405호 | 2015.10.19. | 미상 | 가능·미상 | 확인 필요 |
| 안유진 | 405호 | 2025.02.18. | 미상 | 없음 | 2025.09.24. |
| 김무경 | 주거 | 미상 | 미상 | 판정 불가 | 확인 필요 |
안유진의 전입일은 2025.02.18.로 말소기준보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 김무경은 등기부상 전세금 75,000,000원의 전세권자이고 해당 전세권 자체는 말소기준 이후라 소멸합니다. 다만 별도 임차인 자료에서는 전입일과 보증금이 확인되지 않으므로, 전세권 소멸만으로 실제 점유관계의 대항력까지 없다고 단정해서는 안 됩니다.
② 시세 비교 — 가격 할인은 크지만 거래 시차가 있다
‘숲으로빌(숲으로풀룸)’ 동일 면적 20.13㎡ 거래는 총 9건입니다. 전체 평균은 72,055,555원, 최근 12개월 평균 지표는 71,062,500원이며, 최신 거래는 2023.08. 66,000,000원입니다. 현재 최저가 44,800,000원은 최근 평균의 63.0%로 숫자상 할인폭이 큽니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.08 | 20.13㎡ | 5 | 66,000,000원 |
| 2023.05 | 20.13㎡ | 2 | 70,000,000원 |
| 2023.05 | 20.13㎡ | 2 | 70,000,000원 |
| 2023.05 | 20.13㎡ | 3 | 70,000,000원 |
| 2023.05 | 20.13㎡ | 4 | 70,000,000원 |
| 2023.04 | 20.13㎡ | 5 | 75,000,000원 |
| 2023.03 | 20.13㎡ | 3 | 77,500,000원 |
| 2022.09 | 20.13㎡ | 5 | 70,000,000원 |
| 2022.08 | 20.13㎡ | 5 | 80,000,000원 |
| 최근 평균 | — | 8건 | 71,062,500원 |
다만 가격 판단을 낙관적으로만 볼 수는 없습니다. 최근 구간과 이전 구간의 추세는 -11.2%로 하락 방향이고, 확인되는 최신 거래도 2023.08.입니다. 따라서 44,800,000원이 과거 거래값보다 낮다는 점은 분명하지만, 현재 시점의 확정 시세라고 보기에는 거래 시차가 큽니다. 가격 할인은 권리 불확실성을 상쇄할 만큼 충분한지 함께 따져야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 44,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,206,400원 |
| 2. 근저당 · 제주새마을금고 | 650,000,000원 | 43,593,600원 |
| 3. 전세권 · 김무경 | 75,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 롯데카드 | 22,183,837원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 하나카드 | 14,760,379원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 농협은행 | 51,297,138원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 토스뱅크 | 19,338,872원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 1,206,400원을 제외한 43,593,600원이 제주새마을금고에 배당되고, 총 채권 미배당액은 788,986,626원입니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남원중학교 동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상5층, 외벽은 드라이비트 등이며 기본위생·급배수·화재탐지·승강기·보일러 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 20m 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 토지. 1,093.0㎡의 평지·부정형 토지이며 제2종일반주거지역, 공시지가 559,200원/㎡입니다.
- 규제. 고도지구(20m 이하), 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 공장설립제한지역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역 등이 기재돼 있습니다.
- 환금성. 총 28세대 규모이며 동일 면적 실거래는 9건이 확인됩니다. 최근 가격 추세는 -11.2%이고 최신 거래가 2023.08.이라 현재 매도 가능 가격은 보수적으로 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 205호 점유자부터 확정. 현황조사 임차인 중 윤성민·안유진은 405호로 표시돼 있습니다. 대상 205호와의 관계를 원문에서 반드시 대조해야 합니다.
- 윤성민 보증금 확인. 전입일 2015.10.19.은 말소기준보다 빠르므로 실제 205호 점유자라면 대항력 가능성이 있습니다. 보증금·확정일자가 미상이라 인수 규모를 계산할 수 없습니다.
- 김무경 점유관계 확인. 전세권 75,000,000원 자체는 후순위라 소멸하지만, 전입일이 없어 별도 임차권의 대항력은 판정 불가입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 구간 가격 추세는 -11.2%입니다. 과거 평균 71,062,500원만을 현재 시세로 그대로 적용하지 말고 최신 현장 매물과 함께 비교해야 합니다.
- 회차별 자금계획. 현재 최저가 44,800,000원, 2회 유찰 시 31,359,999원, 3회 유찰 시 21,951,999원의 시나리오가 제시돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 배당요구 여부와 실제 점유 상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “싸지만, 인수 0원을 확정한 뒤 들어가야 한다”
이 물건의 매력은 분명 가격입니다. 감정가 64,000,000원에서 44,800,000원까지 내려왔고, 동일 면적 최근 평균 71,062,500원의 63.0%입니다. 그러나 이 할인폭을 그대로 투자수익으로 계산하면 안 됩니다. 윤성민의 전입일은 말소기준보다 빠르고 보증금은 미상이며, 김무경도 별도 임차관계의 대항력을 단정할 자료가 없습니다. 게다가 두 현황조사 점유자는 405호로 표시돼 대상 205호와 일치하지 않습니다.
등기상 후순위 권리는 소멸하지만, 점유·임차관계 확인은 아직 끝난 것이 아닙니다. 실제 205호에 선순위 대항력 임차인이 없다는 점과 보증금 인수액 0원이 확인된다면 현재 가격은 과거 거래 대비 충분히 낮습니다. 반대로 선순위 임차인이 대상호수에 존재하고 보증금이 크다면 낮은 최저가의 장점은 크게 줄 수 있습니다. 따라서 결론은 “가격은 합격 후보, 권리는 확인 후 합격”입니다.
