제주지방법원 2025타경1653. 서귀포시 남원읍 남원리의 숲으로풀룸 2층 205호입니다. 전용면적은 20.1339㎡이며, 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택(원룸형)입니다. 감정가 64,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 31,360,000원입니다.

권리의 출발점은 2015년 12월 24일 설정된 제주새마을금고 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 650,000,000원이지만, 2023년 3월 31일 변경등기상 채권최고액은 135,600,000원입니다. 공동담보 근저당권이므로 최초 설정금액을 이 호실에 실제 배당될 채권액으로 그대로 해석해서는 안 됩니다. 이후 설정된 전세권과 가압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

문제는 등기상 말소 여부만으로 판단할 수 없는 점유·임차관계입니다. 현황조사에 기재된 윤성민·안유진의 대상 호수는 405호로, 이번 매각 대상인 205호와 다릅니다. 반면 김무경의 전세권은 이 호실 등기상 확인되지만 실제 전입일과 현재 점유 여부는 확인되지 않습니다. 이 차이를 구분해 권리를 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유는 별도 확인

말소기준권리는 을구 3번 제주새마을금고 근저당권입니다. 이전에 설정됐던 태흥새마을금고의 을구 1번·2번 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 김무경의 전세권과 이후 설정된 롯데카드·하나카드·농협은행·토스뱅크 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차·점유 분석 — 205호와 405호를 구분해야 한다

현황조사 및 등기상 확인되는 관련 인물은 다음과 같습니다. 윤성민과 안유진은 모두 405호로 기재돼 있으므로, 해당 전입 내역을 205호에 자동으로 적용할 수 없습니다. 김무경은 이 물건 등기부에 전세권자로 확인되지만 주민등록 전입일과 실제 점유 여부는 확인되지 않습니다.

매수인 인수액은 배당 시뮬레이션상 0원으로 계산돼 있지만, 이는 미확정 점유관계나 별도의 주택임차권으로 인한 인수 위험이 해소됐다는 의미는 아닙니다. 특히 대항력과 보증금이 실제로 확인되는 경우에는 미배당 보증금이 실질 취득원가에 영향을 줄 수 있습니다. 현재는 이를 금액으로 확정할 근거가 없습니다.

③ 시세 비교 — 명목 할인은 크지만 거래 시점이 오래됐다

숲으로빌(숲으로풀룸)의 전용 20.13㎡ 동일 면적 실거래는 확인된 표본 9건입니다. 전체 거래 평균은 72,055,555원, 최근 12개월 거래 표본 평균은 71,062,500원입니다. 다만 확인된 거래는 2022~2023년에 분포하고 최신 거래 역시 2023년 8월이므로, 이를 2026년 현재 시세로 확정해서는 안 됩니다.

최저가 31,360,000원은 최근 거래 표본 평균 71,062,500원의 44.1%입니다. 최신 거래가 66,000,000원과 비교해도 낮은 가격입니다. 그러나 최근 표본과 이전 표본의 거래 추세는 -11.2%로 하락했고, 가장 최근 확인된 거래 역시 2023년에 머물러 있습니다.

따라서 2023년 거래금액보다 낮다는 사실과 2026년 현재 시장에서 충분한 가격 메리트가 있다는 판단은 구분해야 합니다. 더구나 미확인 인수금액이 실제로 존재한다면 시세 비교 기준은 단순 최저가가 아니라 낙찰가와 인수금액을 합산한 실질 취득원가여야 합니다.

④ 예상배당표 (현재 최저매각가 31,360,000원 가정)

근저당 배당은 최초 설정 채권최고액 650,000,000원을 사용한 단순 추정입니다. 실제 등기상 변경 채권최고액은 135,600,000원이고 공동담보 관계도 있으므로, 위 배당표를 최종 배당순위·확정 배당액으로 해석해서는 안 됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

현재 회차에서는 집행비용 964,480원을 제외한 30,395,520원이 제주새마을금고에 배당되는 것으로 계산됩니다. 김무경의 전세권과 후순위 가압류에는 배당이 돌아가지 않으며, 소유자 잔여금도 0원입니다. 추정 채권총액은 832,580,226원, 미배당액은 802,184,706원입니다.

⑤ 유찰 회차별 자금·미배당 시나리오

모든 회차에서 배당 모형상의 소유자 잔여금과 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 이는 확정된 임대차관계에 따른 실질취득액 검증을 대신하지 못합니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 실제로 인수되는 구조라면, 낙찰가격이 내려가더라도 미배당 보증금이 늘어나 실질 취득원가는 기대만큼 줄어들지 않을 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서귀포시 남원읍 남원리 소재 남원중학교 동측 인근. 주위는 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 접근 가능하며 인근에 간선도로가 소재합니다. 감정평가상 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 5층 건물로, 기본위생설비·급배수설비·화재탐지설비·승강기·보일러 난방설비가 있습니다. 사용승인일은 2015.02.16.입니다.
• 토지. 제2종일반주거지역, 고도지구(20m 이하). 동측 약 20m 포장도로에 접하며 공시지가는 559,200원/㎡입니다.
• 규제. 지하수자원특별관리구역·장애물제한표면구역·상대보호구역·공장설립제한지역·건축계획심의대상구역 등 관련 제한사항을 확인해야 합니다.
• 환금성. 28세대 규모의 원룸형 주택입니다. 확인된 실거래 9건은 2022~2023년 거래로, 최신 거래 이후의 시세와 실제 임대수요를 별도로 확인할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 205호 실제 점유자 확인. 현황조사에 기재된 405호 점유자와 매각 대상 205호의 점유관계를 혼동하지 않도록 현장 확인이 필요합니다.
• 김무경 전세권 확인. 전세금 75,000,000원, 설정일 2016.05.03., 예상배당 0원. 실제 점유 여부와 별도 주택임차권 성립 여부를 확인해야 합니다.
• 전입세대·보증금 확인. 전입신고일만으로 실제 점유나 205호 대항력을 확정하지 말고, 임대차계약의 목적물·보증금·확정일자·배당요구 여부를 대조해야 합니다.
• 공동담보 및 배당 확인. 제주새마을금고 근저당의 현재 채권최고액 135,600,000원과 공동담보 관계를 등기 원본에서 확인해야 합니다.
• 가격 기준 재검증. 최근 확인 거래는 2023년 8월의 66,000,000원입니다. 가격 추세 -11.2%와 거래 공백을 고려해 현재 시세를 확인해야 합니다.
• 실질 취득원가 계산. 낙찰가에 인수 가능 보증금·명도비용·체납 공용관리비 등 추가 비용을 반영해 판단해야 합니다.
• 현장·원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “3,136만원이 취득원가의 전부인지는 아직 모른다”

제주 숲으로풀룸 205호는 감정가의 49%까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 과거 실거래 평균과 비교하면 최저가는 상당히 낮습니다. 그러나 확인된 거래는 2023년 자료이며, 거래 추세도 -11.2%로 하락했습니다.

등기상 후순위 전세권과 가압류는 매각으로 소멸하는 구조지만, 문제의 핵심은 205호의 실제 점유관계와 별도의 대항력 있는 임대차 존재 여부입니다. 현황조사상 405호 전입자와 205호를 구분하고, 김무경의 전세권 및 실제 임대차관계를 확인해야 합니다.

가격에는 할인 여지가 있지만 권리 확인은 아직 끝나지 않았습니다. 최저가 자체보다 실제 인수할 금액이 있는지, 있다면 실질 취득원가가 얼마인지 확인한 뒤 과거 실거래 및 현재 시장가격과 비교하는 것이 이 사건의 핵심입니다.