제주지방법원 2025타경1653. 서귀포시 남원읍 남원리 ‘숲으로풀룸’ 4층 405호, 전용 20.1339㎡의 다세대·도시형생활주택(원룸형)입니다. 감정가 64,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 31,360,000원입니다. 등기상 말소기준권리는 2015-12-24 제주새마을금고 근저당권이고, 그 이후 설정된 주식회사재성창호 근저당권과 하나카드·농협은행·토스뱅크 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 이 물건의 핵심은 등기부 후순위 권리가 아니라 임차관계입니다. 윤성민은 2015-10-19 전입해 말소기준권리보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 보증금이 얼마인지, 배당으로 얼마나 회수되는지 확인되기 전에는 매수인이 실제로 떠안을 금액을 계산할 수 없습니다. 최저가 31,360,000원은 낙찰가일 뿐, 실질취득비용으로 확정해서 보면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1653 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 남원리 217-5 숲으로풀룸 4층405호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) · 전용 20.1339㎡ · 지상5층 중 4층 |
| 소유자 | 박철훈 |
| 감정가 / 최저가 | 64,000,000원 / 31,360,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 제주새마을금고 / 93,487,512원 |
| 매각기일 | 2026-10-13 |
| 사용승인 | 2015-02-16 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차인은 별도 확인
말소기준권리는 2015-12-24 설정된 제주새마을금고 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 650,000,000원이고 이후 2019-03-28에 192,000,000원, 2023-03-31에 135,600,000원으로 변경된 내역이 있습니다. 그 뒤 설정된 주식회사재성창호 근저당권 43,000,000원과 세 건의 가압류는 모두 매각으로 소멸합니다.
임차인 현황
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤성민 | 405호 · 주거 | 2015-10-19 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 보증금 미상 |
| 안유진 | 405호 | 2025-02-18 | 미상 | 2025-09-24 | 대항력 없음 | 보증금 미상 |
실제 임차인은 2명입니다. 안유진은 2025-02-18 전입으로 말소기준권리보다 뒤여서 대항력이 없지만, 윤성민은 말소기준권리보다 앞선 전입입니다. 특히 윤성민의 보증금이 밝혀지지 않아 낙찰가가 내려가더라도 그만큼 실질취득비용이 낮아진다고 단정할 수 없습니다.
② 시세 비교 — 44.1%라는 숫자만 보면 안 된다
숲으로빌(숲으로풀룸) 전용 20.13㎡의 확인된 실거래는 다음과 같습니다. 최근 12개월 평균은 71,062,500원, 최신 거래는 2023.08 · 66,000,000원입니다. 현재 최저가 31,360,000원은 최근 12개월 평균의 44.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.08 | 20.13㎡ | 5 | 66,000,000원 |
| 2023.05 | 20.13㎡ | 2 | 70,000,000원 |
| 2023.05 | 20.13㎡ | 2 | 70,000,000원 |
| 2023.05 | 20.13㎡ | 3 | 70,000,000원 |
| 2023.05 | 20.13㎡ | 4 | 70,000,000원 |
| 2023.04 | 20.13㎡ | 5 | 75,000,000원 |
| 2023.03 | 20.13㎡ | 3 | 77,500,000원 |
| 2022.09 | 20.13㎡ | 5 | 70,000,000원 |
| 2022.08 | 20.13㎡ | 5 | 80,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 20.13㎡ | 8건 | 71,062,500원 |
표면 가격만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만 두 가지 제약이 있습니다. 우선 최근 구간 거래는 과거보다 -11.2% 하락했습니다. 또 최신 확인 거래 자체가 2023.08이어서 2026-10-13 매각기일과 시차가 큽니다. 무엇보다 윤성민의 보증금이 미상이라 낙찰가 + 실제 인수보증금으로 계산해야 할 실질취득비용이 정해지지 않았습니다.
③ 예상배당표 (매각가 31,360,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 964,480원 |
| 2. 근저당 · 제주새마을금고 | 650,000,000원 | 30,395,520원 |
| 3. 근저당 · 주식회사재성창호 | 43,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 14,760,379원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 51,297,138원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 19,338,872원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총액 778,396,389원 중 예상배당은 30,395,520원, 미배당은 748,000,869원입니다. 위 계산에서 매수인 인수액은 0원으로 표시되지만, 윤성민의 보증금과 배당관계가 확인되지 않았으므로 실제 매수인 인수액까지 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대 건물 내 도시형생활주택(원룸형)입니다.
- 입지. 서귀포시 남원읍 남원리 남원중학교 동측 인근이며, 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 20미터 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·고도지구(20M이하)이며 지하수자원특별관리구역·건축계획심의대상구역·장애물제한표면구역·공장설립제한지역·하수처리구역·가축사육제한구역·상대보호구역 등에 해당합니다.
- 토지. 대지 1,093.0㎡, 평지·부정형·중로한면이며 공시지가는 559,200원/㎡입니다.
- 규모. 숲으로빌(숲으로풀룸)은 28세대이며, 확인된 동일 면적 실거래는 9건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 윤성민 보증금 확인이 최우선. 2015-10-19 전입은 말소기준권리 2015-12-24보다 앞섭니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 최저가와 실질취득비용을 분리. 31,360,000원만으로 시세 대비 할인율을 판단하지 말고, 인수할 보증금이 확인되면 반드시 합산해 비교해야 합니다.
- 안유진 배당관계 확인. 2025-02-18 전입, 2025-09-24 배당요구 내역이 있으나 보증금은 미상입니다.
- 하락 추세 반영. 확인된 최근 구간 거래는 이전 구간보다 -11.2% 낮아 전체 평균 72,055,555원보다 최근 12개월 평균 71,062,500원을 우선해 봐야 합니다.
- 거래시점 공백 확인. 최신 확인 거래는 2023.08의 66,000,000원입니다. 매각기일 2026-10-13 전 현 시세 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사에서 임차보증금과 배당관계를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 풀어야 할 것이 있다
이 물건은 감정가 64,000,000원에서 2회 유찰돼 31,360,000원까지 내려왔습니다. 확인된 최근 12개월 실거래 평균 71,062,500원과 비교하면 숫자상 44.1% 수준입니다. 그러나 윤성민의 보증금이 미상인 상태에서는 이 할인율을 실제 가격 메리트로 받아들일 수 없습니다. 말소기준권리보다 먼저 전입한 점유자이기 때문에 배당 후 남는 보증금이 있다면 매수인에게 이어질 가능성을 확인해야 합니다.
등기부 후순위 권리는 대부분 소멸하지만, 이 사건의 승부처는 등기가 아니라 임차보증금입니다. 보증금 확인 전에는 실질취득비용을 계산할 수 없고, 실질취득비용이 정해지기 전에는 시세 대비 싸고 비싼지도 확정할 수 없습니다. 여기에 실거래 추세 -11.2%와 최신 거래가 2023.08이라는 시차까지 감안하면, 입찰 전 임차관계와 현재 시세를 함께 확인해야 하는 사건입니다.
