제주지방법원 2025타경1653. 서귀포시 남원읍 남원리의 ‘숲으로풀룸’ 4층 405호로, 감정 이용상태는 도시형생활주택(원룸형)입니다. 감정가는 64,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 44,800,000원입니다. 등기상 말소기준권리는 2015.12.24 설정된 제주새마을금고 근저당권이며, 이후 재성창호 근저당과 하나카드·농협은행·토스뱅크 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

문제는 등기보다 점유·임차관계입니다. 윤성민은 2015.10.19 전입해 말소기준권리보다 먼저 전입했고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 이 경우 단순히 “대항력 있음”으로 단정하기보다 대항력 가능·미상으로 보고 실제 보증금과 임대차관계, 점유 지속 여부를 확인해야 합니다. 반면 안유진은 2025.02.18 전입으로 말소기준권리보다 뒤이고 2025.09.24 배당요구를 했습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 선순위 전입자는 별도 확인

말소기준권리인 제주새마을금고 근저당은 설정 당시 채권최고액 650,000,000원으로 등기됐고, 2019.03.28에는 192,000,000원, 2023.03.31에는 135,600,000원으로 변경등기가 있습니다. 2024.03.18 설정된 주식회사재성창호 근저당 43,000,000원과 2025년의 가압류 3건, 경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후입니다.

② 임차인 — 실제 임차인 2명, 핵심은 윤성민

윤성민은 전입시점이 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확정되지 않아, 낙찰자가 떠안을 금액을 계산할 수 없습니다. 특히 실제 보증금이 낙찰가보다 크고 대항요건이 유지되는 구조라면 낙찰가가 내려가더라도 미배당 보증금 인수가 늘어 실질취득비용이 낮아지지 않을 수 있습니다. 따라서 이 사건에서는 현재 최저가의 할인율보다 윤성민 임대차의 실체 확인이 선행돼야 합니다.

③ 시세 비교 — 싸 보이지만, 시장도 하락 중

숲으로빌(숲으로풀룸) 20.13㎡대 실거래는 9건이며 전체 평균은 72,055,555원입니다. 가격 판단에 더 중요한 최근 12개월 평균은 71,062,500원, 최신 거래는 2023.08 · 66,000,000원입니다. 현재 최저가 44,800,000원은 최근 12개월 평균의 63.0% 수준입니다.

다만 최근 거래구간은 과거 거래구간보다 -11.2% 낮아진 하락 추세입니다. 전체 평균 72,055,555원만 보고 가격 매력을 과대평가하면 안 됩니다. 더구나 최신 확인 거래 자체가 2023.08이므로 2026.09.01 매각기일의 현재 시장가격과 동일하다고 볼 수도 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 44,800,000원 가정)

채권 총액 778,396,389원 중 예상배당은 43,593,600원, 미배당은 734,802,789원입니다. 위 표는 등기채권을 기준으로 한 배당 시뮬레이션이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 특히 윤성민의 보증금이 미상인 상태이므로 이 표만으로 매수인 인수액을 0원으로 단정할 수 없습니다. 또한 배당표는 제주새마을금고 채권최고액 650,000,000원 기준이며 등기부에는 2023.03.31 채권최고액 135,600,000원 변경등기가 존재합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서귀포시 남원읍 남원리 남원중학교 동측 인근이며, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상5층 건물이며 기본위생·급배수·화재탐지·승강기·보일러 난방설비가 있습니다.
• 도로. 동측으로 폭 약 20미터 아스콘 포장도로에 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·고도지구(20M이하)이며 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 공장설립제한지역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역에 해당합니다.
• 토지. 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로 공동주택 건부지로 이용 중이며 공시지가는 559,200원/㎡입니다.
• 단지. 숲으로빌(숲으로풀룸) 28세대이며 단지 정보상 준공일은 2014.08.21, 감정요항표상 사용승인일은 2015.02.16입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 윤성민 보증금 확인. 가장 먼저 매각물건명세서·임대차계약서·현황조사 원문을 대조해 보증금과 확정일자, 점유 지속 여부를 확인해야 합니다.
• 실질취득비용 재계산. 선순위 임차인의 미배당 보증금이 확인되면 낙찰가에 더해 매수인 부담이 될 수 있으므로 그 금액까지 포함해 시세와 비교해야 합니다.
• 안유진 배당관계 확인. 2025.02.18 전입, 2025.09.24 배당요구 사실과 보증금·확정일자를 원문에서 확인하세요.
• 근저당 변경등기 확인. 제주새마을금고 근저당은 650,000,000원에서 192,000,000원, 다시 135,600,000원으로 변경등기가 있으므로 현재 피담보채무와 배당채권액을 확인하세요.
• 하락 추세 반영. 최근 거래구간이 과거보다 -11.2% 낮으므로 과거 전체 평균 72,055,555원만 기준으로 응찰가를 정하지 마세요.
• 최신 시세 재확인. 제공 실거래의 최신 거래가 2023.08이므로 2026.09.01 입찰 전 현 시점 거래·매물가격을 별도로 확인할 필요가 있습니다.

맺으며 — “최저가 할인율보다 선순위 보증금이 먼저다”

현재 최저가 44,800,000원은 최근 12개월 실거래 평균 71,062,500원의 63.0%라서 겉으로는 상당히 낮아 보입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 가격표가 아닙니다. 2015.10.19 전입한 윤성민이 2015.12.24 말소기준권리보다 앞서고, 보증금·확정일자가 미상이라는 사실이 먼저입니다.

따라서 지금 단계의 결론은 “등기 후순위는 정리되지만 실질취득가는 아직 모른다”입니다. 시장 역시 최근 거래구간이 과거보다 -11.2% 낮은 흐름이므로, 단순 할인율만으로 높은 점수를 줄 수도 없습니다. 윤성민의 임대차 보증금과 대항요건을 확인해 매수인 승계액을 확정한 뒤, 그 금액을 낙찰가에 더한 실질취득비용으로 66,000,000원 최신 거래와 71,062,500원 최근 평균을 다시 비교해야 하는 사건입니다.