제주지방법원 2025타경1653. 서귀포시 남원읍 남원리 ‘숲으로풀룸’ 3층 301호로, 감정평가 이용상태는 도시형생활주택(원룸형)입니다. 비교 대상 면적은 20.1339㎡이고 단지는 28세대입니다. 말소기준은 2015.12.24 제주새마을금고 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 금호리조트주식회사 전세권 75,000,000원, 주식회사재성창호 근저당 43,000,000원, 하나카드·농협은행·토스뱅크 가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
가격만 보면 현재 최저매각가 44,800,000원은 제공된 최근 12개월 실거래 평균 71,062,500원의 63.0%입니다. 최신 거래 2023.08의 66,000,000원보다도 낮습니다. 다만 실거래 표본의 마지막 거래 시점이 2023.08이고, 최근 거래군이 이전 거래군보다 11.2% 낮은 흐름으로 집계돼 있습니다. 따라서 과거 전체 평균 72,055,555원만을 근거로 가격 매력을 과대평가하는 방식은 피해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1653 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 남원리 217-5 숲으로풀룸 3층301호 · 도로명 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 남조로 27 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) · 비교면적 20.1339㎡ |
| 소유자 | 박철훈 |
| 감정가 / 최저가 | 64,000,000원 / 44,800,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 제주새마을금고 / 93,487,512원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 단지 / 세대수 | 숲으로빌(숲으로풀룸) · 28세대 |
| 건물 관련 일자 | 단지 준공일 2014.08.21 · 감정요항표 사용승인일 2015.02.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 을구 3번 제주새마을금고 근저당입니다. 최초 등기상 채권최고액은 650,000,000원이고, 2019.03.28에는 192,000,000원, 2023.03.31에는 135,600,000원으로 변경된 등기가 확인됩니다. 금호리조트주식회사의 전세권은 2016.03.22 설정돼 말소기준보다 뒤이며, 전세금 75,000,000원 전액이 현재 매각대금에서 배당되지 않더라도 등기상 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인·점유 확인 — 405호 신고정보
| 성명 | 점유호실 | 전입 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤성민 | 405호 | 2015.10.19 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 안유진 | 405호 | 2025.02.18 | 2025.09.24 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
두 신고자는 보증기관 대위·승계 신고가 아닙니다. 다만 신고 호실이 모두 405호이므로 본건 301호의 매수인 인수액에는 합산하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 할인폭은 크지만 거래시점과 하락 추세를 함께 봐야 한다
숲으로빌(숲으로풀룸) 비교면적 20.13㎡의 실거래는 총 9건이며, 전체 평균은 72,055,555원입니다. 그러나 가격 판단에서는 과거 고가 거래까지 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 71,062,500원, 최신 거래 66,000,000원, 그리고 최근 거래군 -11.2%를 우선해서 보는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.08 | 20.13㎡ | 5 | 66,000,000원 |
| 2023.05 | 20.13㎡ | 2 | 70,000,000원 |
| 2023.05 | 20.13㎡ | 2 | 70,000,000원 |
| 2023.05 | 20.13㎡ | 3 | 70,000,000원 |
| 2023.05 | 20.13㎡ | 4 | 70,000,000원 |
| 2023.04 | 20.13㎡ | 5 | 75,000,000원 |
| 2023.03 | 20.13㎡ | 3 | 77,500,000원 |
| 2022.09 | 20.13㎡ | 5 | 70,000,000원 |
| 2022.08 | 20.13㎡ | 5 | 80,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 20.13㎡ | 8건 | 71,062,500원 |
| 전체 평균 | 20.13㎡ | 9건 | 72,055,555원 |
현재 실질취득 44,800,000원은 최근 12개월 평균의 63.0%이고, 최신 거래 66,000,000원보다 낮습니다. 제공된 거래자료만 놓고 보면 할인폭이 분명합니다. 다만 최신 실거래가 2023.08이고 최근 거래군의 가격 흐름이 이전 거래군보다 -11.2%이므로, 2022~2023년 평균을 2026년의 확정 시세처럼 적용해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 44,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,206,400원 |
| 2. 근저당 · 제주새마을금고 | 650,000,000원 | 43,593,600원 |
| 3. 전세권 · 금호리조트주식회사 | 75,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 주식회사재성창호 | 43,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 14,760,379원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 51,297,138원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 19,338,872원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 총 채권액 853,396,389원 중 43,593,600원이 배당되고, 미배당액은 809,802,789원입니다. 신청채권자 청구액 93,487,512원도 전액 충족되지 않습니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 제주새마을금고 근저당에는 2023.03.31 채권최고액 135,600,000원 변경등기가 별도로 확인됩니다.
⑤ 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 · 70% | 44,800,000원 | 43,593,600원 | 809,802,789원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 49% | 31,359,999원 | 30,395,519원 | 823,000,870원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34% | 21,951,999원 | 21,156,863원 | 832,239,526원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자 미배당액은 늘지만, 제시된 세 시나리오 모두 매수인 인수 0원입니다. 따라서 이 사건은 낙찰가가 내려가면 인수액이 늘어 실질취득액이 고정되는 대항력 임차인 인수형으로 계산된 사건이 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·단지 거래 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중인 다세대 물건입니다.
- 입지. 서귀포시 남원읍 남원리 남원중학교 동측 인근으로, 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 있어 감정평가상 제반 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 20미터 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·고도지구(20M이하)이며, 장애물제한표면구역·상대보호구역·공장설립제한지역·건축계획심의대상구역·지하수자원특별관리구역·하수처리구역 등이 확인됩니다.
- 토지. 토지면적 1,093.0㎡, 공시지가 559,200원/㎡, 평지의 부정형 토지이며 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 5층 건물이며 승강기·보일러 난방·급배수·화재탐지 설비가 확인됩니다.
- 거래·경매 통계. 28세대 단지로 실거래 표본은 9건, 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 1.0회이고 매각률은 0.0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 301호와 405호를 혼동하지 않기. 윤성민·안유진의 신고 호실은 모두 405호입니다. 본건 301호의 인수액에 보증금을 합산하지 않습니다.
- 말소기준 확인. 2015.12.24 제주새마을금고 근저당이 기준이며 이후 전세권·근저당·가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 근저당 변경등기 확인. 제주새마을금고 근저당은 최초 650,000,000원에서 2019.03.28 192,000,000원, 2023.03.31 135,600,000원으로 변경된 등기가 있습니다.
- 시세의 시간차 확인. 최신 실거래가 2023.08의 66,000,000원이고, 최근 거래군 추세는 -11.2%입니다.
- 회차 가격. 현재 최저가는 44,800,000원, 2회 유찰 시 31,359,999원, 3회 유찰 시 21,951,999원으로 제시돼 있습니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 시세는 오래됐다”
이 사건의 등기 구조는 비교적 명료합니다. 2015.12.24 제주새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 전세권·근저당·가압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원이어서 실질취득은 최저매각가와 같은 44,800,000원입니다.
가격 측면에서는 최근 12개월 평균 71,062,500원의 63.0%라는 할인폭이 눈에 띕니다. 그러나 최신 거래가 2023.08이고, 최근 거래군은 이전 거래군보다 -11.2% 낮습니다. 여기에 28세대 규모, 단지 경매 통계상 매각률 0.0%가 함께 확인됩니다. 따라서 결론은 “등기 권리는 양호하고 과거 거래 대비 가격 할인은 크지만, 현재 환금성과 최신 시세 확인이 핵심인 원룸형 다세대”입니다.
