수원지방법원 2025타경587. 안산시 단원구 신길동 리드스마트스퀘어지식산업센터 1층 CC-168호입니다. 소유자 권혁민은 2022년 7월 28일 거래가액 226,170,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 하나은행 명의의 채권최고액 856,800,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당은 CC-169호·CC-174호·CC-175호와 공동담보로 기재돼 있습니다. 이후 하나은행이 임의경매를 신청했고, 다섯 차례 유찰을 거쳐 최저매각가가 감정가의 16.81%까지 내려왔습니다.

등기부만 보면 권리 흐름은 비교적 단순합니다. 과거 신탁등기와 안산시 압류는 이미 말소됐고, 하나은행 근저당권을 기준으로 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 물건은 일반적인 상가처럼 누구나 매입해 자유롭게 사용할 수 있다고 전제하기 어렵습니다. 공부상 공장(지식산업센터)이라는 용도와 국가산업단지 내 입주·매수 제한을 먼저 검증해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 하나은행 근저당이 말소기준

핵심은 2022년 7월 28일 설정된 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 856,800,000원이며, 같은 지식산업센터 내 CC-169호·CC-174호·CC-175호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 이 근저당권은 매각으로 소멸하고, 뒤따른 하나은행 임의경매개시결정도 소멸합니다.

과거 하나자산신탁 명의의 신탁등기는 이미 말소됐습니다. 안산시의 2023년 압류도 2024년 5월 8일 해제돼 등기상 말소된 상태입니다. 따라서 제공된 권리관계상 매수인이 승계할 등기권리 금액은 0원으로 산정됩니다.

② 임차인·점유 분석 — CC-168호와 CC-175호를 구분해야 한다

현황조사에 남철현이 기재돼 있으나, 조사된 점유 부분은 리드스마트스퀘어지식산업센터 제1층 CC-175호입니다. 경매 대상인 CC-168호와 호실이 다릅니다. 따라서 남철현을 CC-168호의 임차인으로 단정하거나, 이 사람의 보증금을 본건 인수액에 합산해서는 안 됩니다.

조사상 임차인 1명이 기재돼 있으나 점유 부분은 별도 호실인 CC-175호입니다. 본건 CC-168호의 임차인은 확인되지 않았으며 감정평가와 매각물건명세서상 현황은 공실입니다. 남철현의 전입일은 말소기준권리보다 늦고, 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다.

남철현의 전입일은 2024년 1월 19일로 말소기준권리 설정일인 2022년 7월 28일보다 늦습니다. 조사상 대항력은 없는 것으로 분류되지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부는 미상입니다. 이러한 불확실성을 이유로 대항력 있는 선순위 임차인이라고 단정해서도 안 되고, 반대로 본건의 실제 점유 상태까지 확정적으로 안전하다고 표현해서도 안 됩니다.

③ 가격 분석 — 83% 넘게 내려왔어도 시세보다 싸다는 뜻은 아니다

감정가 227,000,000원인 물건이 5회 유찰되면서 현재 최저매각가는 38,152,000원입니다. 감정가 대비 16.81% 수준으로 하락 폭은 매우 큽니다. 그러나 감정가 대비 하락률은 현재 시장에서의 할인율과 다릅니다. 특히 일반 아파트가 아니라 산업단지 내 공장(지식산업센터)이므로 사용 가능한 업종, 입주자격과 실제 매수 수요가 가격에 큰 영향을 줄 수 있습니다.

현재 회차 및 추가 유찰 가정별 수치입니다. 실제 향후 매각기일·최저매각가격·배당은 법원 공고와 절차에 따라 달라질 수 있습니다. 미배당액은 매수인 승계액이 아닙니다.

현재 회차의 등기상 인수액이 0원이므로, 최저가에 낙찰된다는 가정에서는 낙찰가 38,152,000원 + 인수액 0원 = 실질취득 기준액 38,152,000원입니다. 다만 취득세·등기비용·관리비 등 별도 비용은 포함하지 않은 금액입니다.

향후 추가 유찰 시에도 제시된 시나리오상 인수액은 0원입니다. 그렇지만 가격이 더 내려간다고 해서 자유로운 사용이나 쉬운 재매각이 보장되는 것은 아닙니다. 이 물건의 경제적 가치는 입주 가능성과 정상적인 사용·처분 가능 여부에 달려 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 38,152,000원 가정)

현재 최저매각가를 기준으로 집행비용 1,086,736원을 먼저 반영하면, 하나은행에 예상 배당되는 금액은 37,065,264원입니다. 채권최고액 856,800,000원을 기준으로 한 미배당액은 819,734,736원이며, 소유자에게 돌아갈 예상 잔여액은 0원입니다.

신청채권자의 청구금액은 706,098,004원으로, 현재 회차 예상배당액만으로는 청구금액을 충족하지 못합니다. 다만 하나은행의 채권최고액은 공동담보와 관련돼 있으므로, 실제 배당액은 채권 잔액·공동담보 배당관계 및 우선배당 항목 등에 따라 달라질 수 있습니다.

집행비용은 매각가의 약 2.8%를 기준으로 추정한 금액입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영됐습니다. 미배당액은 채권자가 배당받지 못한 금액을 뜻하며, 말소되는 근저당채무가 그 금액만큼 매수인에게 자동 승계되는 것은 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지이용 현황 기준)

• 입지. 안산역 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트형공장·일반공장·지식산업센터·유통상가·근린생활시설이 혼재한 지역입니다. 일반 주거상권보다 산업시설 수요의 영향을 받는 입지입니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 인근 노선버스 정류장 및 근거리에 전철역이 소재해 교통사정은 무난한 것으로 평가됩니다.
• 건물. 프리케스트콘크리트구조 및 철근콘크리트구조의 13층 건물 중 1층 CC-168호입니다. 공용 위생설비·소화설비·승강기설비와 각 층 주차장시설이 있습니다.
• 현황. 공부상 용도는 공장(지식산업센터)이며, 감정평가상 CC-168호는 공실입니다. 임대관계는 미상이고 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐습니다.
• 토지. 일반공업지역의 공장용지이며, 국가산업단지·재생사업지구·산업시설구역에 포함됩니다. 토지는 사다리형의 평탄한 형태이고 북동측으로 광로3류와 접합니다.
• 토지 규제. 반월국가산업단지·반월특수지역, 성장관리권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역이 기재돼 있습니다. 관련 제한의 적용 범위와 실제 허가 필요 여부를 확인해야 합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 ㎡당 1,278,000원으로 기재돼 있습니다. 이는 토지에 대한 공시지가로, 본건 구분건물의 현재 매매시세를 뜻하지 않습니다.
• 환금성. 공장(지식산업센터)으로서 입주 가능한 업종과 이용 목적이 제한될 수 있고, 입주자격을 충족하는 수요층에 매매·임대가 좌우될 수 있습니다. 5회 유찰과 현재 시세 비교의 어려움도 환금성 판단에서 보수적으로 반영해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매수자격·입주자격. 한국산업단지공단 경기입주지원에 반월특수지역의 입주 가능 업종, 입주계약 필요 여부, 경매 취득자의 자격 및 사용 제한을 구체적으로 확인하세요.
• 공부상 용도 확인. 사건의 근린시설 분류와 감정평가상 공장(지식산업센터) 용도를 대조하세요. 건축물대장과 매각물건명세서 원본을 기준으로 실제 허용 용도를 확인해야 합니다.
• 호실 동일성. 입찰 대상은 CC-168호입니다. 임차인 조사에는 CC-175호가 기재돼 있으므로, 현장 출입구·호실 표지·도면 및 실제 점유 공간이 정확히 일치하는지 확인하세요.
• 임차 및 점유. CC-168호는 공실로 기재돼 있으나 임대관계가 미상입니다. 현재 점유 여부와 제3자의 사용 주장, 임대차 및 보증금 관계를 다시 확인하세요.
• 공동담보 확인. 하나은행 근저당권에 포함된 CC-169호·CC-174호·CC-175호의 권리관계와 배당 영향을 확인하세요. 채권최고액 전체가 본건 한 호실의 독립 채무나 시세라는 뜻은 아닙니다.
• 시세와 수익성. 같은 건물·같은 용도·비슷한 조건의 실제 거래와 임대 사례를 확인하세요. 감정가 대비 16.81%라는 수치만으로 시세 할인이나 수익성을 인정하지 마세요.
• 관리비·부대비용. 공실 상태에서 발생했을 수 있는 미납 관리비와 공용부분 부담, 취득세·등기비용·수선비 등 실제 취득 후 비용을 확인하세요.
• 조세 및 배당. 이미 말소된 안산시 압류와 별개로 미납 조세·우선배당 대상이 있는지 확인하세요. 예상배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
• 향후 회차. 6회·7회 유찰 가격은 가정 시나리오입니다. 실제 진행 여부와 매각조건은 법원 공고를 다시 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·건축물대장·산업단지 관련 규제 내용을 최종 확인하세요.

맺으며 — “낮은 최저가는 기회가 아니라 검증의 출발점”

이 물건의 숫자는 강렬합니다. 감정가 227,000,000원에서 다섯 차례 유찰되며 최저매각가가 38,152,000원으로 내려왔습니다. 말소기준권리인 하나은행 근저당권은 매각으로 소멸하고, 자료상 매수인이 인수할 등기상 채무는 없습니다.

그렇지만 권리 소멸이 명확하다는 사실과 투자 매력이 높다는 판단은 별개입니다. 본건은 일반 상가가 아니라 공부상 공장(지식산업센터)이며, 반월특수지역의 입주·매수자격 확인이 필요합니다. 감정평가상 공실이지만 임대관계는 미상이고, 조사된 임차인은 별도 호실인 CC-175호에 기재돼 있습니다. 정확한 호실과 실제 점유 상태를 먼저 확인해야 합니다.

현재 최저가를 기준으로 한 실질취득 기준액은 38,152,000원이지만, 비교 가능한 최근 실거래가 확인되지 않았으므로 이 금액을 시세보다 저렴하다고 표현할 수 없습니다. 더구나 5회 유찰 이력과 산업시설 용도 제한은 매수 수요 및 재매각 가능성에 대한 보수적인 판단을 요구합니다.

결론은 '등기상 인수 위험은 낮지만, 입주자격과 환금성 확인 전에는 입찰 보류'입니다. 매수자격·사용 가능 업종·호실 동일성·실제 거래시세를 확인하고도 경제성이 남는 경우에 한해 입찰을 검토하는 것이 합리적입니다. 감정가 대비 큰 할인보다 실제로 사용할 수 있고 다시 팔 수 있는 물건인지가 먼저입니다.