수원지방법원 2025타경587. 안산시 단원구 신길동 리드스마트스퀘어지식산업센터 1층 씨씨-168호입니다. 사건상 용도 표기는 근린시설이고, 감정평가 요항에는 공부상 용도가 공장(지식산업센터)이며 현황은 공실로 조사돼 있습니다. 감정가 227,000,000원에서 네 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 54,503,000원입니다. 소유자 권혁민은 2022년 매매가 226,170,000원으로 취득했고, 같은 날 하나은행 근저당권이 설정됐습니다.
권리구조 자체는 단순한 편입니다. 2022.07.28 하나은행 근저당이 말소기준권리이고, 2025.04.29 임의경매개시결정은 그 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 과거 안산시 압류는 2024.05.08 해제로 이미 말소됐습니다. 다만 이 근저당은 씨씨-169호·씨씨-174호·씨씨-175호와 공동담보로 설정돼 있고 채권최고액이 856,800,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경587 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 신길동 1229 리드스마트스퀘어지식산업센터 1층 씨씨-168호 |
| 용도 / 현황 | 근린시설 · 공부상 공장(지식산업센터) · 현황 공실 |
| 건물 | 프리케스트콘크리트구조, 철근콘크리트구조 · 13층 중 1층 |
| 소유자 | 권혁민 · 2022.06.30 매매 · 거래가액 226,170,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 227,000,000원 / 54,503,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 706,098,004원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 등기부 발행일 | 2026.08.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2022.07.28 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액 856,800,000원, 채무자는 권혁민입니다. 이후 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 배당 시뮬레이션상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 2023.12.27 안산시 압류는 2024.05.08 해제로 이미 말소돼 현재 인수 대상이 아닙니다.
② 현황조사 임차 내역 — 신고 호실 확인이 핵심
| 성명 | 조사된 점유부분 | 전입일 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 남철현 | 리드스마트스퀘어지식산업센터 제1층 제씨씨175호 | 2024.01.19 | 500,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
현황조사에 남철현이 기재돼 있지만 점유부분은 제씨씨175호로, 경매 대상 제씨씨168호와 호실이 다릅니다. 전입일 2024.01.19도 말소기준권리 2022.07.28보다 늦어 조사상 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정할 수 없습니다. 감정평가의 본건 현황은 공실입니다.
③ 가격 — 24%까지 내려왔지만 시세 메리트는 별도 검증
현재 최저매각가는 54,503,000원입니다. 감정가 227,000,000원의 24.01% 수준으로 네 차례 유찰된 결과입니다. 다음 회차 시나리오는 38,152,100원, 그 다음은 26,706,470원입니다.
하지만 동일 물건의 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않으므로, 이 24.01%라는 수치만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 단정할 수 없습니다. 특히 네 차례 유찰됐다는 사실 자체는 낮은 환금성이나 제한적인 수요를 함께 점검해야 한다는 신호입니다.
④ 예상배당표 (매각가 54,503,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,381,054원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 856,800,000원 | 53,121,946원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 54,503,000원 가정 시 하나은행 미배당은 803,678,054원입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 회차별 시나리오
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 24%) | 54,503,000원 | 53,121,946원 | 803,678,054원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 38,152,100원 | 37,065,362원 | 819,734,638원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 12%) | 26,706,470원 | 25,825,754원 | 830,974,246원 | 0원 |
⑥ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안산역 남서측 인근으로 아파트형공장·일반공장·지식산업센터·유통상가·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장, 근거리에 전철역이 있어 대중교통 사정은 무난합니다.
- 용도. 공부상 공장(지식산업센터)이고 감정평가상 본건 현황은 공실입니다. 매각물건명세서 비고에는 공장(지식산업센터)으로 이용 중이라고 기재돼 있습니다.
- 설비. 공용 위생설비·소화설비·승강기설비가 있고 각 층 주차장시설이 마련돼 있습니다.
- 토지. 일반공업지역, 공장용지, 평지·사다리형이며 북동측 광로3류에 접합니다. 공시지가는 1,278,000원/㎡입니다.
- 산업단지 규제. 국가산업단지·재생사업지구·반월특수지역·산업시설구역 등에 포함됩니다.
- 위반·공부 차이. 위반사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 입주자격·매수자격. 반월특수지역으로, 입주자격 및 매수자격은 한국산업단지공단 경기입주지원에 확인해야 합니다.
- 호실 확인. 현황조사 임차 내역의 남철현 점유부분은 씨씨-175호입니다. 대상 씨씨-168호와 혼동하지 말고 현장과 명세서를 대조해야 합니다.
- 실거래 검증. 감정가 대비 24.01%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고 실제 매매사례와 임대수요를 별도 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 하나은행 근저당이 씨씨-169호·씨씨-174호·씨씨-175호와 공동담보인 구조를 확인해야 합니다.
- 공실·환금성. 감정평가상 공실이며 4회 유찰된 물건이므로 지식산업센터 수요와 재매각 가능성을 보수적으로 점검해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격과 자격은 보수적으로
권리분석만 보면 핵심은 명확합니다. 2022.07.28 하나은행 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 현황조사에 이름이 나온 남철현도 대상 호실이 씨씨-175호로 본건 씨씨-168호와 다르고, 전입일 역시 말소기준 이후입니다.
반면 가격 판단은 별개입니다. 4회 유찰로 54,503,000원까지 내려왔지만 동일 유형의 최근 실거래 자료가 없어 시세 대비 저렴함을 확인할 근거는 없습니다. 여기에 공장(지식산업센터), 반월특수지역의 입주·매수자격 확인, 공실, 다회유찰이라는 요소가 겹칩니다. 이 물건은 “권리상 인수는 없지만, 낮아진 최저가만 보고 가격 메리트를 단정해서는 안 되는 유형”으로 보는 것이 맞습니다.
