수원지방법원 안산지원 2025타경587. 경기도 안산시 단원구 신길동 리드스마트스퀘어지식산업센터 1층 CC-174호입니다. 물건종류는 근린시설로 분류되어 있지만, 감정평가서에는 해당 호실이 공장(지식산업센터)으로 기재돼 있습니다. 현재 소유자는 권혁민이고, 2022년 6월 30일 매매를 원인으로 같은 해 7월 28일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 당시 거래가액은 226,170,000원입니다.

같은 날 하나은행의 채권최고액 856,800,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당은 CC-168호, CC-169호, CC-175호를 공동담보로 포함하는 구조입니다. 이후 2025년 4월 29일 하나은행의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 신청채권자의 청구액은 706,098,004원입니다.

현재 최저가는 감정가보다 크게 하락했습니다. 그러나 이 물건은 일반 아파트가 아니라 산업단지 내 공장용 지식산업센터입니다. 주택처럼 자유로운 매수·사용·전대가 가능하다고 전제해서는 안 됩니다. 특히 매각물건명세서에는 입주자격 및 매수자격을 한국산업단지공단 경기입주지원에 확인하라는 취지가 명시돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 신탁 이력은 기말소

핵심 말소기준권리는 2022년 7월 28일 설정된 하나은행 근저당권입니다. 경매개시결정은 그 이후인 2025년 4월 29일에 등기됐습니다. 따라서 등기상 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 현재 확인되는 등기권리만으로는 매수인이 별도로 인수할 후순위 담보권이 나타나지 않습니다.

등기부에 등장하는 하나자산신탁의 과거 신탁등기는 이미 말소된 이력입니다. 이를 현존하는 신탁권리로 오인할 필요는 없습니다. 다만 현재의 소유권과 근저당권 관계는 입찰 직전 발급한 등기부 원본으로 다시 확인해야 합니다.

② 임차인·점유 분석 — CC-175호 기재가 핵심 불일치

현황조사에 남철현이라는 점유 관련 인물이 기재되어 있습니다. 그런데 그 사람의 점유 부분은 제1층 CC-175호입니다. 경매 대상인 CC-174호와 호실이 다릅니다. 따라서 이 기록만으로 남철현을 본건 CC-174호의 실제 임차인이라고 확정해서는 안 됩니다.

현황조사에 기재된 사람은 1명이며, 기재된 점유 부분은 CC-175호입니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 보증기관의 대위변제 또는 승계 신고로 분류되는 인물은 아닙니다.

결론적으로 확인된 등기권리와 후순위 전입 기록만으로 계산한 예상 인수액은 0원입니다. 하지만 이 금액은 본건 CC-174호에 별도의 선순위 임차권이나 인수할 권리가 없다는 전제 아래의 추정치입니다. 실제 임차인 수와 본건 점유 여부는 추가 확인이 필요한 상태로 보아야 합니다.

③ 가격 분석 — 감정가 17%가 시세 17%는 아니다

현재 최저매각가는 38,152,000원입니다. 감정가 227,000,000원의 16.81%에 해당하며, 5회 유찰을 거친 가격입니다. 최초 감정액과 비교하면 큰 폭으로 낮아진 것은 사실입니다. 그러나 감정평가액과 실제 시장에서 거래 가능한 가격은 다릅니다.

이 물건의 가격은 일반 주거용 부동산과 다른 기준으로 보아야 합니다. 산업단지 내 공장용 지식산업센터는 입주 가능한 업종, 매수자의 자격, 실제 사용 가능성, 향후 처분 시 매수 수요가 가격에 영향을 줄 수 있습니다. 최근 실거래 가격을 확인하지 못한 상태에서는 최저가 38,152,000원이 현재 시세보다 낮은지 판단할 수 없습니다.

위 회차별 가격은 가격 변동에 따른 입찰 시나리오입니다. 실제 추가 유찰 여부와 향후 매각조건이 확정됐다는 의미는 아닙니다. 또한 2022년 소유자 거래가는 과거 취득 이력이지 현재 실거래 시세가 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 38,152,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 매각대금은 38,152,000원입니다. 집행비용 추정액을 제외한 37,065,264원이 하나은행 근저당권에 배당되고, 소유자에게 돌아갈 잔여액은 없는 계산입니다.

집행비용은 매각가의 약 2.8%를 기준으로 한 추정액입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당은 확정된 채권액과 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 추가 유찰 시나리오 — 매수인 인수액과 미배당액 구분

회차가 진행되면 낙찰가 가정액과 채권자 배당액은 감소하고, 채권최고액 기준 미배당액은 증가합니다. 반면 제시된 권리관계에 따른 매수인 예상 인수액은 모든 시나리오에서 0원입니다.

현재 회차에서 계산상 실질취득액은 38,152,000원이며, 이는 낙찰가와 예상 인수액의 합계입니다. 실제 취득 시에는 취득세, 등기비용, 점유 해소 비용, 관리비 관련 부담 등이 추가될 수 있습니다. 확인되지 않은 임차권이나 기타 인수 조건이 발견되면 이 계산도 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지이용 자료 기준)

• 입지. 경기도 안산시 단원구 신길동, 안산역 남서측 인근에 위치합니다. 주위에는 아파트형공장, 일반공장, 지식산업센터, 유통상가 및 근린생활시설 등이 혼재합니다. 주거용 아파트가 밀집한 일반 주거상권과는 수요 구조가 다릅니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고, 인근에 노선버스 정류장이 있으며 비교적 가까운 거리에 전철역이 위치해 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 프리케스트콘크리트구조 및 철근콘크리트구조의 지상 13층 건물 중 1층 CC-174호입니다. 공용 위생설비·소화설비·승강기설비와 각층 주차시설이 기재돼 있습니다.
• 이용상태. CC-174호는 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 기재돼 있고, 매각물건명세서에도 공장으로 이용 중이라는 취지가 있습니다. 별도 호실의 공실 기재를 본건 CC-174호의 공실 여부로 해석해서는 안 됩니다.
• 토지·규제. 일반공업지역, 국가산업단지(반월국가산업단지), 반월특수지역, 산업시설구역, 재생사업지구에 속합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역으로도 기재돼 있어 관련 적용 여부를 확인할 필요가 있습니다.
• 접도. 단지 북동측으로 광로3류에 접하며, 토지는 사다리형의 평탄한 공장용지로 평가됐습니다. 공시지가는 1,278,000원/㎡로 기재돼 있습니다.
• 건축물 사항. 위반건축물 표시는 없고, 감정평가상 공부와의 차이도 없는 것으로 기재돼 있습니다. 다만 개별 호실의 설비 상태와 실제 이용 가능성은 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 5회 유찰이 누적됐고, 사용·입주 가능 업종 및 매수자격에 대한 확인이 필요한 지식산업센터입니다. 일반 주거용 물건보다 매수층이 제한될 가능성이 있으므로 재매각 가능성과 임대수요를 보수적으로 평가해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매수자격 최우선 확인. 한국산업단지공단 경기입주지원에 CC-174호의 매수자격·입주자격·허용 업종 및 관련 절차를 확인하세요. 법인과 개인사업자, 실사용과 임대 목적에 적용되는 조건도 구분해야 합니다.
• 점유호실 불일치 해소. 현황조사상 남철현의 기재 호실은 CC-175호입니다. 매각대상 CC-174호의 실제 점유자와 사업자등록, 임대차계약, 보증금, 인도 가능 여부를 별도로 확인하세요.
• 공동담보 관계 확인. 하나은행 근저당권은 CC-168호·CC-169호·CC-175호를 공동담보로 포함합니다. 다른 호실의 매각 진행 및 배당 관계, 공동담보 관련 등기 변동을 확인하세요.
• 최근 거래가 검증. 감정가와 과거 소유자 거래가만으로 현재 적정가를 판단하지 마세요. 동일 건물의 유사 층·유사 용도·유사 면적 거래, 현재 매물 호가, 실제 거래 가능성을 비교해야 합니다.
• 유찰 사유 확인. 5회 유찰이 발생한 이유를 단순히 경기 침체나 업종 제한 하나로 단정하지 말고, 현장 상태·매수 수요·매각조건·입찰 경쟁 여부를 구분해 검토하세요.
• 관리비와 명도비용. 장기 체납 관리비 중 공용부분 관련 부담 여부, 시설 복구비, 점유자의 퇴거 및 인도 절차에 따른 비용을 확인하세요.
• 토지이용 제한. 국가산업단지·산업시설구역·반월특수지역 및 토지거래계약 허가구역 표기에 따른 실제 적용 조건을 관할 기관에 확인하세요.
• 원본 서류 재확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각기일·매각조건의 변동 여부를 입찰 전에 다시 대조하세요.

맺으며 — “17%까지 내려온 가격보다, 매수 가능한 물건인지가 먼저다”

이 물건의 권리 구조는 비교적 분명합니다. 2022년 하나은행 근저당권이 말소기준이고, 후순위 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 기존 신탁등기 역시 이미 말소된 이력입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다.

그러나 이것만으로 매수하기 좋은 물건이라는 결론을 낼 수는 없습니다. 이미 5회 유찰됐고, 실제 시세 검증이 없으며, 공장용 지식산업센터의 입주·매수자격을 별도로 확인해야 합니다. 게다가 현황조사상 점유 관련 인물이 경매대상 CC-174호가 아닌 CC-175호에 기재돼 있어, 본건의 실제 점유관계도 명확히 정리해야 합니다.

감정가 227,000,000원에서 최저가 38,152,000원으로 내려온 가격 자체는 눈에 띕니다. 하지만 감정가 대비 할인율은 시세 대비 할인율이 아닙니다. 적격한 매수자인지, 실제로 원하는 용도로 사용할 수 있는지, 점유와 인도가 가능한지, 다시 매각할 시장이 있는지 확인하지 못한다면 낮은 가격은 충분한 안전마진이 되지 못합니다.

권리 소멸 구조는 비교적 단순하지만, 입찰 적격성·점유·환금성은 확인 전입니다. 이 사건은 무조건적인 저가 매수 기회로 보기보다, 필수 확인사항을 모두 해결한 뒤 보수적으로 가격을 판단해야 하는 조건부 검토 물건입니다.