수원지방법원 2025타경587. 안산시 단원구 신길동 리드스마트스퀘어지식산업센터 1층 씨씨-174호입니다. 소유자 권혁민은 2022.06.30. 매매를 원인으로 2022.07.28. 소유권을 이전받았고, 등기 거래가액은 226,170,000원입니다. 같은 날 하나은행이 채권최고액 856,800,000원의 근저당권을 설정했으며, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 2025.04.29. 하나은행의 임의경매개시결정이 뒤따랐고, 현재 최저가는 54,503,000원까지 내려와 있습니다.
권리 구조 자체는 단순합니다. 말소기준권리인 하나은행 근저당과 그 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 현재 배당표의 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 가격만 보고 접근할 물건은 아닙니다. 감정평가와 매각물건명세서상 본건은 공장(지식산업센터)으로 이용되며, 반월특수지역의 입주자격·매수자격 확인이 요구됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경587 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 신길동 1229 리드스마트스퀘어지식산업센터 1층 씨씨-174호 |
| 도로명주소 | 경기도 안산시 단원구 산단로 325 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공장(지식산업센터)으로 이용중 |
| 건물 | 프리케스트콘크리트구조·철근콘크리트구조 · 13층 중 1층 |
| 소유자 | 권혁민 · 2022.06.30. 매매 · 거래가액 226,170,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 227,000,000원 / 54,503,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사하나은행 / 706,098,004원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2022.07.28. 을구 1번 하나은행 근저당입니다. 채권최고액은 856,800,000원이고 채무자는 권혁민입니다. 이 근저당은 씨씨-168호·씨씨-169호·씨씨-175호와 공동담보로 기재되어 있습니다. 2025.04.29. 임의경매개시결정 역시 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 현재 배당 시나리오상 낙찰자가 승계하는 금액은 0원입니다.
② 점유·임차 조사 — 호수 확인이 중요
| 성명 | 조사된 점유 부분 | 전입일 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 남철현 | 리드스마트스퀘어지식산업센터 제1층 제씨씨175호 | 2024.01.19 | 500,000원 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 0원 |
현황조사상 남철현의 점유 부분은 제씨씨175호로 적혀 있어, 본건인 제씨씨174호와 호수가 다릅니다. 전입일 2024.01.19.은 말소기준권리 2022.07.28. 이후여서 조사자료상 대항력은 없는 것으로 분류되어 있습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로, 본건 씨씨-174호의 실제 점유관계는 매각물건명세서와 현황을 다시 대조할 필요가 있습니다.
③ 가격 판단 — 최저가 24%지만 ‘시세 할인’은 확인 불가
현재 회차는 4회 유찰, 최저매각가는 54,503,000원입니다. 시나리오 표기상 감정가의 24% 수준입니다. 다만 비교 가능한 실거래 자료가 없어 이 가격이 최근 시장가격보다 싼지, 비싼지는 판단할 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 하락폭만으로 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 평가해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 54,503,000원 | 53,121,946원 | 803,678,054원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 38,152,100원 | 37,065,362원 | 819,734,638원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 26,706,470원 | 25,825,754원 | 830,974,246원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 54,503,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,381,054원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 856,800,000원 | 53,121,946원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,381,054원과 하나은행 53,121,946원이 배당되고, 하나은행 채권에는 803,678,054원의 미배당이 남습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 안산역 남서측 인근. 주위는 아파트형공장·일반공장·지식산업센터·유통상가·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장, 근거리에 전철역이 있어 대중교통 사정은 무난합니다.
- 이용상태. 본건에 해당하는 기호3은 공장(지식산업센터)으로 평가되어 있습니다. 공부와 현황의 차이는 없습니다.
- 설비. 공용 위생설비·소화설비·승강기설비와 각층 주차장시설이 되어 있습니다.
- 토지. 일반공업지역, 공장용지, 평지·사다리형이며 북동측으로 광로3류와 접합니다. 공시지가는 1,278,000원/㎡입니다.
- 규제. 국가산업단지·반월국가산업단지 재생사업지구·반월특수지역·산업시설구역 등에 포함됩니다.
- 매수자격. 매각물건명세서에는 반월특수지역의 입주자격 및 매수자격을 한국산업단지공단 경기입주지원에 확인하도록 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매수자격 선확인. 입찰 전 반월특수지역의 입주자격·매수자격을 한국산업단지공단 경기입주지원에 확인해야 합니다.
- 호수별 점유 대조. 현황조사의 남철현 점유 호수는 씨씨-175호이고 본건은 씨씨-174호입니다. 본건의 실제 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 감정가 할인만 보고 판단 금지. 현재 최저가는 54,503,000원이지만 실거래 자료가 없어 시세 대비 할인 여부는 확인되지 않습니다.
- 공동담보 구조 확인. 하나은행 근저당은 씨씨-168호·씨씨-169호·씨씨-175호와 공동담보로 기재되어 있습니다.
- 배당표 한계. 현재 배당 추정에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 산업단지 관련 자격을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 건 매수자격과 환금성
등기상 핵심은 단순합니다. 2022.07.28. 하나은행 근저당이 말소기준이고, 현재 시나리오에서 낙찰자가 떠안는 금액은 0원입니다. 그러나 이 물건은 이미 4회 유찰됐고, 공장(지식산업센터) 용도로 이용되는 산업단지 내 물건입니다. 매수자격 확인이 필요하며, 실거래 시세 자료도 없어 최저가 54,503,000원이 시장가격 대비 얼마나 유리한지는 확인되지 않습니다. 따라서 결론은 권리 인수는 단순하지만, 자격·점유호수·시장 환금성을 확인하기 전에는 가격만 보고 접근하기 어려운 물건입니다.
