수원지방법원 2025타경587. 안산시 단원구 신길동 리드스마트스퀘어지식산업센터 1층 씨씨-175호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표기돼 있고, 감정평가 이용상태에서는 해당 호를 공장(지식산업센터)으로 확인하고 있습니다. 소유자는 권혁민이며, 2022.06.30. 매매를 원인으로 2022.07.28. 소유권을 이전받았고 거래가액은 226,170,000원입니다.
등기상 핵심은 같은 날 설정된 주식회사하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 856,800,000원이고 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2025.04.29. 하나은행이 임의경매개시결정을 받아 경매가 진행됐으며, 현재 최저매각가는 54,503,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경587 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 신길동 1229 리드스마트스퀘어지식산업센터 1층씨씨-175호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공장(지식산업센터) |
| 건물 | 프리케스트콘크리트구조, 철근콘크리트구조 · 13층 중 1층씨씨-175호 |
| 소유자 | 권혁민 · 거래가액 226,170,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 227,000,000원 / 54,503,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권 / 청구 | 주식회사하나은행 / 706,098,004원 |
| 말소기준권리 | 2022.07.28. 주식회사하나은행 근저당권 · 채권최고액 856,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차관계는 별도 확인
갑구의 과거 신탁등기는 이미 말소돼 있고, 현재 소유권은 권혁민에게 있습니다. 2022.07.28. 설정된 하나은행 근저당이 말소기준권리이며, 2025.04.29. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기부 권리만 보면 매수인이 승계할 후순위 등기권리는 확인되지 않습니다.
② 임차·점유 조사 — 1건은 대항력 없음, 1건은 미상
| 성명 | 점유부분 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 남철현 | 리스스마트스퀘어지식산업센터 제1층 제씨씨175호 | 2024-01-19 | 미상 | 500,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 제씨씨 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 미상 | 미상 | 승계 없음 |
남철현의 전입일은 2024.01.19.로 말소기준권리인 2022.07.28.보다 늦어 대항력이 없습니다. 다만 보증금과 우선변제 여부는 확인되지 않았습니다. “제씨씨”는 전입일·보증금 모두 미상이라 대항력 가능 여부 자체를 판단할 수 없는 상태입니다. 또한 조사 정보에는 용도가 “주거”로 표시된 반면 감정평가상 해당 호는 공장(지식산업센터)으로 이용 중이므로, 현황과 점유관계를 원본에서 대조할 필요가 있습니다.
③ 가격 — 낮아진 최저가만으로 ‘싸다’고 판단할 수 없다
감정가는 227,000,000원, 현재 최저매각가는 54,503,000원입니다. 4회 유찰된 현재 회차는 감정가의 24.01% 수준입니다. 다만 비교 가능한 최근 실거래 시세 자료가 없으므로, 현재 최저가가 실제 시장가보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 하나은행 예상배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 24%) | 54,503,000원 | 53,121,946원 | 803,678,054원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 38,152,100원 | 37,065,362원 | 819,734,638원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 12%) | 26,706,470원 | 25,825,754원 | 830,974,246원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 54,503,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.5% 추정) | - | 1,381,054원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 856,800,000원 | 53,121,946원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 하나은행 채권최고액 856,800,000원 중 53,121,946원이 배당되고, 미배당은 803,678,054원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안산역 남서측 인근이며, 주변은 아파트형공장·일반공장·지식산업센터·유통상가·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장, 근거리에 전철역이 있어 대중교통 여건은 무난합니다.
- 도로. 단지는 북동측으로 광로3류와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반공업지역이며 국가산업단지·반월국가산업단지 재생사업지구·반월특수지역·산업시설구역에 포함됩니다.
- 토지. 공장용지·공업용, 평지의 사다리형 토지이며 공시지가는 1,278,000원/㎡입니다.
- 규제 확인. 토지 정보상 토지거래계약에관한허가구역에 포함돼 있고, 매각물건명세서는 입주자격·매수자격 확인을 요구하고 있습니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매수자격 선확인. 반월특수지역 지식산업센터 물건이므로 한국산업단지공단 경기입주지원에 입주자격 및 매수자격을 확인해야 합니다.
- 미상 임차관계 확인. “제씨씨”의 전입일·보증금이 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 대항력·보증금·점유관계를 재확인해야 합니다.
- 남철현 보증금 확인. 전입일은 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만 보증금과 우선변제 여부는 확인되지 않았습니다.
- 용도·점유 대조. 감정평가상 CC-175호는 공장(지식산업센터)인데 조사 정보에는 “주거” 표기도 있으므로 실제 사용상태를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 24.01%이지만 최근 실거래 비교자료가 없어 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없습니다.
- 다회 유찰 원인 점검. 4회 유찰된 물건인 만큼 현장 수요·환금성·관리상태·매수자격 조건이 응찰을 제약했는지 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격보다 자격과 임차관계가 먼저”
이 물건은 감정가 227,000,000원에서 4회 유찰돼 54,503,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 낙폭이 크지만, 실거래 시세가 없어 현재 가격을 저가라고 단정할 근거는 없습니다. 더 중요한 것은 반월특수지역의 입주·매수자격과 전입일·보증금 미상 점유자입니다. 등기부상 말소기준 이후 권리는 정리되는 구조지만, 임차조사에는 아직 확인되지 않은 부분이 남아 있습니다. 따라서 이 사건은 등기권리는 단순하지만, 임차관계·자격·환금성 확인이 필요한 다회유찰 물건으로 보는 것이 맞습니다.
