* 인수 0원은 현재 등기상 권리 및 예상배당표에 반영된 금액입니다. 보증금 미상 점유자의 대항력과 인수 여부가 확정되지 않아 실제 취득비용을 최저매각가만으로 단정할 수 없습니다.

수원지방법원 2025타경587. 경기도 안산시 단원구 신길동의 리드스마트스퀘어지식산업센터 1층 CC-175호입니다. 물건은 근린시설로 분류되어 있지만, 감정평가상 대상 호실의 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 일반적인 아파트나 주거용 오피스텔을 떠올리고 접근해서는 안 되는 물건입니다.

소유자 권혁민은 2022년 7월 28일 이 호실을 거래가 226,170,000원에 취득했고, 같은 날 하나은행의 채권최고액 856,800,000원 근저당권이 설정됐습니다. 해당 근저당권은 인접 호실과 공동담보 관계입니다. 이후 하나은행이 2025년 4월 29일 임의경매개시결정을 받았습니다.

등기상 권리 흐름은 비교적 명확합니다. 문제는 권리 외적인 이용 제한과 점유관계입니다. 매각물건명세서는 공장으로 이용 중이라고 적고 있으며, 입주자격과 매수자격을 한국산업단지공단 경기입주지원에 확인하도록 명시합니다. 또한 임차·점유 관련 기재 중에는 대항력이 부정되는 남철현 외에 전입일과 보증금이 불분명한 '제씨씨' 기재가 있습니다. 이 부분을 해결하지 않은 상태에서 저가 낙찰을 안전한 투자로 볼 수는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유관계는 별개

말소기준권리는 2022년 7월 28일 설정된 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 856,800,000원으로 상당히 크지만, 이 호실에만 설정된 채권으로 단순 해석해서는 안 됩니다. CC-168호, CC-169호, CC-174호가 공동담보에 포함되어 있습니다.

2025년 4월 29일의 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후의 등기입니다. 하나은행 근저당권과 경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 과거 하나자산신탁 명의 신탁등기도 등기부상 말소된 상태입니다.

② 임차인 분석 — 보증금 미상 점유가 핵심

임차·점유 관련 기재는 2건이며, 보증기관의 대위·승계 중복신고는 확인되지 않습니다. 다만 '제씨씨' 기재의 실제 신원과 독립된 임차관계는 확인이 필요하므로, 두 기재를 각각 확정된 보증금 채권으로 보거나 그 금액을 합산해서는 안 됩니다.

대항력 판단은 확인된 전입일과 말소기준권리의 선후관계를 기준으로 한 잠정 분석입니다. 확정일자·보증금·배당요구 등 미확인 사항은 매각물건명세서와 관련 원본으로 최종 확인해야 합니다.

남철현. 전입일은 2024년 1월 19일로, 말소기준권리인 하나은행 근저당권 설정일(2022년 7월 28일)보다 늦습니다. 제공된 권리판정에서도 대항력 없음으로 분류되어 있습니다. 월 차임은 500,000원이지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 따라서 등기상 근저당과 별개로 실제 점유 여부, 임대차계약 내용, 인도 절차를 확인해야 합니다.

제씨씨. 매각물건명세서에 주거 이용으로 기재되어 있으나, 전입신고일·보증금·확정일자가 불분명합니다. 명칭 자체가 호실 표시와 유사하므로 실제 인적 사항과 별도 임차인인지 여부를 확인해야 합니다. 현 단계에서는 대항력 가능·미상으로 보수적으로 취급하는 것이 적절합니다. 명칭만으로 대항력 있는 임차인이라고 확정하거나, 반대로 인수할 보증금이 없다고 단정할 수 없습니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 16.81%가 곧 시세는 아니다

현재 최저매각가는 38,152,000원으로 감정가 227,000,000원의 약 16.81%입니다. 다섯 차례 유찰을 거친 결과로, 감정가와 최저가 사이의 차이는 매우 큽니다.

그러나 감정가 대비 할인율은 실제 시장가격 대비 할인율이 아닙니다. 이 호실의 최신 실거래가격이나 최근 12개월 평균거래가격을 확인하지 못한 상태에서 최저가가 시세보다 저렴하다고 표현할 근거는 없습니다. 특히 공장(지식산업센터)은 입주 가능 업종, 사용목적, 실수요자 범위에 따라 환금성이 달라질 수 있습니다.

* 회차별 인수 0원은 등기 및 예상배당 기준의 추정치입니다. 보증금 미상 임차·점유 위험을 해소한 확정 금액이 아닙니다. 추가 유찰 회차는 가정 시나리오이며 실제 매각 진행 결과를 의미하지 않습니다.

특히 이 물건은 반월국가산업단지의 산업시설구역에 속합니다. 단순히 매수대금을 조달할 수 있다는 사실만으로 원하는 용도로 사용할 수 있는지, 입주 및 매수자격이 충족되는지는 결정되지 않습니다. 입찰 가능한 주체인지와 낙찰 후 사용할 수 있는지를 먼저 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 38,152,000원 가정)

현재 최저매각가 38,152,000원을 기준으로 집행비용 1,086,736원을 공제하면 하나은행 근저당권에 대한 예상배당은 37,065,264원입니다. 채권최고액 기준 미배당은 819,734,736원이며 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.

신청채권자의 청구금액은 706,098,004원으로, 현재 회차 예상배당액보다 큽니다. 배당 후 채권을 모두 충족하지 못하는 구조이지만, 미배당 채권액과 낙찰자가 인수하는 금액은 다른 개념입니다. 매각으로 소멸하는 하나은행 근저당 채무를 낙찰자가 자동 승계하는 것은 아닙니다.

예상배당은 집행비용 추정치와 근저당 채권최고액을 기준으로 한 분석입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 공동담보 배당관계와 실제 채권잔액에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 채권 미배당은 증가

매각가가 낮아질수록 채권자 배당액이 감소하고 미배당액이 커집니다. 다만 이 미배당은 채무자·채권자 사이의 미회수 금액으로서 매수인 인수액을 뜻하지 않습니다. 각 시나리오의 등기상 인수 추정액은 0원이지만, 보증금 미상 점유자의 권리문제는 별도로 해결해야 합니다.

⑥ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 안산시 단원구 신길동 소재 안산역 남서측 인근입니다. 주변은 아파트형 공장, 일반공장, 지식산업센터, 유통상가 및 근린생활시설이 혼재한 산업지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하며 인근에 노선버스 정류장이 있고 근거리에 전철역이 위치합니다. 감정평가상 대중교통 사정은 무난한 것으로 조사되었습니다.
• 건물. 프리케스트콘크리트 및 철근콘크리트구조의 13층 건물 중 1층 CC-175호입니다. 공용 위생설비, 소화설비, 승강기설비 및 각층 주차장시설이 있습니다.
• 이용상태. 대상 CC-175호는 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 표시됩니다. 매각물건명세서에도 공장으로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다. 실제 점유·사용상태는 현장 확인이 필요합니다.
• 용도지역. 일반공업지역이며 반월국가산업단지, 반월국가산업단지 재생사업지구, 반월특수지역 및 산업시설구역에 속합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 해당 여부와 적용 요건도 확인해야 합니다.
• 토지. 지목은 공장용지이며 사다리형의 평탄한 토지입니다. 북동측으로 광로3류에 접하고, 공시지가는 1,278,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 다만 실제 내부 상태와 임차관계는 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 일반 주거용 부동산과 달리 산업단지의 입주자격, 업종과 용도 제한이 거래 가능 수요층에 영향을 줄 수 있습니다. 최근 유사 호실의 실거래 가격을 확인하지 못한 상태이므로 시장가격과 재매각 가능성을 정량적으로 평가하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 입주자격·매수자격 확인. 한국산업단지공단 경기입주지원에 본 호실의 입주 가능 업종과 입찰자격, 취득 후 사용 제한 및 필요한 절차를 구체적으로 확인해야 합니다.
• 임차인 원본 대조. 남철현의 임대차계약, 보증금, 월 차임, 확정일자, 점유 여부 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• '제씨씨' 기재 확인. 실제 임차인 성명인지 호실 표기인지, 별도 점유자가 있는지, 전입일과 보증금 및 대항력 판단에 필요한 사실관계를 확인해야 합니다.
• 공장·주거 이용 불일치. 공장(지식산업센터) 용도와 주거 이용 기재 사이의 차이를 확인하고 적법한 사용 및 향후 인도 가능성을 검토해야 합니다.
• 공동담보 확인. 하나은행 근저당권은 CC-168호, CC-169호, CC-174호와 공동담보로 연결되어 있습니다. 공동담보목록과 배당관계를 원본 서류로 대조해야 합니다.
• 점유 및 명도비용. 등기상 인수액이 없더라도 실제 점유자가 있다면 인도 협의 및 명도 절차가 발생할 수 있습니다. 현황조사와 현장점검을 병행해야 합니다.
• 시세 검증. 최저가가 감정가의 16.81%라는 사실만으로 가격이 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다. 같은 지식산업센터의 유사 용도·층·호실 실거래와 현재 거래 가능한 가격을 확인해야 합니다.
• 관리비·부대비용. 공용부분 미납 관리비 및 기타 승계 가능 비용, 취득 관련 비용, 유지비를 확인하여 실제 자금 소요를 산정해야 합니다.
• 원본 서류 및 매각 진행 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각기일 변경 여부를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “84% 가까이 내려온 가격, 그러나 입찰의 전제부터 확인해야 한다”

이 물건의 가장 강렬한 숫자는 227,000,000원에서 38,152,000원으로 내려온 최저매각가입니다. 다섯 번 유찰되며 감정가의 16.81%가 됐으니 언뜻 높은 할인율이 눈에 들어옵니다.

권리만 분리해서 보면 하나은행 근저당권은 매각으로 소멸하고, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 등기상 인수 0원과 실제 취득위험 0원은 같지 않습니다. 남철현의 보증금은 확인되지 않았고, '제씨씨'로 기재된 점유관계는 신원·전입일·보증금이 불명확합니다. 대항력 판단이 끝나지 않은 상태에서 실질취득비용을 최저매각가로 확정할 수 없습니다.

더 중요한 점은 이 호실이 반월국가산업단지 내 공장(지식산업센터)이라는 사실입니다. 입주자격과 매수자격을 먼저 충족할 수 있는지 확인하고, 실제 사용현황과 점유관계를 해소해야 합니다. 최신 실거래 비교가 없는 만큼 감정가 대비 높은 할인율만으로 가격상 우위를 주장할 수도 없습니다.

결론은 보수적입니다. 근저당 말소구조는 비교적 명확하지만, 다회유찰·산업단지 자격 제한·미상 임차관계·시세 검증 부족이 겹친 물건입니다. 권리 일부는 확인됐으나 입찰 적합성은 보류. 이 물건의 승부처는 최저가가 얼마나 낮은지가 아니라, 매수자격과 점유위험을 확정한 뒤 실제 이용·매각 가능한 자산인지 판단하는 것입니다.