수원지방법원 2025타경587. 안산시 단원구 신길동의 리드스마트스퀘어지식산업센터 1층 CC-169호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있으나, 감정평가상 이 호실의 공부상 용도는 공장(지식산업센터)입니다. 현황은 공실로 조사되었습니다.
현재 소유자는 권혁민 씨로, 2022년 7월 28일 소유권을 이전받았으며 등기상 매매 거래가액은 226,170,000원입니다. 같은 날 하나은행이 채권최고액 856,800,000원의 근저당권을 설정했고, 이후 하나은행이 임의경매를 신청했습니다.
권리구조에서 중요한 사실은 근저당권과 경매개시결정이 매각으로 소멸한다는 점입니다. 반면 투자 판단에서 중요한 사실은 5회 유찰이라는 결과만으로 현재 가격이 시장가격보다 저렴하다고 볼 수 없다는 것입니다. 더구나 이 물건은 일반 주거용 부동산이 아니라 산업단지 내 지식산업센터로, 취득자격과 이용제한이 낙찰 이후의 활용 가능성을 좌우할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경587 (임의경매) |
|---|---|
| 경매개시 법원 | 수원지방법원 안산지원 |
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 신길동 1229 리드스마트스퀘어지식산업센터 1층 CC-169호 |
| 도로명주소 | 경기도 안산시 단원구 산단로 325 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 표기 · 공부상 공장(지식산업센터) · 현황 공실 |
| 건물 위치 | 13층 건물 중 1층 CC-169호 |
| 소유자 | 권혁민 (2022.07.28 소유권이전 · 거래가액 226,170,000원) |
| 감정가 | 227,000,000원 |
| 최저매각가 | 38,152,000원 (5회 유찰 · 감정가의 약 16.81%) |
| 신청채권자 / 청구금액 | 주식회사하나은행 / 706,098,004원 |
| 말소기준권리 | 2022.07.28 하나은행 근저당권 · 채권최고액 856,800,000원 |
| 공동담보 | 같은 건물 1층 CC-168호·CC-174호·CC-175호 |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
| 용도지역 / 산업단지 | 일반공업지역 · 반월국가산업단지 · 반월특수지역 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차인 호실은 확인 필요
말소기준권리는 2022년 7월 28일 설정된 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 856,800,000원이며, 매각으로 소멸하는 권리입니다. 이후 등기된 하나은행의 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다. 앞선 신탁등기들은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
근저당권의 채권최고액은 본건 외에 CC-168호·CC-174호·CC-175호가 포함된 공동담보에 관한 금액입니다. 따라서 856,800,000원 전체를 CC-169호만의 실제 대출잔액으로 이해해서는 안 됩니다. 경매 신청 청구금액은 별도로 706,098,004원입니다.
② 임차인 분석 — CC-175호 기록을 CC-169호에 적용하면 안 된다
현황조사에는 남철현이라는 임차인 관련 기록이 있습니다. 그러나 조사에 표시된 점유 부분은 1층 CC-175호로, 경매 대상인 CC-169호와 다른 호실입니다.
남철현의 전입일은 2024.01.19로, 하나은행 말소기준권리 설정일인 2022.07.28보다 늦습니다. 해당 전입일을 기준으로 한 판정은 후순위로 대항력이 없는 구조입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않고, 대상 호실 자체도 다르므로 CC-169호의 점유관계를 이 기록 하나만으로 확정해서는 안 됩니다.
| 임차인 / 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
|
남철현
1층 CC-175호 기재
|
2024.01.19 |
보증금 미상
월 차임 500,000원
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후순위 전입
말소기준일 이후 전입 · 대상 호실 상이
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미상
확정일자·배당요구 확인 필요
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해당 없음
보증기관 대위·승계 기록 아님
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현황조사에 기재된 실제 임차인 관련자는 1명이며, 보증기관 승계 신고자는 없습니다. 다만 남철현의 점유 부분은 CC-175호로 표시되어 있어 CC-169호의 임차인으로 단정할 수 없습니다.
현재 배당 시뮬레이션에서는 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 이는 확인된 권리와 현재 점유관계에 따른 추정이며, 모든 미확인 임대차 위험이 해소되었다는 의미는 아닙니다.
③ 가격 판단 — 5회 유찰이 곧 시세보다 싸다는 뜻은 아니다
이 물건의 감정가는 227,000,000원이고 현재 최저매각가는 38,152,000원입니다. 최저가가 감정가의 약 16.81%까지 내려왔다는 사실은 분명합니다.
하지만 이 비율은 어디까지나 감정가 대비 최저가 비율입니다. 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가격으로 확인된 시세가 없어, 38,152,000원이 현재 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 지식산업센터의 경우 해당 호실의 이용 가능 업종, 입주자격, 수요층 및 공실 상태까지 가격 판단에 영향을 줄 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 38,152,000원 | 16.81% | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 26,706,400원 | 11.76% | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 18,694,480원 | 8.24% | 0원 |
④ 예상배당표 (현재 최저매각가 38,152,000원 가정)
현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면, 매각대금에서 집행비용을 제외한 금액은 하나은행에 배당됩니다. 은행의 채권최고액 기준으로 큰 미배당액이 발생하지만, 근저당권은 매각으로 소멸하므로 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,086,736원 |
| 1. 근저당 · 하나은행 | 856,800,000원 | 37,065,264원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
집행비용 1,086,736원은 추정치입니다. 하나은행 배당은 채권최고액 기준으로 계산했으며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당액과 순위는 확정된 채권액 및 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.
| 배당 시나리오 | 하나은행 예상배당 | 채권최고액 기준 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 5회 유찰 · 현재 | 37,065,264원 | 819,734,736원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 25,825,685원 | 830,974,315원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 17,957,979원 | 838,842,021원 | 0원 |
미배당액은 현재 시나리오에서 819,734,736원이며, 6회·7회 유찰을 가정하면 각각 830,974,315원, 838,842,021원입니다. 이는 채권최고액 856,800,000원을 기준으로 한 계산상 차액이지, 실제 확정 채무액이나 매수인의 추가 부담액을 의미하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안산시 단원구 신길동 안산역 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트형공장, 일반공장, 지식산업센터, 유통상가 및 근린생활시설이 혼재하는 산업·업무지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장과 근거리에 전철역이 있어 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가됩니다.
- 건물. 프리케스트콘크리트구조 및 철근콘크리트구조의 13층 건물 중 1층 CC-169호입니다. 공용 위생설비·소화설비·승강기설비 및 각층 주차장시설이 있습니다.
- 이용상태. CC-169호는 공부상 공장(지식산업센터)이며 현황 공실입니다. 현재 임대수익이 발생하는 상태로 가정해서는 안 됩니다.
- 토지·도로. 사다리형 평탄지로, 단지 북동측이 광로3류(폭 40m~50m)와 접합니다. 토지면적은 33,514.7㎡, 공시지가는 1,278,000원/㎡로 표시되어 있습니다. 이는 단지 토지에 관한 사항으로 해당 호실의 전용면적이나 개별 토지지분과는 다릅니다.
- 산업단지 규제. 일반공업지역이자 반월국가산업단지·반월특수지역·산업시설구역에 해당합니다. 이용할 수 있는 업종과 입주자격, 매수자격을 우선 확인해야 합니다.
- 추가 토지 규제. 토지거래계약에 관한 허가구역으로도 표시되어 있어, 본건 경매취득에 대한 적용 여부를 확인할 필요가 있습니다.
- 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 현장 내부상태까지 보장하는 의미는 아닙니다.
- 환금성. 산업단지 내 공장(지식산업센터)은 이용 가능한 업종과 매수자격에 따라 잠재 수요층이 제한될 수 있습니다. 이미 5회 유찰된 상황인 만큼, 향후 매각 가능성과 임대 수요를 보수적으로 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트 — 가격보다 취득·활용 가능성부터
- 입주·매수자격. 한국산업단지공단 경기입주지원에 CC-169호의 매수자격, 입주 가능한 업종, 산업단지 관리기준 및 필요한 절차를 확인하세요. 가장 우선적인 확인사항입니다.
- 공부상 용도 확인. 사건상 근린시설 표기와 감정평가상 공장(지식산업센터) 용도를 대조하세요. 실제 이용하려는 업종과 용도 적합성을 확인해야 합니다.
- 임차인 호실 불일치. 남철현의 조사상 점유 부분은 CC-175호입니다. 경매 대상 CC-169호와 다른 만큼, CC-169호의 실제 점유·사용관계를 다시 확인하세요.
- 보증금 및 배당요구. 남철현의 보증금·확정일자·배당요구가 확인되지 않았습니다. 본건과 관계되는 별도 임대차가 존재하는지 매각물건명세서와 현황조사를 대조하세요.
- 공동담보. 하나은행의 근저당권에는 CC-168호·CC-174호·CC-175호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 본건 단독 매각 대상과 공동담보 관계를 구별해 확인하세요.
- 실거래 시세. 감정가 대비 16.81%라는 숫자만으로 응찰가를 정하지 마세요. 같은 건물 및 유사 용도의 실제 거래와 임대 수요, 공실 상태를 확인한 뒤 가격을 판단해야 합니다.
- 현장 실사. CC-169호의 위치·출입 상태·내부 마감·설비·공실 여부 및 실제 사용 가능성을 확인하세요.
- 체납 관리비. 관리주체에 미납 관리비와 공용부분 관리비 부담 가능성을 확인하세요. 부대비용이 실질 취득원가를 높일 수 있습니다.
- 토지이용 제한. 일반공업지역·산업시설구역·토지거래계약 허가구역 관련 적용사항을 확인하세요.
- 원본 서류 확인. 매각기일 2026.11.05 이전에 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 산업단지 관련 서류를 대조하세요.
맺으며 — “감정가의 16.81% ≠ 시세보다 저렴하다”
이 물건은 감정가 227,000,000원에서 5회 유찰되어 최저매각가 38,152,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 가격 차이입니다. 그러나 감정가와 현재 시장가격은 같은 개념이 아닙니다. 최근 실거래에 근거한 가격 검증이 이루어지지 않은 이상, 지금의 최저가를 저렴한 매수가격이라고 판단할 수 없습니다.
등기상으로는 2022년 하나은행 근저당이 말소기준권리이고, 경매개시결정과 함께 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 즉 확인된 등기상 권리의 인수 문제보다 실제 점유관계와 산업단지 취득·이용 제한이 더 중요한 물건입니다.
특히 CC-169호는 공실로 평가되어 있지만 현황조사에 나타난 임차인 관련 기록은 CC-175호를 가리킵니다. 대상 호실의 점유관계를 확정하고, 입주·매수자격을 확인해야 합니다. 여기에 5회 유찰 이력과 확인되지 않은 실거래 시세가 결합되어 있어 환금성과 적정가격을 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.
결론은 입찰 보류 후 핵심 조건 검증입니다. 근저당 인수 부담이 없다는 장점은 있지만, 감정가 대비 큰 할인율만으로 투자매력이 입증되지는 않습니다. 입주자격 확인 → 점유관계 확인 → 실거래·임대수요 검증 → 입찰가 결정의 순서가 필요한 물건입니다.
