수원지방법원 2025타경587. 안산시 단원구 신길동 리드스마트스퀘어지식산업센터 1층 씨씨-169호입니다. 사건상 용도 표시는 근린시설이고, 감정요항상 해당 호실의 공부상 용도는 공장(지식산업센터), 현황은 공실입니다. 소유자 권혁민은 2022년 6월 30일 매매를 원인으로 226,170,000원에 취득했고, 같은 해 7월 28일 하나은행 근저당이 설정됐습니다.
이 근저당은 씨씨-168호·씨씨-169호·씨씨-174호·씨씨-175호를 함께 묶은 공동담보이며 채권최고액은 856,800,000원입니다. 이후 2025년 4월 29일 하나은행이 임의경매를 신청했습니다. 말소기준권리 자체와 경매개시결정은 매각으로 소멸하므로 등기상 낙찰자에게 승계되는 금액은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경587 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 신길동 1229 리드스마트스퀘어지식산업센터 1층 씨씨-169호 |
| 도로명 | 경기도 안산시 단원구 산단로 325 |
| 용도 / 현황 | 근린시설 · 공부상 공장(지식산업센터) · 현황 공실 |
| 건물 | 프리케스트콘크리트구조·철근콘크리트구조 · 13층 중 1층 |
| 소유자 | 권혁민 · 거래가액 226,170,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 227,000,000원 / 54,503,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 706,098,004원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 하나은행 근저당
2020년의 하나자산신탁 관련 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐고, 2022년 권혁민에게 소유권이 이전된 뒤 같은 날 하나은행 근저당이 설정됐습니다. 이 을구 1번 근저당이 말소기준입니다. 2025년 경매개시결정 역시 그 뒤의 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차 관계 — 본건은 공실, 조사 기록은 다른 호실
감정요항과 매각물건명세서 비고에는 본건 현황이 공실로 기재돼 있습니다. 현황조사에는 남철현의 점유 기록이 있으나 점유부분이 리드스마트스퀘어지식산업센터 1층 씨씨-175호로 적혀 있어, 본건 씨씨-169호와 호실이 다릅니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 남철현 | 1층 씨씨-175호 | 2024.01.19 | 미상 | 500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
남철현의 전입일은 2024년 1월 19일로 말소기준인 2022년 7월 28일보다 늦어 기록 자체로도 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않고, 무엇보다 점유 호실이 씨씨-175호로 적혀 있으므로 본건 씨씨-169호의 점유관계와 혼동하지 않는 것이 중요합니다.
③ 가격 — 4회 유찰의 할인폭과 시장가치는 별개
감정가는 227,000,000원이고 현재 최저매각가는 54,503,000원입니다. 현재 회차는 4회 유찰·감정가 24%로 표시됩니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 38,152,100원, 6회 유찰 시 26,706,470원입니다.
다만 이 사건에는 현재 가격을 직접 대조할 수 있는 최근 실거래 비교치가 없습니다. 따라서 감정가 대비 24%라는 숫자만으로 시장가보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 결론내릴 수 없습니다. 특히 이미 4회 유찰됐다는 사실은 응찰 수요·용도·자격·환금성 측면에서 시장이 보수적으로 평가했을 가능성을 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 54,503,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,381,054원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 856,800,000원 | 53,121,946원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 54,503,000원 가정 시 하나은행 배당액은 53,121,946원, 미배당은 803,678,054원입니다. 배당 부족액은 발생하지만 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
| 시나리오 | 매각가 | 하나은행 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 54,503,000원 | 53,121,946원 | 803,678,054원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 38,152,100원 | 37,065,362원 | 819,734,638원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 26,706,470원 | 25,825,754원 | 830,974,246원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항 기준)
- 입지. 안산역 남서측 인근으로 아파트형공장·일반공장·지식산업센터·유통상가·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장, 근거리에 전철역이 있어 대중교통 여건은 무난합니다.
- 현황. 본건 씨씨-169호는 공부상 공장(지식산업센터)이고 현황은 공실입니다. 공부와 현황의 차이는 없습니다.
- 설비. 공용 위생설비·소화설비·승강기설비가 있고 각 층 주차장시설이 갖춰져 있습니다.
- 용도지역. 일반공업지역이며 국가산업단지·반월국가산업단지 재생사업지구·반월특수지역·산업시설구역 등에 포함됩니다.
- 도로. 단지는 북동측으로 광로3류와 접하고, 토지는 사다리형의 평탄한 공장용지입니다.
- 공시지가. 1,278,000원/㎡로 기재돼 있습니다.
- 매수자격. 반월특수지역의 입주자격 및 매수자격은 한국산업단지공단 경기입주지원에 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매수자격 선확인. 가격 검토보다 먼저 한국산업단지공단 경기입주지원에 입주자격·매수자격을 확인해야 합니다.
- 공실 현황 재확인. 감정요항상 공실이지만 입찰 전 현장 방문으로 실제 점유·출입 상태를 확인하는 것이 안전합니다.
- 호실 혼동 주의. 현황조사상 남철현의 점유부분은 씨씨-175호입니다. 본건 씨씨-169호와 구분해 매각물건명세서와 현황조사 원본을 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 하나은행 근저당은 씨씨-168·169·174·175호 공동담보입니다. 각 물건 매각 진행과 배당관계를 함께 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 24%라는 할인율 자체를 시세 할인으로 보지 말고, 동일 지식산업센터·유사 호실의 최근 거래·임대·공실 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성 검토. 4회 유찰 이력과 산업단지 매수자격 제한을 감안해 재매각 시 매수층의 폭을 보수적으로 평가해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 직전 변동사항을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 싸다고 단정할 단계는 아니다
이 사건의 등기상 권리구조는 비교적 단순합니다. 하나은행 근저당이 말소기준이고, 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다. 본건 씨씨-169호는 현황 공실이고, 조사된 남철현의 점유 호실은 씨씨-175호로 달라 본건의 대항력 임차인으로 연결되지 않습니다.
반면 투자 판단의 핵심은 권리가 아니라 용도·자격·가격 검증입니다. 이미 4회 유찰돼 최저가가 감정가 24%까지 내려왔지만 최근 실거래 비교 근거 없이 이 가격을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수는 없습니다. 여기에 반월특수지역의 입주·매수자격 확인, 지식산업센터 특유의 제한된 매수층, 공동담보 구조까지 고려해야 합니다. 권리는 통과, 가격과 환금성은 보수적으로 검증. 이 물건의 결론입니다.
