수원지방법원 2023타경52766. 평택시 팽성읍 대사리 에메랄드미도우 F동 1층 102호로, 감정평가상 연립주택으로 이용 중인 다세대 집합건물입니다. 전용면적은 151.41㎡이고 에메랄드미도우는 28세대, 사용승인일은 2018.04.12입니다. 감정가 500,000,000원에서 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 84,035,000원까지 내려와 있습니다.
권리분석의 중심은 2021.08.06 설정된 광진중앙새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 2,100,000,000원이고 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이전에 평택시 압류가 한 차례 존재했지만 2019.07.17 해제로 이미 말소됐고, 2018년의 신탁등기도 2021.08.06 신탁재산 귀속으로 말소됐습니다. 현재 배당 시뮬레이션상 낙찰자가 인수하는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2023타경52766 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 팽성읍 대사로 104-26, 에프동 1층102호 (에메랄드미도우) |
| 용도 / 면적 | 다세대 · 감정평가상 연립주택 · 전용 151.41㎡ |
| 이용상태 | 방4 · 거실 · 주방 및 식당 · 욕실3 · 드레스룸 · 다용도실 · 발코니 · 현관 |
| 소유자 | 주식회사코랜드텍 |
| 감정가 / 최저가 | 500,000,000원 / 84,035,000원 (5회 유찰) |
| 청구액 | 1,787,812,650원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준 전 압류도 이미 해제
임차인 없음. 별도의 임차보증금 승계나 대항력 임차인 인수 문제는 확인되지 않으며, 배당 계산의 매수인 인수액도 0원입니다. 특히 말소기준권리보다 앞선 2019.02.25 평택시 압류가 눈에 띄지만, 이 압류는 2019.07.17 해제로 등기 말소가 완료됐습니다. 따라서 이 선순위 압류를 현재 인수권리로 볼 사안은 아닙니다.
2021.08.06 광진중앙새마을금고 근저당 설정 뒤 2023.12.19 임의경매가 개시됐고, 2024.04.09 근저당권이 엠씨아이대부주식회사로 이전됐으며 2024.07.03 그 근저당권부채권에 느티나무제일차유한회사 근질권이 설정됐습니다. 채권관계가 이후 변동됐어도 현재 매각 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 시세 비교 — 28.0%, 그러나 실거래 표본은 1건
에메랄드미도우 전용 151.41㎡와 면적이 일치하는 실거래는 집계상 1건입니다. 2024.03, 4층 거래가 300,000,000원이며 최근 12개월 평균과 최신 거래 금액도 각각 300,000,000원으로 제시돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.03 | 151.41㎡ | 4 | 300,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 151.41㎡ | 1건 | 300,000,000원 |
인수금액이 없기 때문에 이번 사건에서 가격 비교의 기준은 최저가와 실질취득가가 동일합니다. 실질취득 84,035,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 300,000,000원의 28.0%입니다. 따라서 현재 가격은 제시된 최근 시세지표보다 낮습니다. 다만 비교 가능한 실거래가 1건뿐이라, 한 건의 거래가 이 물건의 환금가치를 그대로 보장한다고 해석해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 84,035,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,912,630원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 광진중앙새마을금고 | 2,100,000,000원 | 82,122,370원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가에서는 집행비용을 제외한 금액이 근저당 채권에 배당되고, 채권최고액 기준 미배당은 2,017,877,630원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
회차별 가격 — 더 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 84,035,000원 | 82,122,370원 | 2,017,877,630원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 58,824,499원 | 57,365,658원 | 2,042,634,342원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 41,177,149원 | 40,035,960원 | 2,059,964,040원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 대사1리마을회관 남동측 인근으로 연립·다세대주택, 단독주택, 농경지, 야산 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입은 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으나, 일반 대중교통 이용은 다소 불편한 것으로 평가됐습니다. 인근 및 근거리에 국도 45호선과 지방도가 있습니다.
- 건물. 2018.04.12 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물로, 기본 급배수·위생·승강기·LPG 난방·태양광패널 설비가 있습니다.
- 임대 성격. 에메랄드미도우는 인접지와 함께 주로 미군 렌트용 공동주택 단지를 형성하고 있으며, 매각물건명세서에도 미군 관련 외국인이 많이 거주하는 집합건물로 기재돼 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역, 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함돼 있습니다.
- 공부 차이. 대지권 목적 토지는 의뢰 목록상 지목이 임야였으나 현황은 대로 조사됐습니다.
- 환금성. 단지는 28세대이고 동일 면적 실거래 집계가 1건이며, 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 4.1회, 낙찰률은 0.0입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 한 건을 절대값으로 보지 않기. 가격 비교 기준은 최근 시세지표 300,000,000원이지만 동일 면적 거래 표본이 1건이므로 개별 호수의 층·상태·임대조건을 별도로 확인해야 합니다.
- 5회 유찰 원인 확인. 실질취득은 시세지표의 28.0%임에도 반복 유찰됐습니다. 미군 렌트 수요, 공실 가능성, 매수층 범위와 재매각 난도를 현장에서 확인하는 것이 핵심입니다.
- 권리 원본 대조. 2019년 평택시 압류는 해제됐고 임차인도 없지만, 입찰 전 최신 등기사항과 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
- 근저당 채권관계 확인. 최초 근저당권 설정 뒤 엠씨아이대부주식회사로 근저당권이 이전됐고 그 채권에 느티나무제일차유한회사 근질권이 설정돼 있으므로 배당관계 원문 확인이 필요합니다.
- 토지·규제 확인. 공부상 지목과 현황의 차이, 비행안전·군용비행장 소음·토지거래허가 관련 제한을 실제 이용계획과 함께 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 이해관계인 부재 및 폐문으로 내부를 직접 확인하지 못했고, 건축물대장 현황도면과 인근 평가사례 등을 참작해 평가됐습니다.
맺으며 — “가격은 싸지만, 시장이 다섯 번 외면했다”
이 사건은 권리 측면에서는 비교적 명확합니다. 임차인은 없고, 과거 선순위 압류는 해제됐으며, 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 현재 최저가 84,035,000원이 곧 실질취득금액이고, 이는 최근 12개월 평균 및 최신 거래 300,000,000원의 28.0%입니다.
하지만 가격만 보고 높은 등급을 줄 수는 없습니다. 물건은 이미 5회 유찰됐고, 단지 경매 통계도 평균 4.1회 유찰, 낙찰률 0.0입니다. 실거래 역시 동일 면적 기준 1건에 그칩니다. 미군 렌트 중심의 수요 특성과 다소 불편한 대중교통, 소규모 단지, 각종 토지이용 제한까지 감안하면 이 물건의 승부처는 “권리 인수 여부”가 아니라 “이 가격에 사서 안정적으로 쓰거나 다시 팔 수 있는가”입니다. 권리는 합격권이지만 환금성 검증이 끝나기 전까지는 보수적인 접근이 맞습니다.
