수원지방법원 2023타경52766. 평택시 팽성읍 대사리 에메랄드미도우 F동 2층 202호로, 감정평가상 이용상태는 연립주택입니다. 방4·거실·주방 및 식당·욕실3·드레스룸·다용도실·발코니·현관 등으로 이용 중인 것으로 평가됐고, 사용승인일은 2018.04.12입니다. 미군 관련 외국인이 많이 거주하는 집합건물이며, 인접지와 함께 주로 미군 렌트용 공동주택 단지를 형성하고 있다는 점이 이 물건의 성격을 가장 잘 설명합니다.
권리의 기준점은 2021.08.06 광진중앙새마을금고의 근저당권입니다. 채권최고액은 2,100,000,000원이고, 이 근저당은 공동담보목록 제2021-836호에 편입돼 있습니다. 이후 2023.12.19 같은 광진중앙새마을금고가 임의경매를 신청했고, 근저당권은 2024.04.09 엠씨아이대부주식회사로 이전된 뒤 2024.07.03 느티나무제일차유한회사의 근질권이 설정됐습니다. 매각대금 가정상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2023타경52766 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 팽성읍 대사로 104-26, 에프동 2층202호 (에메랄드미도우) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 연립주택 · 방4·거실·주방및식당·욕실3·드레스룸·다용도실·발코니·현관 등 |
| 소유자 | 주식회사코랜드텍 |
| 감정가 / 최저가 | 510,000,000원 / 122,451,000원 (4회 유찰) |
| 경매신청 채권자 | 광진중앙새마을금고 |
| 청구액 | 1,787,812,650원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 경매로 정리되는 구조
임차인 조사 내역 없음. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 말소기준권리는 2021.08.06 설정된 광진중앙새마을금고 근저당권이며, 경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 앞선 신탁등기들은 등기부상 이미 말소됐고 소유권은 주식회사코랜드텍으로 귀속됐습니다.
② 시세 비교 — 1건뿐인 실거래, 할인폭은 크지만 표본은 얇다
에메랄드미도우의 대상 면적은 151.41㎡이고, 확인된 실거래는 2024.03 4층 300,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균으로 제공된 값도 300,000,000원이며, 현재 최저가 122,451,000원은 이 금액의 40.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.03 | 151.41㎡ | 4 | 300,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 151.41㎡ | 1건 | 300,000,000원 |
숫자만 보면 현재 최저가는 확인된 실거래보다 크게 낮습니다. 다만 이 물건은 일반적인 대단지 공동주택과 달리 총 28세대 규모이고, 제공된 실거래도 1건뿐입니다. 따라서 300,000,000원을 정교한 시장평균으로 보기보다는, 확인 가능한 제한된 비교사례로 받아들이는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 122,451,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,514,314원 |
| 1. 근저당 · 광진중앙새마을금고 | 2,100,000,000원 | 119,936,686원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 채권총액 2,100,000,000원 중 119,936,686원이 배당되고, 미배당액은 1,980,063,314원입니다. 신청채권자 청구액 1,787,812,650원도 전액 충족되지 않습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 최저가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 122,451,000원 | 119,936,686원 | 1,980,063,314원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 85,715,700원 | 83,772,817원 | 2,016,227,183원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 60,000,989원 | 58,520,971원 | 2,041,479,029원 | 0원 |
이 사건은 낙찰가가 내려갈수록 채권자의 미배당이 커지는 구조지만, 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 따라서 가격 하락분이 임차보증금 승계로 상쇄되는 대항력 인수형 물건은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대사1리마을회관 남동측 인근으로 연립·다세대주택, 단독주택, 농경지, 야산 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 노선버스정류장이 있으나 일반 대중교통 이용은 다소 불편한 편이며, 인근 및 근거리에 국도 45호선과 지방도가 위치합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물이며 사용승인일은 2018.04.12입니다. 기본 급배수·위생설비, 승강기, LPG가스 난방, 태양광패널 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도·규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역, 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역입니다. 토지정보에는 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 4,598.0㎡, 공시지가 243,900원/㎡이며 현황 지목은 대입니다. 감정평가 의뢰목록상 지목 임야와 현황이 다릅니다.
- 수요 특성. 미군 관련 외국인이 많이 거주하는 집합건물이며 인접지와 함께 주로 미군 렌트용 공동주택 단지를 형성하고 있습니다.
- 현장 확인. 현장 조사 당시 이해관계인 부재 및 폐문으로 내부 확인을 하지 못했고, 건축물대장 현황도면·인근 평가사례·현장 조사사항을 참작해 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 1건의 한계. 300,000,000원 거래 한 건만으로 적정 시세를 단정하지 말고 실제 임대수익과 동일 단지 매물 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 반복 유찰 원인. 현재 4회 유찰, 단지 평균도 4.1회입니다. 권리문제보다 수요층·임대수익·매도 환금성 문제인지 확인해야 합니다.
- 미군 렌트 특성. 일반 실수요형 다세대와 달리 미군 임대수요 의존도가 높을 수 있으므로 실제 임대차 조건과 공실 가능성을 확인해야 합니다.
- 내부 상태. 감정 당시 폐문으로 내부 확인이 되지 않았습니다. 방4·욕실3 등의 구조와 실제 관리상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 토지 현황 차이. 의뢰목록상 지목 임야와 현황 대가 다르므로 관련 공부와 현황을 직접 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 근저당권 이전과 근질권 설정까지 존재하므로 입찰 전 최신 등기부와 매각물건명세서에서 말소·인수 범위를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 싸졌지만, 사는 사람보다 팔 사람을 생각해야 한다”
이 물건의 장점은 분명합니다. 감정가 510,000,000원에서 4회 유찰돼 최저가가 122,451,000원까지 내려왔고, 확인된 300,000,000원 실거래의 40.8% 수준입니다. 조사된 임차인도 없고 예상 인수액도 0원이라 대항력 임차인 때문에 실질취득가가 다시 올라가는 구조도 아닙니다.
그러나 가격만 보고 결론을 내리기엔 시장 데이터가 얇습니다. 에메랄드미도우는 총 28세대이고, 확인된 동일 면적 실거래는 1건뿐입니다. 단지 경매 통계도 평균 4.1회 유찰, 낙찰률 0.0%로 나타납니다. 여기에 미군 렌트 중심의 수요 특성과 다소 불편한 대중교통 여건까지 겹칩니다. 권리는 비교적 깨끗하고 가격은 크게 내려왔지만, 환금성 확인이 선행돼야 하는 물건입니다.
