122,451,000원
수원지방법원 2023타경52766. 평택시 팽성읍 대사리 에메랄드미도우 F동 3층 302호입니다. 용도는 다세대로 분류돼 있고, 감정평가상 실제 이용은 연립주택입니다. 방4·거실·주방 및 식당·욕실3·드레스룸·다용도실·발코니·현관 등으로 이용 중이며, 대상 면적은 151.41㎡입니다.
권리의 기준점은 2021.08.06 설정된 광진중앙새마을금고의 근저당권입니다. 채권최고액은 2,100,000,000원이고, 이 근저당은 이후 엠씨아이대부주식회사로 이전됐으며 근저당권부채권에 느티나무제일차유한회사의 근질권도 설정됐습니다. 경매개시결정은 2023.12.19이며, 말소기준권리인 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2023타경52766 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 팽성읍 대사로 104-26, 에프동 3층302호 (에메랄드미도우) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 연립주택 이용 · 151.41㎡ |
| 내부 이용 | 방4 · 거실 · 주방및식당 · 욕실3 · 드레스룸 · 다용도실 · 발코니 · 현관 등 |
| 소유자 | 주식회사코랜드텍 |
| 감정가 / 최저가 | 510,000,000원 / 122,451,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 1,787,812,650원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
| 사용승인일 | 2018.04.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수권리 없음
확인된 임차인은 없습니다. 따라서 대항력·우선변제권·보증금 승계로 인해 매수인이 부담할 금액은 현재 배당 시뮬레이션상 0원입니다. 말소기준은 2021.08.06 광진중앙새마을금고 근저당권이며, 해당 근저당은 매각으로 소멸합니다. 2023.12.19 경매개시결정 역시 말소기준 이후 권리입니다.
② 시세 비교 — 1.22억은 실거래 3억의 40.8%
에메랄드미도우 동일 대상 면적 151.41㎡의 확인된 실거래는 1건입니다. 2024.03, 4층이 300,000,000원에 거래됐고, 전체 평균·최근 12개월 평균·최신 거래가 모두 300,000,000원으로 집계돼 있습니다. 현재 최저매각가 122,451,000원은 이 금액의 40.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.03 | 151.41㎡ | 4 | 300,000,000원 |
| 평균 | 151.41㎡ | 1건 | 300,000,000원 |
숫자만 보면 최저가가 실거래보다 크게 낮습니다. 감정가 510,000,000원 대비로도 24.01%까지 내려와 있습니다. 다만 실거래 표본이 1건에 그치므로, 300,000,000원을 확정적인 시세로 단정하기보다는 가격 판단의 참고점으로 보는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 122,451,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,514,314원 |
| 1. 근저당권 · 광진중앙새마을금고 | 2,100,000,000원 | 119,936,686원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 122,451,000원 가정 시 채권자 총 미배당액은 1,980,063,314원, 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 낮아져도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 122,451,000원 | 119,936,686원 | 1,980,063,314원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 85,715,700원 | 83,772,817원 | 2,016,227,183원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 60,000,989원 | 58,520,971원 | 2,041,479,029원 | 0원 |
채권자 입장에서는 유찰이 이어질수록 미배당이 커지지만, 현재 자료상 매수인에게 승계되는 금액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 따라서 이 사건의 가격 판단은 채권 미배당액이 아니라 실제 이용가치와 향후 매각 가능성에 초점을 맞춰야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대 물건이며 감정평가상 연립주택으로 이용 중입니다. 방4·욕실3 등으로 구성돼 있습니다.
- 주위환경. 대사1리마을회관 남동측 인근으로 연립·다세대주택, 단독주택, 농경지, 야산 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입은 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으나 일반 대중교통 이용은 다소 불편한 것으로 평가됐습니다. 인근·근거리에 국도 45호선 및 지방도가 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 8m 내외 포장도로에 접합니다.
- 설비. 기본 급배수·위생설비, 승강기, LPG가스 난방, 태양광패널이 설치돼 있습니다.
- 수요 특성. 인접지와 함께 주로 미군렌트용 공동주택 단지를 형성하고 있으며, 매각물건명세서 비고에도 미군 관련 외국인들이 많이 거주하는 집합건물로 기재돼 있습니다.
- 규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역·비행안전제2구역(전술)·군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 해당합니다.
- 토지. 대지권 목적 토지의 의뢰 목록상 지목은 임야이나 현황은 대입니다.
- 규모. 에메랄드미도우는 28세대, 사용승인일은 2018.04.12입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차관계 재확인. 현재 확인된 임차인은 없지만, 입찰 전 매각물건명세서와 현황조사 원본을 다시 대조하세요.
- 실거래 표본 한계. 151.41㎡ 실거래가 1건뿐이므로 300,000,000원을 단일 기준가격으로 고정하지 말고 현장 시세를 별도로 확인하세요.
- 미군렌트 수요. 해당 단지가 미군렌트용 공동주택 단지를 형성한다고 평가돼 있으므로 실제 임대수요·공실·임대료 조건을 확인해야 합니다.
- 교통·입지. 대중교통 이용이 다소 불편하고 농경지·야산 등이 혼재하는 입지 특성이 환금성에 미치는 영향을 점검하세요.
- 내부 상태. 감정평가 현장조사 당시 이해관계인 부재 및 폐문으로 내부 확인을 하지 못했고, 건축물대장 현황도면·인근 평가 사례 등을 참작해 평가했습니다.
- 토지·규제. 지목 차이와 비행안전·군용비행장 소음대책구역 등 이용제한을 원본 서류에서 재확인하세요.
- 배당 외 비용. 당해세·최우선변제 등은 배당 시뮬레이션에 반영되지 않았으므로 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 승부는 환금성과 실제 수요”
이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 확인된 임차인이 없고, 매수인 인수액도 0원입니다. 4회 유찰로 최저가는 122,451,000원까지 내려와 확인된 300,000,000원 실거래보다 크게 낮습니다.
다만 가격 숫자 하나만 보고 결론을 내리기는 어렵습니다. 거래 표본은 1건뿐이고, 단지 경매 평균 유찰도 4.1회입니다. 감정평가상 미군렌트용 공동주택 단지라는 수요 특성이 있고 대중교통도 다소 불편합니다. 따라서 이 사건은 권리에서는 큰 인수 함정이 없지만, 실제 임대수요·공실·재매각 가능성을 확인한 뒤 가격 메리트를 판단해야 하는 물건입니다.
