수원지방법원 2023타경52766. 경기도 평택시 팽성읍 대사리에 있는 에메랄드미도우 F동 3층 302호입니다. 경매 분류는 다세대이며, 감정평가상 이용상태는 연립주택입니다. 전용면적은 151.41㎡로, 방 4개·거실·주방 및 식당·욕실 3개·드레스룸 등을 갖춘 주거용 집합건물로 평가되었습니다.
처음 감정가는 510,000,000원이었지만, 4회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 122,451,000원입니다. 감정가의 24.01% 수준이므로 가격표만 보면 상당한 할인처럼 느껴집니다. 그러나 이 건은 일반적인 대단지 아파트 경매가 아닙니다. 미군 렌트용 주택이 형성된 지역의 연립주택이고, 재매각 조건과 적은 거래 표본까지 함께 살펴야 실제 투자 가능성을 판단할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2023타경52766 (임의경매, 등기부상 평택지원) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 팽성읍 대사로 104-26, 에메랄드미도우 제F동 제3층 제302호 (대사리 166-6) |
| 물건종류 | 집합건물(다세대·연립주택) |
| 면적 / 층 | 전용 151.41㎡ · 4층 건물 중 3층 302호 |
| 건물 이용상태 | 방 4·거실·주방 및 식당·욕실 3·드레스룸·다용도실·발코니 등 |
| 사용승인 | 2018.04.12 |
| 소유자 | 주식회사코랜드텍 |
| 감정가 | 510,000,000원 |
| 최저매각가 | 122,451,000원 (4회 유찰 · 감정가의 24.01%) |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 재매각 조건 | 매수신청보증금 20% |
| 매각물건명세서 특기 | 미군 관련 외국인 거주 비중이 높은 에메랄드미도우 F동의 전유부분 재매각 |
| 신청채권자 / 청구액 | 광진중앙새마을금고 / 1,787,812,650원 |
| 말소기준권리 | 2021.08.06 광진중앙새마을금고 근저당권 (채권최고액 2,100,000,000원) |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 채권 이전 관계는 확인
핵심 말소기준권리는 2021.08.06 설정된 광진중앙새마을금고 근저당권입니다. 등기상 채권최고액은 2,100,000,000원이며, 채무자는 주식회사파이니포인트입니다. 해당 근저당권에는 공동담보목록도 기재되어 있습니다.
이후 2023.12.19 임의경매개시결정이 등기되었고, 2024.04.09에는 근저당권이 엠씨아이대부주식회사로 이전되었습니다. 다시 2024.07.03에는 느티나무제일차유한회사의 근저당권부채권 근질권이 설정되었습니다. 이 권리들은 기존 근저당채권과 연결된 권리관계이므로, 근저당권의 경매상 소멸과 배당금 귀속·수령 주체를 구분하여 확인해야 합니다.
② 임차·점유 위험 — 임차인 신고는 없지만 현장 확인은 필요
별도로 확인된 임차인 신고는 없습니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션에서 임차인 보증금 인수액은 산정되지 않았습니다. 그러나 감정평가 당시 이해관계인 부재와 폐문으로 내부를 확인하지 못했습니다. 임차인이 신고되지 않았다는 사실만으로 실제 점유자가 없거나 명도가 필요하지 않다고 확정할 수는 없습니다.
특히 에메랄드미도우는 인근 주택들과 함께 미군 렌트용 공동주택 단지를 형성하고 있으며, 매각물건명세서에도 미군 관련 외국인 거주 특성이 기재되어 있습니다. 현장 점유자가 소유자인지, 임차인인지, 임대차계약이 존재하는지에 따라 인도 절차와 비용이 달라질 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 40.8%라는 숫자의 한계
에메랄드미도우의 비교 거래로 확인되는 것은 2024년 3월, 전용 151.41㎡, 4층, 300,000,000원 거래 1건입니다. 경매 대상의 전용면적도 151.41㎡로 면적은 일치하지만, 대상은 3층이고 비교 거래는 4층입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.03 | 151.41㎡ | 4층 | 300,000,000원 |
| 거래 평균 | 151.41㎡ | 1건 | 300,000,000원 |
| 경매 최저가 | 151.41㎡ | 3층 | 122,451,000원 |
확인되는 과거 거래가격 300,000,000원을 기준으로 하면 현재 최저매각가는 40.8%입니다. 배당 계산상 인수액이 0원이므로 최저가 낙찰을 가정한 실질취득액 역시 122,451,000원으로 산정됩니다. 단, 취득세와 명도비 등 부대비용은 별도입니다.
하지만 중요한 문제가 있습니다. 비교 거래 시점이 2024년 3월이고 표본도 1건뿐이라는 점입니다. 이 수치를 현재 시점의 확정적인 시세나 충분한 최근 거래 평균으로 보기는 어렵습니다. 따라서 과거 거래 대비 40.8%라는 사실과 현재 시장가격보다 실제로 저렴한지는 구분해야 합니다. 거래 추세 역시 이 표본만으로 하락 또는 상승을 판정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 122,451,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,514,314원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 광진중앙새마을금고 설정 | 2,100,000,000원 | 119,936,686원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 합계 | - | 122,451,000원 |
근저당권의 채권최고액을 기준으로 계산한 예상배당입니다. 등기상 근저당권은 이후 엠씨아이대부주식회사로 이전되고 관련 근질권도 설정되었으므로, 표의 최초 근저당권자 명칭이 실제 배당금 최종 수령자를 확정하는 것은 아닙니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
현재 최저가에서 집행비용 2,514,314원을 제외하면 근저당권 채권에 대한 예상배당액은 119,936,686원입니다. 채권최고액 기준 미배당액은 1,980,063,314원이며, 소유자에게 돌아갈 잔여금은 0원으로 계산됩니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오 — 낮은 낙찰가와 미배당 확대
현재 4회 유찰된 상태에서 다시 유찰될 경우, 매각가격과 채권 배당액이 어떻게 달라지는지 비교하면 다음과 같습니다. 아래의 추가 유찰 금액은 실제 확정된 차기 매각가격이 아닌 가정 시나리오입니다.
| 회차 | 최저가 가정 | 근저당 예상배당 | 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 122,451,000원 | 119,936,686원 | 1,980,063,314원 |
| 5회 유찰 가정 | 85,715,700원 | 83,772,817원 | 2,016,227,183원 |
| 6회 유찰 가정 | 60,000,989원 | 58,520,971원 | 2,041,479,029원 |
모든 시나리오에서 소유자 잔여금은 0원이고, 산정된 매수인 인수액도 0원입니다. 가격이 낮아질수록 근저당권자의 미배당액은 증가하지만, 그것이 매수인의 채무로 전환되는 것은 아닙니다.
다만 최저가가 내려간다는 것만으로 투자 매력도가 자동으로 높아지는 것은 아닙니다. 추가 유찰이 이어진다면 매수 수요가 부족한 이유와 환금성을 더 면밀하게 조사해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 팽성읍 대사리 대사1리마을회관 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 연립·다세대주택, 단독주택, 농경지, 야산 등이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 주택 특성. 에메랄드미도우는 전체 28세대 규모이며, F동은 4층 연립주택 8세대에 속합니다. 인접지와 함께 주로 미군 렌트용 공동주택 단지를 형성하고 있습니다. 일반 대단지 아파트와는 수요 기반과 환금성 측면에서 차이가 있을 수 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 다만 감정평가상 일반 대중교통 이용은 다소 불편한 것으로 조사되었습니다. 인근 및 근거리에 국도 45호선과 지방도가 위치합니다.
- 건물. 2018.04.12 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 승강기, 급배수·위생설비, LPG 난방설비, 태양광패널 등이 있으며, 건물의 외관상 상태는 보통으로 평가되었습니다.
- 도로·토지. 동측으로 폭 약 8m의 포장도로에 접합니다. 토지는 대체로 평탄한 부정형의 연립주택 건부지로 평가되었습니다. 감정평가상 의뢰 목록의 토지 지목은 임야이나 현황은 대지로 기재되어 있어 공부와 현황의 관계를 확인해야 합니다.
- 규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역, 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 해당합니다. 토지이용 정보에는 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 표시도 있으므로 적용 범위와 매수·이용 계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 지가. 토지 공시지가 지표는 243,900원/㎡이며, 개별 전유부분의 시장가격과 동일한 의미는 아닙니다.
- 환금성. 경매 통계상 평균 유찰 4.1회, 낙찰률 9.09%입니다. 실거래 비교 표본도 1건에 불과하므로, 향후 매도 가능 가격을 과거 실거래 300,000,000원으로 고정하는 것은 위험합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 재매각 입찰보증금. 매수신청보증금은 20%. 현재 최저가 기준 24,490,200원이며, 법원의 특별매각조건과 입찰가격에 따른 보증금 액수를 정확히 확인하세요.
- 실제 점유자 확인. 감정평가 당시 폐문으로 내부조사가 불가능했습니다. 거주자 신원, 전입·점유관계, 임대차계약, 인도 가능 시점을 직접 확인해야 합니다.
- 근저당권 승계. 광진중앙새마을금고 근저당권이 엠씨아이대부주식회사로 이전되었고 느티나무제일차유한회사 근질권이 설정되었습니다. 공동담보 관계와 배당권자·소멸 처리 내용을 대조하세요.
- 현재 시세 재검증. 2024.03의 300,000,000원 거래 1건만으로 현재 매도 가능 가격을 정할 수 없습니다. 동일 건물과 인근 유사 연립주택의 현재 매물가격 및 임대·거래 여건을 확인하세요.
- 미군 렌트 수요. 미군 관련 외국인 수요 특성이 있는 단지입니다. 실제 임대 가능 여부와 임대조건, 공실 위험, 일반 매수자 수요를 따로 검토하세요.
- 현장 상태. 내부 실사를 하지 못한 감정평가이므로 설비·누수·마감 상태 등 수리비에 영향을 미치는 사항을 확인하세요.
- 토지·규제. 지목과 현황의 관계, 비행안전·소음 관련 규제, 토지거래 허가구역 적용 여부를 관련 공부와 관할 기관을 통해 검토하세요.
- 관리비·명도비. 공용부분 미납 관리비와 점유자 인도 관련 비용 등은 예상 취득비용에 별도로 반영하세요.
- 원본 대조. 2026.10.27 매각기일을 기준으로 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 특별매각조건 및 매각기일 변동 여부를 다시 확인하세요.
맺으며 — “감정가의 24%”보다 중요한 것
이 물건의 숫자는 강렬합니다. 감정가 510,000,000원에 대해 현재 최저가는 122,451,000원, 감정가의 24.01%입니다. 과거 거래 300,000,000원과 비교하면 40.8%입니다. 현재 배당 모델에서 매수인 인수액이 0원으로 산정된다는 점도 권리분석상 긍정적입니다.
그러나 4회 유찰, 재매각 보증금 20%, 평균 4.1회 유찰, 낙찰률 9.09%, 제한적인 실거래 표본은 가볍게 볼 문제가 아닙니다. 특히 2024년 거래가격을 현재 시세로 그대로 적용할 근거가 부족하며, 내부 미확인·점유관계 불확실성도 남아 있습니다.
따라서 이 사건은 가격 할인폭은 크지만, 현장 조사와 환금성 검증을 통과해야 하는 조건부 검토 물건입니다. 단순히 감정가보다 크게 낮다는 이유로 높은 평가를 주기는 어렵습니다. 권리상 인수 0원 추정은 장점, 현재 시세·점유·재매각 조건은 핵심 위험요인. 입찰 판단의 중심은 감정가 대비 할인율이 아니라 실제 취득비용과 검증 가능한 현재 시장가격, 그리고 향후 처분 가능성에 두어야 합니다.
