수원지방법원 2023타경52766. 평택시 팽성읍 대사리 에메랄드미도우 F동 2층 201호입니다. 감정평가상 이용상태는 연립주택으로, 방4·거실·주방및식당·욕실3·드레스룸·다용도실·발코니·현관 등으로 이용 중입니다. 감정가는 510,000,000원이지만 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 122,451,000원까지 내려왔습니다.
등기상 말소기준은 2021.08.06 설정된 광진중앙새마을금고 근저당권 2,100,000,000원입니다. 해당 근저당은 공동담보로 설정돼 있고, 경매개시결정 역시 광진중앙새마을금고가 채권자로 기재돼 있습니다. 이후 근저당권은 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 근저당권부채권에는 느티나무제일차유한회사의 근질권이 설정돼 있습니다. 현재 배당 시뮬레이션은 말소기준 근저당권 채권을 기준으로 계산되어 있으며, 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2023타경52766 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 팽성읍 대사로 104-26, 에프동 2층201호 (에메랄드미도우) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 연립주택 · 전용 151.41㎡ |
| 내부 이용 | 방4 · 거실 · 주방및식당 · 욕실3 · 드레스룸 · 다용도실 · 발코니 · 현관 등 |
| 소유자 | 주식회사코랜드텍 |
| 감정가 / 최저가 | 510,000,000원 / 122,451,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 1,787,812,650원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
| 사용승인일 | 2018.04.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021년 근저당
최초 소유권보존은 2018.04.27 주식회사코랜드텍 명의입니다. 같은 날 아시아신탁주식회사 앞으로 신탁됐으나 해당 신탁등기는 이후 말소됐고, 2018.07.06에는 주식회사생보부동산신탁 앞으로 다시 신탁됐다가 2021.08.06 신탁재산 귀속을 원인으로 다시 주식회사코랜드텍에 귀속됐습니다.
그 직후인 2021.08.06 광진중앙새마을금고가 채권최고액 2,100,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 2023.12.19 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
② 가격 비교 — 4회 유찰로 실거래 대비 40.8%
에메랄드미도우에서 대상 면적과 일치하는 전용 151.41㎡ 실거래는 2024.03, 4층, 300,000,000원 1건이 확인됩니다. 현재 최저매각가 122,451,000원은 이 거래금액의 40.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.03 | 151.41㎡ | 4 | 300,000,000원 |
표면적인 가격 차이는 큽니다. 감정가 510,000,000원에서 4회 유찰돼 122,451,000원까지 내려왔고, 배당상 인수액도 0원이어서 실질취득액 역시 122,451,000원입니다. 따라서 확인되는 실거래 300,000,000원과 비교하면 가격 자체는 낮은 구간입니다.
③ 예상배당표 (매각가 122,451,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,514,314원 |
| 2. 근저당권 · 광진중앙새마을금고 | 2,100,000,000원 | 119,936,686원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가에서는 집행비용 2,514,314원을 제외한 119,936,686원이 근저당권 채권에 배당되는 시뮬레이션입니다. 근저당권 채권 미배당액은 1,980,063,314원이고 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 추가 유찰 시 배당 구조
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 122,451,000원 | 119,936,686원 | 1,980,063,314원 |
| 5회 유찰 시 | 85,715,700원 | 83,772,817원 | 2,016,227,183원 |
| 6회 유찰 시 | 60,000,989원 | 58,520,971원 | 2,041,479,029원 |
추가 유찰되더라도 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 낙찰가가 내려갈수록 근저당권자가 회수하지 못하는 금액이 증가하는 구조이며, 소유자에게 돌아가는 잔여금도 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대사1리마을회관 남동측 인근이며, 연립·다세대주택·단독주택·농경지·야산 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입은 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으나 일반 대중교통 이용은 다소 불편한 것으로 평가됐습니다. 인근 및 근거리에 국도 45호선과 지방도가 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물로 사용승인일은 2018.04.12입니다. 외벽은 석재붙임·몰탈위 페인트칠, 창호는 하이새시창입니다.
- 설비. 급배수·위생설비, 승강기, LPG가스 난방, 태양광패널 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 8m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역, 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 해당합니다. 토지정보에는 토지거래계약에관한허가구역 포함도 표시돼 있습니다.
- 토지. 대지권 목적 토지 대사리 166-6은 의뢰 목록상 지목이 임야이나 현황은 대입니다. 토지면적은 4,598㎡, 공시지가는 243,900원/㎡입니다.
- 임대 특성. 감정평가서에는 인접지와 함께 주로 미군렌트용 공동주택 단지를 형성한다고 기재돼 있습니다.
- 현장 확인. 현장 조사 당시 이해관계인 부재와 폐문으로 내부 확인을 하지 못해 건축물대장 현황도면·인근 평가 사례·현장 조사사항 등을 참작해 평가했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 표본 확인. 전용 151.41㎡ 비교 거래는 2024.03의 300,000,000원 1건입니다. 현재 최저가와의 차이만으로 시세를 단정하지 말고 추가 현장 시세를 대조해야 합니다.
- 환금성 점검. 단지 경매 평균 유찰횟수가 4.1회이고 낙찰률이 0.0%로 집계된 만큼, 되팔기와 임대수요를 별도로 확인해야 합니다.
- 미군렌트 수요 확인. 감정평가서상 미군렌트용 공동주택 단지라는 특성이 있어 실제 임대료와 공실 여부, 임차 수요층을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 내부 확인을 하지 못했습니다. 방4·욕실3 등의 현황과 실제 관리상태를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 토지·규제 확인. 계획관리지역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역, 토지거래계약에관한허가구역 등 표시사항을 원문에서 재확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 근저당권 이전 및 근저당권부채권 근질권 설정까지 이어진 상태이므로 등기부와 배당관계 원본을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “가격 할인은 크지만, 수요 검증이 핵심”
현재 최저매각가는 122,451,000원으로 감정가 510,000,000원에서 4회 유찰된 가격입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이고, 실질취득액도 122,451,000원입니다. 확인되는 전용 151.41㎡ 실거래 300,000,000원과 비교하면 40.8% 수준이라 숫자만 보면 할인폭은 큽니다.
그러나 이 물건의 결론은 단순히 “싸다”로 끝나지 않습니다. 실거래는 2024.03의 1건뿐이고 단지 평균 유찰횟수는 4.1회이며, 감정평가서도 미군렌트용 공동주택 단지라는 특성을 명시하고 있습니다. 권리상 인수 부담은 낮지만, 4회 유찰된 이유와 실제 임대·매매 수요를 현장에서 확인하는 것이 입찰의 핵심입니다.
