수원지방법원 2025타경42093. 평택시 장당동 평택고덕아이파크 101동 24층 2425호로, 사건상 용도는 근린시설, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자는 전정미이며 2022.04.22. 거래가액 165,497,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 한국투자저축은행의 채권최고액 136,800,000원 근저당이 말소기준권리입니다.
그 뒤 한국투자저축은행의 채권최고액 1,800,000,000원 근저당, 농협은행의 200,096,721원 가압류, 세무서와 국민건강보험공단의 압류, 경매개시결정이 이어졌고 이들 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기 순위만 보고 “인수 0원”으로 결론 내리면 안 됩니다. 신재용은 2022.04.19. 전입해 말소기준일보다 먼저 점유관계를 갖춘 것으로 조사됐고, 보증금이 미상이기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42093 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 101동 24층2425호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 |
| 층 | 27층 건물 중 24층 2425호 |
| 소유자 | 전정미 · 2022.04.22. 거래가액 165,497,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 158,000,000원 / 110,600,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 462,523,922원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 임차인은 별도 확인
말소기준은 2022.04.22. 한국투자저축은행 근저당 136,800,000원입니다. 그 뒤 설정된 한국투자저축은행의 1,800,000,000원 근저당과 농협은행 가압류, 국세 압류, 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 2023.01.18. 설정됐던 김남경 근저당 3,900,000,000원은 2023.08.28. 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 2425호 선순위 전입이 핵심
| 성명 | 호실 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 신재용 | 2425호 | 2022.04.19 | 2025.09.17 | 대항력 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| 옥상원 | 2501호 | 2022.05.09 | 2025.08.01 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장재혁 | 2502호 | 2023.08.07 | 2025.07.23 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
신고자 3명 가운데 대상 호실인 2425호와 직접 일치하는 사람은 신재용입니다. 전입일 2022.04.19.은 말소기준권리 설정일 2022.04.22.보다 빠르고, 배당요구도 2025.09.17. 접수돼 있습니다. 문제는 보증금과 확정일자가 확인되지 않는다는 점입니다. 따라서 배당 후 얼마가 남아 매수인에게 인수될지를 현재 수치로 계산할 수 없습니다.
옥상원은 2501호, 장재혁은 2502호로 조사됐으며 각각 2022.05.09., 2023.08.07. 전입해 말소기준일보다 늦습니다. 두 신고자는 자료상 대항력이 없는 것으로 표시돼 있습니다. 다만 대상 호실은 2425호이므로 입찰 판단의 우선순위는 2425호 신재용의 임대차 조건 확인입니다.
③ 가격 판단 — 70%지만 시세 비교는 보류
감정가는 158,000,000원, 현재 최저매각가는 110,600,000원으로 감정가의 70%입니다. 다음 회차 시나리오는 77,420,000원(49%), 54,194,000원(34%)으로 계산돼 있습니다.
그러나 동일 호실·유사 호실의 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래, 최근 가격 추세가 확인되지 않아 110,600,000원이 시장가격보다 낮은지 여부는 판단할 수 없습니다. 여기에 대항력 임차인의 보증금까지 미상이므로 현재 최저가 자체를 근거로 “저렴하다”거나 “가격 메리트가 있다”고 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 110,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,348,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사한국투자저축은행 | 136,800,000원 | 108,251,600원 |
| 2. 근저당 · 주식회사한국투자저축은행 | 1,800,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 200,096,721원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 2,136,896,721원 중 예상 배당은 108,251,600원, 미배당은 2,028,645,121원입니다. 국세·지방세의 당해세 여부와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 또한 위 계산의 매수인 인수 0원은 신재용의 미상 보증금 위험까지 확정한 값으로 볼 수 없습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 평택시 모곡동 송탄일반산업단지 남서측 인근으로 근린생활시설, 오피스텔, 산업단지가 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 노선버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수, 개별난방, 승강기, 주차장 설비가 돼 있습니다.
- 도로. 동측 약 35m, 북측·남측 약 15m, 서측 약 10m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지·규제. 준주거지역, 장당지구 지구단위계획구역이며 철도보호지구, 가축사육제한구역 등이 포함됩니다. 공시지가는 4,416,000원/㎡입니다.
- 현장확인. 폐문 등으로 내부와 거주자 유무를 정확히 확인하기 어려웠다는 감정평가 기재가 있어 점유관계 재확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 2425호 임대차계약 확인. 신재용의 보증금·확정일자·실제 점유 여부가 최우선입니다. 이 값 없이는 인수액과 실질취득비용을 계산할 수 없습니다.
- 배당요구 결과 확인. 신재용은 2025.09.17. 배당요구를 했으나 보증금이 미상이므로 전액 배당 가능 여부를 별도로 계산해야 합니다.
- 세금 선순위 확인. 세무서 압류가 2건 존재하므로 당해세 해당 여부와 법정기일을 원문으로 대조해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.04.22. 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 처리 관계를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 현재 자료에는 최근 실거래 기준값이 없으므로 110,600,000원이 시세 대비 저렴하다고 전제하지 말아야 합니다.
- 점유 재확인. 감정평가 시 내부 확인이 불가능했고 임대관계도 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사와 실제 점유 상태를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 낙찰가보다 먼저 볼 것은 보증금”
이 사건은 후순위 근저당·가압류·압류가 매각으로 소멸한다는 점만 보면 단순해 보입니다. 하지만 대상 2425호에는 말소기준권리보다 3일 앞서 전입한 신재용이 있고, 그 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 최저가 110,600,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다.
핵심은 신재용의 보증금과 실제 배당 후 잔액입니다. 보증금이 크고 배당으로 전액 소멸하지 않는다면 낙찰가 외 추가 인수부담이 생길 수 있고, 그 경우 실질취득비용은 현재 최저가보다 높아집니다. 반대로 보증금과 배당관계가 확인돼 인수 잔액이 없다는 점이 확정돼야 비로소 가격 비교 단계로 넘어갈 수 있습니다. 현재 단계의 결론은 “후순위 권리는 정리되지만, 선순위 임차보증금은 미확정”입니다.
