수원지방법원 2025타경42093. 등기상 말소기준권리는 2022.04.22. 설정된 주식회사한국투자저축은행 근저당권 136,800,000원입니다. 그 뒤 설정된 같은 금융기관의 근저당권 1,800,000,000원, 농협은행 가압류 200,096,721원, 세금·건강보험 관련 압류와 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각 소멸 대상으로 정리돼 있습니다.
다만 임차관계는 단순히 “임차인 없음”으로 볼 사건이 아닙니다. 조사된 사람은 신재용·옥상원·장재혁 3명이고, 이 가운데 이 물건의 호수인 2502호에는 장재혁이 2023.08.07. 전입한 것으로 나타납니다. 이는 말소기준권리인 2022.04.22.보다 뒤이므로 장재혁은 대항력이 없습니다. 보증금은 확인되지 않았으므로 배당요구·보증금 규모는 원본 서류에서 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42093 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 101동 25층2502호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 전정미 |
| 감정가 / 최저가 | 158,000,000원 / 110,600,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 462,523,922원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
말소기준은 2022.04.22. 주식회사한국투자저축은행 근저당권입니다. 2022.07.29. 추가 근저당권, 2024.09.30. 농협은행 가압류, 2025년 이후의 압류 및 2025.06.17. 임의경매개시결정은 모두 그 뒤에 설정돼 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2023.01.18. 김남경 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 임차관계 — 2502호 장재혁은 대항력 없음
| 성명 | 호수 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 보증금 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신재용 | 2425호 | 2022.04.19 | 2025.09.17 | 대항력 있음 | 미상 |
| 옥상원 | 2501호 | 2022.05.09 | 2025.08.01 | 대항력 없음 | 미상 |
| 장재혁 | 2502호 | 2023.08.07 | 2025.07.23 | 대항력 없음 | 미상 |
2502호 장재혁의 전입은 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 현재 자료의 배당 시뮬레이션도 매수인 인수를 0원으로 계산합니다. 반면 2425호 신재용은 2022.04.19. 전입으로 말소기준권리보다 빠르며 대항력이 있는 것으로 표시돼 있습니다. 다만 호수가 2502호와 다르므로 이 물건 2502호의 인수액으로 합산해서는 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 실거래 자료 없이 감정가 할인만 확인
현재 최저매각가는 110,600,000원으로 감정가 158,000,000원의 70%입니다. 하지만 동일 호수·동일 유형의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아, 이 70%만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단할 근거는 없습니다.
따라서 가격 판단의 기준은 감정가 대비 할인율보다 실제 오피스텔 거래가격·임대수익·관리비·공실 가능성을 별도로 확인하는 쪽에 두어야 합니다. 감정평가상 주변은 근린생활시설·오피스텔·산업단지가 혼재하는 지역이고, 해당 호실은 오피스텔로 이용 중입니다.
④ 예상배당표 (매각가 110,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,348,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사한국투자저축은행 | 136,800,000원 | 108,251,600원 |
| 2. 근저당 · 주식회사한국투자저축은행 | 1,800,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 200,096,721원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 2,136,896,721원 중 배당되는 채권액은 108,251,600원이고, 미배당액은 2,028,645,121원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 평택시 모곡동 소재 송탄일반산업단지 남서측 인근으로, 근린생활시설·오피스텔·산업단지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용상황은 보통입니다.
- 이용상태. 해당 호실은 오피스텔로 이용 중이며, 건물에는 위생·급배수설비, 개별난방, 승강기 및 주차장이 설치돼 있습니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역이며 철도보호지구·가축사육제한구역 관련 제한이 확인됩니다.
- 도로. 동측 약 35m, 북·남측 약 15m, 서측 약 10m 내외 포장도로에 접합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 2502호 임차관계 재확인. 장재혁은 말소기준권리 뒤 전입이지만 보증금이 확인되지 않았습니다. 매각물건명세서와 배당요구 서류를 대조해야 합니다.
- 다른 호수 임차인을 혼동하지 않기. 2425호 신재용은 대항력이 있으나 2502호와 다른 호수입니다. 2502호의 인수보증금으로 합산하면 안 됩니다.
- 세금 압류 확인. 동화성세무서장·평택세무서장 명의 압류가 있어 당해세 여부와 실제 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 검토. 임대의무기간 관련 등기가 있으므로 매각 후 효력·말소 처리 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 시세 별도 조사. 현재 자료에는 최근 실거래 시세가 없어 감정가 대비 70%라는 이유만으로 저가 낙찰이라고 판단하면 안 됩니다.
- 현장 확인. 감정 당시 이해관계인의 폐문 등으로 정확한 내부 확인이 불가능했다고 기재돼 있어 점유 및 내부 상태를 재확인할 필요가 있습니다.
맺으며 — “70% 할인보다 권리·점유 확인이 먼저”
현재 회차 최저가는 감정가의 70%인 110,600,000원입니다. 등기상 후순위 근저당·가압류·압류는 말소기준권리 이후이고, 2502호 장재혁도 말소기준권리 뒤 전입이어서 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 보증금 미상, 민간임대주택 등기, 국세 관련 압류, 내부·점유상태 재확인 필요가 함께 남아 있습니다. 더구나 최근 실거래 시세가 없어 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 가격 경쟁력을 판단할 수 없습니다. 이 사건의 핵심은 할인율 자체보다 2502호 임차관계와 세금 우선순위, 실제 시장가격을 입찰 전에 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
