수원지방법원 2025타경42093. 등기상 물건은 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 101동 25층2505호이고, 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자 전정미 명의의 소유권이전은 2022.04.22 접수됐고 거래가액은 165,497,000원입니다. 같은 날 한국투자저축은행이 채권최고액 136,800,000원의 근저당을 설정했고, 이 권리가 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준 뒤에는 한국투자저축은행의 채권최고액 1,800,000,000원 근저당, 농협은행의 200,096,721원 가압류, 국의 압류, 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류 등이 이어집니다. 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 문제는 그보다 앞선 민간임대주택등기와 전입 신고입니다. 최저가가 낮아졌다는 사실만으로 권리 부담까지 낮아진 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42093 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 101동 25층2505호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 전정미 · 소유권이전 접수 2022.04.22 · 거래가액 165,497,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 158,000,000원 / 110,600,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구금액 | 462,523,922원 |
| 말소기준 | 2022.04.22 · 한국투자저축은행 근저당권 · 채권최고액 136,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선행 권리는 확인 필요
말소기준 이후의 한국투자저축은행 추가 근저당, 농협은행 가압류, 국의 압류, 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2023.01.18 김남경 명의의 채권최고액 3,900,000,000원 근저당은 2023.08.28 말소돼 현재 인수 대상에서는 제외됩니다.
② 임차인 — ‘대항력 있음’으로 단정하면 안 된다
기재된 실제 임차인은 3명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 다만 신고된 호수는 각각 2425호·2501호·2502호이고 본건 주소는 2505호이므로, 이 신고인들이 본건에 직접 영향을 미치는지 우선 확인해야 합니다. 특히 신재용은 전입일이 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다.
| 임차인 | 호수 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 신재용 | 2425호 | 2022.04.19 | 미상 | 미상 | 2025.09.17 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 옥상원 | 2501호 | 2022.05.09 | 미상 | 미상 | 2025.08.01 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장재혁 | 2502호 | 2023.08.07 | 미상 | 미상 | 2025.07.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 110,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,348,400원 |
| 1. 근저당 · 한국투자저축은행 | 136,800,000원 | 108,251,600원 |
| 2. 추가 근저당 · 한국투자저축은행 | 1,800,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 농협은행 | 200,096,721원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권 총액은 2,136,896,721원, 채권자 예상배당은 108,251,600원, 미배당은 2,028,645,121원입니다. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세에 해당하면 선순위로 차감될 수 있으며, 임차인 최우선변제도 위 배당표에는 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 110,600,000원 | 108,251,600원 | 2,028,645,121원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 77,420,000원 | 75,626,440원 | 2,061,270,281원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 54,194,000원 | 52,818,508원 | 2,084,078,213원 | 0원 |
신청채권자의 청구금액은 462,523,922원이고, 현재 회차 예상배당은 108,251,600원입니다. 2회 유찰 시 75,626,440원, 3회 유찰 시 52,818,508원으로 신청채권 전액을 충족하지 못합니다. 가격 하락 자체는 매수인 입찰금액을 낮추지만, 확인되지 않은 임차보증금 인수 위험까지 자동으로 줄여주지는 않습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 모곡동 송탄일반산업단지 남서측 인근으로, 근린생활시설·오피스텔·산업단지가 혼재한 지대입니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용중이며, 토지는 업무시설·판매시설 건부지로 이용중입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 노선버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용상황은 보통입니다.
- 도로. 동측 약 35미터, 북측·남측 약 15미터, 서측 약 10미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역(장당지구)이며 철도보호지구, 가축사육제한구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 4,416,000원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업용, 평지·가로장방·중로각지입니다.
- 건물 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 해당사항 없음으로 조사됐습니다.
- 내부 확인. 이해관계인의 폐문 등으로 정확한 내부 확인이 불가능해 거주자 유무 등은 경매 시 재확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 2505호와 신고 임차인 호수 대조. 신고인은 2425호·2501호·2502호로 기재돼 있습니다. 본건 2505호와 실제 권리관계가 연결되는지 매각물건명세서·현황조사 원본을 대조해야 합니다.
- 신재용 보증금 확인. 2022.04.19 전입은 말소기준 2022.04.22보다 빠릅니다. 보증금·확정일자가 미상인 상태에서는 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 말소기준과 같은 날 먼저 접수된 민간임대주택등기가 경매 후 어떻게 처리되는지 확인해야 합니다.
- 국세·지방세 압류 확인. 압류 3건 중 당해세가 있으면 0순위로 차감돼 배당순위가 달라질 수 있습니다.
- 배당요구·확정일자 원본 확인. 세 신고인 모두 배당요구가 접수됐지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위를 판단하기 어렵습니다.
- 감정평가 호수 대조. 건물 구조 기재에는 2425호·2501호·2502호·2025호가 적시돼 있어 본건 주소의 2505호와 대상 호수를 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 시세 직접 확인. 현재 최저가는 감정가의 70%지만, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고 실제 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — 할인율보다 선행 권리 확인이 먼저
현재 회차 최저가는 110,600,000원으로 감정가 158,000,000원의 70%까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건은 “한 번 유찰됐으니 싸다”로 접근할 물건이 아닙니다. 후순위 근저당·가압류·압류가 소멸하는 점은 명확하지만, 말소기준보다 앞선 전입 신고인과 같은 날의 민간임대주택등기가 남아 있습니다. 특히 신재용의 보증금이 확인되지 않아 실질 인수액을 0원으로 고정할 수 없고, 신고 호수와 본건 2505호가 일치하지 않는 문제도 먼저 정리해야 합니다.
따라서 이 물건의 핵심은 최저가 110,600,000원이 아니라 “2505호에 실제로 승계되는 임차보증금이 있는가, 민간임대주택등기가 매수인에게 어떤 영향을 남기는가”입니다. 이 두 가지가 해소되기 전에는 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다.
