수원지방법원 2025타경42093. 경기도 평택시 장당동 평택고덕아이파크 101동 2501호에 대한 임의경매입니다. 물건종류는 근린시설로 표시돼 있으나, 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자는 전정미이며, 등기부상 2022년 4월 22일 소유권을 취득했고 거래가액은 165,497,000원으로 기재돼 있습니다.

말소기준권리는 같은 날 설정된 한국투자저축은행의 채권최고액 136,800,000원 근저당권입니다. 이후 동일 금융기관의 채권최고액 1,800,000,000원 공동담보 근저당권이 추가됐고, 농협은행 가압류 및 공공기관 압류가 이어졌습니다. 신청채권자의 청구액은 462,523,922원입니다.

이 물건은 후순위 담보권보다 호실별 점유관계와 임대차 이력을 정확히 구분하는 것이 중요합니다. 2425호·2501호·2502호와 관련된 점유자가 함께 확인되지만, 이번 매각대상으로 표시된 호실은 2501호입니다. 따라서 다른 호실의 전입이나 배당요구를 2501호의 인수채무로 곧바로 합산해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 담보권은 소멸, 임대등록은 별도 확인

말소기준은 2022년 4월 22일 접수된 을구 1번 한국투자저축은행 근저당권입니다. 같은 금융기관이 이후 설정한 을구 2번 공동담보 근저당권과 농협은행 가압류, 국세 및 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

② 임차인·점유관계 — 2501호와 다른 호실을 구분해야 한다

조사 및 배당요구 내역에는 신재용, 옥상원, 장재혁이 확인됩니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고자는 없으므로 기록상 실제 임차 관련 인원은 3명입니다. 다만 각자가 관련된 호실은 서로 다르며, 이번 매각대상 2501호와 직접 연결된 것으로 표시된 임차인은 옥상원입니다.

보증금·확정일자와 현재 점유관계가 확인되지 않은 임차인에 대해서는 전입일만으로 모든 대항력·우선변제 요건이 충족됐다고 단정하지 않습니다. 다른 호실의 임차보증금을 이번 2501호의 인수금액에 합산하지 않습니다.

③ 옥상원 임차권등기 — 과거 보증금과 현재 인수액은 다르다

2501호와 직접 관련된 옥상원은 2022.05.09 전입했습니다. 말소기준권리인 2022.04.22 근저당권보다 후순위 전입입니다. 배당요구일은 2025.08.01이며, 이후 2026.01.19 주택임차권등기가 이뤄졌다가 2026.04.09 말소됐습니다.

옥상원의 전입은 말소기준권리 이후이므로 선순위 전입을 근거로 한 인수형 임차인으로 분류되지 않습니다. 다만 최초 점유개시일과 전입일은 다르며, 주택임차권등기 말소 전후의 상황도 확인이 필요합니다. 특히 2501호에 다른 권원으로 점유하는 사람이 있는지 현장 확인이 필요합니다.

④ 가격 분석 — 감정가 할인은 확인되지만 시세 할인은 미확인

감정가 158,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가가 110,600,000원으로 내려왔습니다. 이는 감정가의 70%입니다.

그러나 현재 동일한 용도·규모의 최근 실거래 비교가격이 확인되지 않으므로, 1.106억이 실제 시장가격보다 저렴하다는 결론을 낼 수 없습니다. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이고 경매상 물건종류는 근린시설로 표시돼 있어, 일반 아파트 실거래와 단순 비교하는 것도 적절하지 않습니다.

회차별 가격은 유찰 시나리오이며, 이후 회차의 실제 진행이나 해당 가격에서의 낙찰을 보장하지 않습니다. 미배당액은 채권최고액 등을 기준으로 작성된 추정치입니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 110,600,000원 가정)

현재 최저가로 매각된다고 가정하면 집행비용 2,348,400원을 차감한 108,251,600원이 한국투자저축은행의 선순위 근저당 채권에 배당되는 것으로 추정됩니다. 후순위 근저당권 및 농협은행 가압류에는 배당되지 않으며, 소유자 잔여금도 없습니다.

⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 평택시 모곡동 소재 송탄일반산업단지 남서측 인근. 주변에는 근린생활시설, 오피스텔, 산업단지 등이 혼재합니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 대중교통 이용상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트 및 철골철근콘크리트 구조의 27층 건물로, 위생·급배수설비, 개별난방, 승강기 및 주차장 등이 설치돼 있습니다.
• 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 물건종류의 근린시설 표기와 실제 이용상태를 입찰 전 대조해야 합니다.
• 토지. 인접 토지와 대체로 평탄한 장방형 토지이며, 업무시설·판매시설 건부지로 이용 중입니다. 동측 약 35m, 북측·남측 약 15m, 서측 약 10m 도로와 접합니다.
• 지역·규제. 준주거지역, 장당지구 지구단위계획구역, 철도보호지구 등에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 감정요항표상 2023.06.21~2026.06.20으로 기재돼 있어 현재 지정 여부는 재확인이 필요합니다.
• 현장확인. 감정평가 당시 이해관계인의 폐문 등으로 정확한 내부 확인이 불가능했던 것으로 기재돼 있습니다. 실제 거주·점유 및 내부 상태를 확인해야 합니다.
• 환금성. 오피스텔 이용상태와 주변 산업단지·상업시설 특성을 고려해 동일 용도 물건의 거래가격, 공실 및 임대수요를 따로 검토해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각대상 호실 확인. 매각대상 2501호와 조사 내역에 등장하는 2425호·2502호를 구분하고, 매각목록·감정평가서·현황조사서의 호실 표시를 대조합니다.
• 임차인 대항력 확인. 신재용의 말소기준 이전 전입이 2501호에도 영향을 미치는지 확인합니다. 다른 호실의 선순위 전입을 이번 물건의 확정 인수채무로 간주하지 않습니다.
• 옥상원 임차권등기 말소 확인. 2026.04.09 말소 이후 보증금 반환 및 임대차 종료관계, 실제 점유자를 확인합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 등록 상태와 임대의무기간, 임차인 보호 및 매각에 따른 등록·의무 처리 문제를 관할기관과 관련 서류를 통해 확인합니다.
• 세금·공과금. 국세 압류와 국민건강보험공단 압류의 실제 채권액 및 배당순위, 관리비 체납 현황을 확인합니다.
• 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 수치만으로 입찰하지 말고, 최근 오피스텔 실거래 및 임대수익·공실 상태를 비교합니다.
• 용도 확인. 근린시설 표기와 감정평가상 오피스텔 이용상태가 실제 건축물대장상 용도 및 관련 이용조건과 일치하는지 확인합니다.
• 명도·현장조사. 폐문으로 확인되지 않았던 내부 상태, 현재 점유자, 인도 협의 가능성을 사전에 점검합니다.
• 원본 대조. 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 임차인의 권리신고·배당요구 서류를 입찰 전에 다시 확인합니다.

맺으며 — “감정가 할인보다 호실·임대차 확인이 먼저”

이 물건은 감정가 158,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저가가 110,600,000원으로 낮아졌습니다. 담보권 측면에서는 한국투자저축은행 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 소멸하는 구조이며, 배당모형상 매수인 인수액도 0원입니다.

그러나 권리분석을 여기서 끝내기 어렵습니다. 갑구의 민간임대주택등기가 남아 있고, 2501호와 관련된 옥상원의 임차권등기 말소 이력 및 현재 점유·보증금 정산 상태를 확인해야 합니다. 아울러 다른 호실의 점유·전입 자료를 이번 호실의 권리관계와 혼동하지 않는 것이 중요합니다.

현재 확인되는 70%라는 할인율은 감정가 대비 수치일 뿐 시장가격 대비 할인율은 아닙니다. 최근 실거래가격이 확인되지 않은 상태에서 가격 메리트가 충분하다고 평가할 근거도 부족합니다.

결론은 입찰 전 추가 확인입니다. 민간임대주택 등록관계, 해당 호실의 임대차·점유관계, 실제 거래가격이 확인된 이후에 실질취득비용과 입찰가격을 판단하는 것이 적절합니다.