청주지방법원 2026타경18. 괴산군 청천면 선평리 171에 있는 다세대주택 2동 2층 201호입니다. 감정평가상 다세대주택으로 방2·거실 및 주방·욕실2 등으로 이용 중이고, 철근콘크리트구조 4층 건물에 소재합니다. 감정가는 73,500,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 51,450,000원입니다.
권리구조의 기준점은 2013.09.13. 설정된 미원새마을금고 근저당권 351,000,000원입니다. 이후 등기된 2016.07.04. 가등기와 2026.02.05. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 가등기에 대해서는 별도로 담보가등기 종류 확인 필요라는 주의사항이 있으므로, 등기 순위만 보고 확인 절차를 생략해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경18 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 괴산군 청천면 선평리 171 2동 2층201호 |
| 도로명 | 충청북도 괴산군 청천면 금관로 448-3 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 방2·거실 및 주방·욕실2 등 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트평슬래브지붕 4층 건물 |
| 소유자 | 최광희 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 73,500,000원 / 51,450,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 청구금액 | 163,321,720원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 동 표기 | 공부상 제2동 · 현황상 B동 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2013.09.13. 미원새마을금고 근저당권입니다. 2014.07.31. 부강이엔에스 가압류는 이미 말소됐고, 2016.07.04. 강회원 명의 소유권이전청구권가등기는 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2026.02.05. 경매개시결정 역시 소멸 대상입니다.
② 임차·점유관계 — 전입은 모두 말소기준 이후
확인된 점유관계는 6명입니다. 전입일은 모두 2013.09.13. 말소기준권리보다 늦어 자료상 대항력은 없습니다. 보증금이 확인되지 않은 점유자도 있으므로 실제 임대차 조건과 배당요구 내역은 매각물건명세서 원본으로 다시 확인할 필요가 있습니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 함병운 | 전체 | 2021.04.29. | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최병성 | 확인 필요 | 2015.09.30. | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장문희 | 전치 | 2025.10.29. | 1,000원 | 2026.04.13. | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박수미 | 전체 | 2025.12.10. | 2,500원 | 2026.03.09. | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이도영 | 전체 | 2025.10.29. | 2,500원 | 2026.05.15. | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유정임 | 확인 필요 | 2023.04.19. | 미상 | 2026.07.13. | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 51,450,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,326,100원 |
| 1. 근저당 · 미원새마을금고 | 351,000,000원 | 50,123,900원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 51,450,000원 가정 시 근저당권 채권최고액 351,000,000원 중 50,123,900원이 배당되고 300,876,100원의 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청천보건지소 남측 인근이며, 북동측 청천푸른내시장을 중심으로 근린생활시설·단독주택·공공시설·농경지 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 청천버스터미널·버스정류장·간선도로가 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물로 위생·배수·난방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 4미터 포장도로와 접합니다.
- 토지. 부정형의 평지이며 공동주택(다세대)으로 이용 중입니다. 토지면적은 1,419.0㎡, 공시지가는 61,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·자연녹지지역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 공장설립제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역이 표시돼 있습니다.
- 규모. 아진빌(A,B동)은 총 16세대이며 사용승인 관련 기준일은 2013.09.11.로 표시돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가등기 원인 확인. 2016.07.04. 가등기는 말소기준 이후지만 담보가등기 종류 확인 필요가 명시돼 있으므로 원본을 대조하세요.
- 점유자 6명 재확인. 모두 후순위 전입이지만 함병운·최병성·유정임은 보증금이 확인되지 않습니다. 임대차 조건과 배당요구 내용을 원본에서 확인해야 합니다.
- 동 표기 대조. 공부상 제2동, 현황상 B동입니다. 현장 호수와 집합건축물대장·도면을 함께 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 73,500,000원에서 1회 유찰돼 51,450,000원이 됐지만, 직접 비교 가능한 최근 실거래 금액이 없어 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 회차별 자금계획. 2회 유찰 시 36,015,000원, 3회 유찰 시 25,210,500원 시나리오가 제시돼 있으므로 권리확인 결과와 함께 응찰 시점을 비교하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “확인할 게 없다”는 다르다
이 사건의 장점은 분명합니다. 말소기준권리가 2013.09.13.로 명확하고, 확인된 6명의 전입은 모두 그보다 늦어 대항력 있는 임차인은 없습니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 권리분석을 여기서 끝내면 안 됩니다. 보증금이 확인되지 않은 점유자가 있고, 2016.07.04. 가등기는 말소기준 이후이면서도 종류 확인 주의가 별도로 붙어 있습니다. 더구나 공부상 제2동과 현황상 B동이라는 표시 차이도 존재합니다. 최근 실거래 금액도 확인되지 않아 현재 최저가 51,450,000원이 실제 시장가격 대비 유리한지도 단정할 수 없습니다. 인수 위험은 낮지만, 원본·현장 확인이 입찰의 전제인 B급 사건으로 보는 것이 맞습니다.
