청주지방법원 2026타경18. 괴산군 청천면 선평리 171, 공부상 제2동 2층 202호인 다세대주택입니다. 감정평가 이용상태도 방2·거실 및 주방·욕실2 등의 다세대주택으로 확인됩니다. 현재 소유자는 최광희이고, 2013년 설정된 미원새마을금고 근저당권 실행을 위한 임의경매가 진행 중입니다. 현 경매채권자는 등기상 청남새마을금고[변경 전 미원새마을금고]로 기재돼 있으며 청구액은 163,321,720원입니다.
권리 흐름에서 가장 중요한 기준일은 2013.12.24입니다. 을구 2번 미원새마을금고 근저당권의 채권최고액은 58,500,000원이고, 이 권리가 말소기준입니다. 그보다 뒤인 2016.09.30 강회원의 소유권이전청구권 가등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 별도 주의사항에 “갑구 2번 가등기(담보가등기) — 종류 확인 필요”가 적혀 있으므로, 입찰 전 가등기의 실질과 매각물건명세서 기재를 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경18 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 괴산군 청천면 선평리 171 제2동 제2층 제202호 · 도로명 금관로 448-3 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) · 다세대주택(방2, 거실 및 주방, 욕실2 등) |
| 소유자 | 최광희 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 73,500,000원 / 51,450,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 163,321,720원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 현황 표시 | 공부상 제2동 · 현황상 B동 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2013.09.13 설정된 을구 1번 미원새마을금고 근저당권 351,000,000원은 2013.12.31 일부포기로 이미 말소됐고, 같은 날 설정된 이재환의 을구 3번 근저당권 15,000,000원도 2014.06.27 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준으로 작동하는 것은 을구 2번 미원새마을금고 근저당권입니다.
② 임차인 — 실제 6명, 전원 대항력 없음
현황조사와 문건접수 기준 실제 임차인은 6명입니다. 가장 이른 전입일도 2015.09.30으로 말소기준인 2013.12.24보다 늦습니다. 따라서 6명 모두 대항력 없음으로 정리됩니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 아래 6명은 중복이 아닌 실제 임차인입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 함병운 | 전체 | 2021.04.29 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최병성 | — | 2015.09.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장문희 | 전치 | 2025.10.29 | 1,000원 | 2026.04.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박수미 | 전체 | 2025.12.10 | 2,500원 | 2026.03.09 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이도영 | 전체 | 2025.10.29 | 2,500원 | 2026.05.15 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유정임 | — | 2023.04.19 | 미상 | 2026.07.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 51,450,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,326,100원 |
| 2. 근저당 · 미원새마을금고 | 58,500,000원 | 50,123,900원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 51,450,000원 기준 미원새마을금고 근저당권의 미배당액은 8,376,100원입니다. 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수 0원은 유지
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 51,450,000원 | 50,123,900원 | 8,376,100원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 36,015,000원 | 34,966,730원 | 23,533,270원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 25,210,500원 | 24,356,711원 | 34,143,289원 | 0원 |
근저당권 미배당은 채권자 측의 회수 문제이고, 이 시뮬레이션에서는 낙찰자가 이를 승계하는 구조가 아닙니다. 따라서 최저가가 내려가더라도 매수인 인수 0원이라는 권리 결론은 동일합니다. 다만 이 사건은 임차인 최우선변제를 배당표에 반영하지 않은 상태이므로 실제 배당순서는 최종 명세서를 기준으로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·현황 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 청천보건지소 남측 인근. 북동측 청천푸른내시장 주변으로 근린생활시설·단독주택·공공시설·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 청천버스터미널·버스정류장·간선도로가 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트평슬래브지붕 4층 건물로, 위생·배수·난방·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 부정형 평지, 공동주택(다세대) 이용. 북측으로 약 4미터 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·자연녹지지역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 공장설립제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역이 포함 또는 저촉됩니다.
- 공시지가. 61,000원/㎡, 토지면적 1,419㎡입니다.
- 동 표시. 등기사항전부증명서와 집합건축물대장은 제2동으로 기재돼 있으나 건물 현황은 ‘B동’으로 표시됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가등기 원문 확인. 갑구 2번 강회원 가등기의 성격과 매각물건명세서상 소멸 여부를 최종 대조하세요.
- 임차인 6명 확인. 전원 대항력은 없지만 실제 점유관계와 퇴거 협의 대상자를 확인하세요.
- 보증금 미상 3명. 함병운·최병성·유정임의 임대차 조건과 배당관계를 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 최우선변제 확인. 현재 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 동 표시 대조. 제2동과 B동이 동일 대상 건물인지 현장·대장·도면을 맞춰보세요.
- 명도 계획. 대항력 인수는 없더라도 현황조사상 점유자가 다수이므로 인도·명도 일정은 별도로 잡아야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수는 0원, 확인할 현황은 많다”
이 사건은 말소기준 이후의 가등기와 경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 실제 임차인 6명도 모두 말소기준보다 늦게 전입해 대항력이 없습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수 역시 0원입니다. 권리 인수만 놓고 보면 구조는 비교적 단순합니다.
다만 실무 확인사항은 적지 않습니다. 보증금이 확인되지 않은 점유자 3명, 우선변제 여부가 확정되지 않은 임차인들, 갑구 2번 가등기의 성격, 그리고 공부상 ‘2동’과 현황상 ‘B동’의 표시 차이가 남아 있습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “인수 위험이 있느냐”보다 “점유·가등기·동 표시를 원본과 현장에서 얼마나 정확히 맞추느냐”입니다.
