청주지방법원 2026타경18. 충청북도 괴산군 청천면 선평리 171의 다세대주택 2동 3층 302호입니다. 말소기준권리는 2013.09.13 미원새마을금고 근저당권이고 채권최고액은 351,000,000원입니다. 뒤이어 2013.09.25 이종원 명의 근저당권 45,000,000원이 설정됐으며, 두 근저당권 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 최저매각가는 51,450,000원으로 감정가 73,500,000원의 70%입니다.
권리분석에서 중요한 점은 조사된 점유·임차관계의 전입일입니다. 함병운, 최병성, 장문희, 박수미, 이도영, 유정임 모두 말소기준일인 2013.09.13보다 뒤에 전입해 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 따라서 현재 배당계산상 낙찰자가 승계할 임차보증금은 없고, 실질취득액은 현재 최저가와 같은 51,450,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경18 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 괴산군 청천면 선평리 171 2동 3층302호 |
| 도로명 | 충청북도 괴산군 청천면 금관로 448-3 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 방2, 거실 및 주방, 욕실2 등 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트평슬래브지붕 4층 건물 |
| 소유자 | 최광희 |
| 감정가 / 최저가 | 73,500,000원 / 51,450,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 163,321,720원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 2013년 근저당이 기준
말소기준은 2013.09.13 설정된 미원새마을금고 근저당권입니다. 2013.09.25 설정된 이종원 근저당은 기준권리보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 2014.07.31 부강이엔에스 가압류는 2019.06.18 말소됐고, 2019.08.02 신동훈 가압류도 2022.04.08 말소돼 현재 별도 인수대상으로 남지 않습니다. 2026.02.05에는 청주지방법원 2026타경18 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
② 임차인·점유관계 — 대항력은 모두 없음
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 함병운 | 전체 | 2021.04.29 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 최병성 | — | 2015.09.30 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 장문희 | 전치 | 2025.10.29 | 1,000 | 2026.04.13 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박수미 | 전체 | 2025.12.10 | 2,500 | 2026.03.09 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이도영 | 전체 | 2025.10.29 | 2,500 | 2026.05.15 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 유정임 | — | 2023.04.19 | 미상 | 2026.07.13 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
전입일만 놓고 보면 가장 빠른 최병성의 2015.09.30도 말소기준일 2013.09.13보다 늦습니다. 따라서 조사된 점유자 가운데 선순위 대항력을 갖는 사람은 없습니다. 다만 함병운·최병성·유정임은 보증금이 확인되지 않고, 확정일자 역시 확인되지 않아 배당순위와 실제 배당액은 별도 확인이 필요합니다. 이는 배당금액의 문제이고, 현재 확인된 전입일 기준 매수인에게 보증금을 승계시키는 선순위 대항력 문제와는 구분됩니다.
③ 가격 — 감정가 70%, 그러나 시세 검증이 먼저
감정가는 73,500,000원, 현재 최저매각가는 51,450,000원으로 1회 유찰 후 감정가의 70%입니다. 다음 시나리오는 36,015,000원(49%), 25,210,500원(34.3%)입니다.
다만 이 사건에서 확인되는 거래 비교자료로 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮다고 단정할 수는 없습니다. 따라서 “감정가 대비 30% 하락했으니 싸다”는 판단은 금물입니다. 특히 다세대주택은 개별 호수의 상태와 점유, 거래 빈도에 따라 가격 차이가 생길 수 있으므로 51,450,000원이라는 숫자 자체보다 현장 시세를 먼저 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 51,450,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 1,326,100원 |
| 1. 근저당 · 미원새마을금고 | 351,000,000원 | 50,123,900원 |
| 2. 근저당 · 이종원 | 45,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
채권최고액 합계 396,000,000원 중 현재 회차 예상배당은 50,123,900원이며 미배당은 345,876,100원입니다. 배당계산상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청천보건지소 남측 인근이며, 북동측 청천푸른내시장을 중심으로 근린생활시설, 단독주택, 공공시설, 농경지 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 청천버스터미널, 버스정류장, 간선도로가 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트평슬래브지붕 4층 건물이며, 위생·배수·난방·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 4미터 포장도로와 접합니다.
- 토지. 부정형 평지이며 공동주택(다세대)으로 이용 중입니다. 공시지가는 61,000원/㎡, 토지면적은 1,419.0㎡입니다.
- 용도지역·제한. 도시지역·자연녹지지역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 공장설립제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 해당합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시가 확인되지 않았습니다.
⑥ 현장 확인 — 2동과 B동 표기 차이
등기상 소유권은 2025.10.14 상속을 원인으로 2026.01.23 이전등기가 이뤄졌고, 2026.02.03 장옥자의 상속포기를 원인으로 최광희 단독소유로 경정됐습니다. 이처럼 소유권 변동 시점과 점유자들의 전입 시점이 가까운 경우도 있어 실제 점유관계가 어떤 형태인지 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 대항력. 조사된 모든 전입일이 2013.09.13 말소기준권리보다 늦다는 점을 다시 확인하세요.
- 보증금 미상 점유자. 함병운·최병성·유정임의 보증금과 확정일자, 배당관계를 명세서에서 확인하세요.
- 점유자 명도. 대항력 없음과 실제 명도 난이도는 별개이므로 현 점유 상태와 인도 가능성을 확인하세요.
- 동 표기. 등기상 2동과 현황 B동이 같은 건물인지 현장에서 직접 대조하세요.
- 시세 확인. 현재 최저가 51,450,000원을 인근 다세대 실거래·매물과 비교한 뒤 응찰 상한을 정하세요.
- 배당 변동. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 최종 배당과 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 비교적 단순, 승부처는 시세와 현장
이 사건의 권리 구조 자체는 비교적 명확합니다. 2013.09.13 미원새마을금고 근저당이 말소기준이고 이후 근저당은 매각으로 소멸합니다. 조사된 점유·임차관계 역시 모두 후순위 전입이라 대항력은 없고 매수인 인수액도 0원입니다.
반면 입찰 판단은 권리만 보고 끝낼 수 없습니다. 현재 최저가는 감정가의 70%인 51,450,000원이지만 이를 실제 시장가격과 직접 비교할 자료가 없어 가격 매력도를 확정하기 어렵습니다. 여기에 일부 보증금 미상 점유자, 공부상 2동과 현황상 B동의 표기 차이까지 있으므로, 권리는 확인 가능하지만 가격과 현장은 반드시 추가 검증해야 하는 물건입니다.
