청주지방법원 2026타경18. 괴산군 청천면 선평리 171에 있는 다세대주택 2동 4층 402호입니다. 감정 이용상태도 다세대주택으로, 방2·거실 및 주방·욕실2 등으로 이용 중이며 철근콘크리트구조 4층 건물입니다. 권리의 기준점은 2013.12.24 미원새마을금고 근저당권 58,500,000원입니다. 그보다 앞선 2013.09.13 근저당권 351,000,000원은 이미 말소됐고, 이후 이재환 근저당권도 말소됐습니다.
현재 남아 경매로 정리되는 주요 후순위 권리는 2016.04.25 강회원의 소유권이전청구권 가등기와 2026.02.05 임의경매개시결정입니다. 가등기는 말소기준 뒤에 설정되어 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있지만, 별도 비고에 “가등기(담보가등기) — 종류 확인 필요”라는 경고가 있으므로 입찰 전 등기원인과 원문을 다시 대조하는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경18 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 괴산군 청천면 선평리 171 2동 4층402호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 방2, 거실 및 주방, 욕실2 등 · 4층 건물 내 4층 |
| 소유자 | 최광희 |
| 감정가 / 최저가 | 73,500,000원 / 73,500,000원 (신건) |
| 말소기준권리 | 2013.12.24 미원새마을금고 근저당권 · 채권최고액 58,500,000원 |
| 채권자 / 청구액 | 청남새마을금고[변경 전 : 미원새마을금고] / 163,321,720원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 기준근저당 뒤 권리는 매각으로 정리
현재 권리분석의 핵심은 2013.12.24 을구 2번 근저당권입니다. 2013.09.13 설정됐던 미원새마을금고 근저당권 351,000,000원은 2013.12.31 말소됐고, 이재환의 15,000,000원 근저당권도 2014.06.27 말소됐습니다. 이후 2016.04.25 가등기와 2026.02.05 경매개시결정은 말소기준권리 후순위로 매각 시 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 6명, 전원 말소기준 후 전입
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며, 조사된 사람은 실제 임차인 6명입니다. 전입일은 모두 2013.12.24 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없는 것으로 정리됩니다. 따라서 제공된 배당 시뮬레이션에서는 매수인 인수액 0원으로 계산됩니다.
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 기재액 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 함병운 | 전체 | 2021.04.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최병성 | 미상 | 2015.09.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장문희 | 전치 | 2025.10.29 | 1,000 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박수미 | 전체 | 2025.12.10 | 2,500 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이도영 | 전체 | 2025.10.29 | 2,500 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유정임 | 미상 | 2023.04.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
장문희는 2026.04.13, 박수미는 2026.03.09, 이도영은 2026.05.15, 유정임은 2026.07.13 배당요구가 접수됐습니다. 이들의 대항력 판단은 전입일이 말소기준권리 뒤라는 점에서 명확하지만, 보증금이나 확정일자가 명확하지 않은 점유자는 배당순위와 실제 배당액을 별도로 확인해야 합니다. 이는 매수인 인수와는 구분해서 볼 문제입니다.
③ 가격 판단 — 최저가만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저가는 감정가와 같은 73,500,000원이고, 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득 역시 73,500,000원입니다. 다만 최근 12개월 평균이나 최신 거래와 직접 대조할 실거래 기준 없이 감정가와 최저가만으로 가격 메리트를 부여하는 것은 적절하지 않습니다.
단지 정보는 아진빌(A,B동), 총 16세대, 사용승인일 2013.09.11이며, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 0.9회, 매각률은 0.0%, 평균 할인율은 0.0%로 표시됩니다. 따라서 현재 신건 가격을 곧바로 ‘시세보다 저렴하다’고 평가하기보다는, 실제 주변 다세대 거래와 개별 호수 상태를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 접근이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 73,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,723,000원 |
| 2. 근저당 · 미원새마을금고 | 58,500,000원 | 58,500,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 13,277,000원 |
현재 회차에서는 기준근저당 58,500,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 13,277,000원으로 계산됩니다. 1회 유찰 시 미배당 1,158,400원, 2회 유찰 시 미배당 12,706,720원이 발생합니다. 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 다세대주택이며 방2, 거실 및 주방, 욕실2 등으로 이용 중입니다.
- 입지. 청천보건지소 남측 인근. 북동측에 청천푸른내시장을 중심으로 근린생활시설, 단독주택, 공공시설, 농경지가 섞여 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 청천버스터미널, 버스정류장, 간선도로가 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 4미터 포장도로에 접합니다.
- 토지. 자연녹지지역의 부정형 평지이며 토지면적은 1,419.0㎡, 공시지가는 61,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 공장설립제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 관련 제한이 있습니다.
- 설비. 위생·배수·난방·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 건물표시. 공부상 제2동으로 표시되지만 현황은 B동으로 표시되어 있습니다.
- 환금성. 아진빌(A,B동)은 16세대 규모이고 경매 통계상 평균 유찰 횟수 0.9회, 매각률 0.0%로 표시되어 있어 가격 결정은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가등기 원문 대조. 2016.04.25 강회원 가등기는 말소기준권리 후순위지만 ‘담보가등기 종류 확인 필요’ 경고가 있으므로 성격을 다시 확인하세요.
- 임차인 6명 현황 확인. 전원 대항력은 없으나, 보증금·확정일자와 실제 점유범위는 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 배당요구 확인. 장문희·박수미·이도영·유정임의 배당요구 접수일과 배당순위를 최종 매각물건명세서에서 대조하세요.
- 2동/B동 표시 차이. 공부상 2동과 현황 B동이 동일 건물임을 현장·건축물대장·등기부로 맞춰보세요.
- 가격 검증. 실질취득 73,500,000원이 주변 다세대 실거래와 비교해 어느 수준인지 확인하기 전에는 ‘싼 물건’으로 판단하지 마세요.
- 회차 시나리오. 1회 유찰 시 58,800,000원, 2회 유찰 시 47,040,000원이며 매수인 인수액은 두 경우 모두 0원으로 계산됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격과 현황 확인은 별개”
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2013.12.24 미원새마을금고 근저당이 말소기준이고, 조사된 실제 임차인 6명은 모두 그 뒤에 전입했습니다. 제공된 배당계산상 매수인 인수는 0원입니다. 반면 현장에서는 임차인 6명의 점유를 정리해야 하고, 가등기의 성격과 공부상 2동·현황 B동 차이를 확인해야 합니다.
가격은 더 신중해야 합니다. 현재 감정가와 최저가는 73,500,000원으로 같고 실질취득도 73,500,000원이지만, 최근 거래와 직접 비교할 근거 없이 저가 매수라고 결론낼 수 없습니다. 권리상 인수 0원은 장점, 가격 메리트는 아직 검증 대상이라는 것이 이 사건의 핵심입니다.
