부산지방법원 2025타경335. 부산 강서구 대저1동의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 건축물대장상 소매점·사무소인 건물들은 현재 사무실 또는 창고로 이용 중이고, 주변은 중·소규모 공장·창고·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다. 현재 소유자는 정보근이며, 말소기준권리는 2019.10.15. 설정된 부산은행 근저당 3,240,000,000원입니다.
등기상 후순위 부산은행 근저당들과 신용보증기금 가압류, 경매개시결정은 말소기준권리 이후입니다. 다만 권리분석의 핵심은 등기만이 아닙니다. 현황조사상 점유자가 5명 확인됐고, 그중 4명은 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없지만 1명은 전입일과 보증금이 모두 미상입니다. 따라서 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액 0원을 그대로 확정값처럼 받아들이기보다 매각물건명세서와 점유관계를 최종 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경335 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 강서구 대저1동 362-1 · 부산광역시 강서구 대저중앙로394번길 30-2 |
| 용도 / 현황 | 기타 + 토지 · 건축물대장상 소매점·사무소 · 현황 사무실·창고 |
| 소유자 | 정보근 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 3,870,322,400원 / 2,709,225,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 3,485,348,082원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 대표 토지 | 613㎡ · 대 · 공업용 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 용도지역 | 제1종일반주거지역 · 지구단위계획구역 · 기반시설부담구역 · 토지거래계약에관한허가구역 |
| 공시지가 | 1,156,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 점유자는 별도 확인
말소기준은 2019.10.15. 부산은행 근저당권입니다. 이후 설정된 부산은행 근저당 77,000,000원·242,000,000원·110,000,000원·110,000,000원·77,000,000원과 신용보증기금 가압류 726,750,000원, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2025.02.28.에는 말소기준 근저당의 확정채권 중 498,370,055원이 신용보증기금에 일부 이전된 등기도 있습니다.
② 임차·점유 분석 — 4명은 대항력 없음, 1명은 미상
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)부산타일 김미영 | 2층 | 2020.10.20 | 30,000,000원 | 1,500,000원 | 대항력 없음 | 확인 없음 |
| 김영은 | — | 2023.01.30 | 20,000,000원 | 3,000,000원 | 대항력 없음 | 확인 없음 |
| 주식회사 비에스 박재원 | — | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 확인 없음 |
| 한지인 | — | 2024.03.12 | 30,000,000원 | 2,500,000원 | 대항력 없음 | 2025.04.29 |
| 주식히사 비에스 박재원 | — | 2022.02.04 | 20,000,000원 | 1,900,000원 | 대항력 없음 | 확인 없음 |
전입일이 확인되는 4명은 모두 2019.10.15. 말소기준권리보다 후순위이므로 대항력이 없습니다. 반면 “주식회사 비에스 박재원”은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보아야 합니다. 확정일자도 확인되지 않아 우선변제 여부 역시 확인이 필요합니다.
③ 가격과 회차 — 1회 유찰, 감정가의 70%
감정가는 3,870,322,400원, 현재 최저매각가는 2,709,225,000원으로 1회 유찰 후 감정가의 70%입니다. 동일·유사 물건의 실거래 시세 자료는 확인되지 않으므로, 단순히 “감정가보다 30% 낮다”는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단할 수 없습니다.
| 현재 회차 | 1회 유찰 · 2,709,225,000원 · 감정가 70% |
|---|---|
| 2회 유찰 시 | 1,896,457,499원 · 감정가 49% |
| 3회 유찰 시 | 1,327,520,249원 · 감정가 34% |
④ 예상배당표 (매각가 2,709,225,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 29,492,250원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 3,240,000,000원 | 2,679,732,750원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 77,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 242,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 4번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 110,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 5번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 110,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 6번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 77,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 3번 가압류 · 신용보증기금 | 726,750,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저가 가정 시 총 채권액 4,582,750,000원 중 2,679,732,750원이 채권자에게 배당되고, 미배당액은 1,903,017,250원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 토지·건물 리스크 — 일괄매각 안의 복합성
- 일괄매각. 토지와 건물을 함께 매각합니다.
- 제시외 구조물. 목록 1 토지 지상에 경량철골조 판넬지붕 구조의 제시외 건물이 있으며, 벽체가 없고 바퀴가 달려 이동이 용이한 2.5m×7.3m 구조입니다.
- 약 60㎡ 타인점유. 목록 1 토지 중 일부 약 60㎡가 타인점유 중이며 이를 감안해 평가됐습니다. 정확한 지적경계 확인에는 측량이 필요합니다.
- 맹지·타인점유. 목록 3·4·5는 공장 뒤편 공터이고 지적도상 맹지이며, 타인점유 및 화단 등으로 이용 중입니다.
- 효용 저하. 일부 토지는 타인점유 및 단독효용 가치가 희박한 부분으로 평가됐습니다.
- 공유지분. 목록 8 토지는 491㎡ 중 정보근 지분 303㎡만 평가됐고, 평가대상 지분의 위치와 경계 확인이 곤란해 전체 면적 평균단가와 지분비율을 적용했습니다.
- 현황 도로. 목록 8 토지는 목록 1·2·9·13·15 토지의 진입로로 사용되고 있습니다.
⑥ 입지·이용·규제 메모 (감정요항표 기준)
- 주변환경. 부산혜원학교 북측 인근이며, 주변은 중·소규모 공장·창고·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 기호 1·2·8·9·13·15는 차량접근이 가능하고, 기호 3~7은 인근까지 차량접근 가능합니다. 인근에 시내버스정류장이 있으며 제반 교통환경은 보통입니다.
- 건물 이용. 기호 10은 건축물대장상 1~2층 제1종근린생활시설(소매점)이지만 현황 사무실, 기호 11·12는 소매점·사무소이나 현황 창고, 기호 14·16은 소매점이나 현황 창고입니다.
- 건물 구조. 일반철골구조 건물이며 사용승인일은 2019.09.18 또는 2020.04.27입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·기반시설부담구역·지구단위계획구역이며 토지거래계약에관한허가구역입니다. 일부 토지는 소로3류에 접합니다.
- 공부와 현황. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 미상 점유자 확인. 주식회사 비에스 박재원의 전입일·보증금·점유부분을 매각물건명세서와 현장조사로 확인해야 합니다. 현재 자료만으로 대항력 없다고 단정할 수 없습니다.
- 점유자 동일성 확인. “주식회사 비에스 박재원”과 “주식히사 비에스 박재원” 표기가 함께 있으므로 실제 동일 점유자인지 원본으로 확인할 필요가 있습니다.
- 경계 측량 검토. 약 60㎡ 타인점유 부분과 일부 토지의 정확한 지적경계는 측량이 필요하다고 평가서에 명시돼 있습니다.
- 맹지·진입로 확인. 목록별 도로 접면과 실제 진입 동선, 목록 8 현황 도로의 지분 관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지거래허가구역 확인. 토지거래계약에관한허가구역 지정이 2024.03.02~2027.03.01로 기재돼 있으므로 응찰 전 적용 절차를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 대비 70%만으로 저가 여부를 판단하지 말고 토지·건물별 실제 이용가치와 점유·접근성을 함께 검토해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인”보다 현장 확인이 먼저
현재 최저가는 2,709,225,000원으로 감정가 3,870,322,400원의 70%까지 내려왔습니다. 하지만 실거래 시세 자료가 없는 상태에서 이 할인율을 곧바로 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다. 전입일이 확인된 점유자 4명은 후순위라 대항력이 없지만, 전입일과 보증금이 미상인 점유자 1명이 남아 있고 토지에도 타인점유·맹지·경계·지분 진입로 문제가 있습니다. 등기상 말소 구조는 비교적 명확하지만, 실제 입찰 판단의 승부처는 점유와 토지의 물리적 효용 확인입니다.
