부산지방법원 2025타경335. 부산광역시 강서구 대저1동 362-24 일대의 기타 + 토지 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 건물들은 근린생활시설로 등재돼 있으나 현황은 사무실 또는 창고로 이용되는 항목이 있고, 일부 토지는 사무실·창고부지 또는 진입로로 사용됩니다. 현재 소유자는 정보근이며, 등기상 말소기준권리는 2023.05.19. 설정된 중소기업은행 근저당권 1,813,200,000원입니다.
말소기준 뒤의 중소기업은행 추가 근저당, 주식회사부산은행 근저당, 신용보증기금 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기권리보다 점유·임차관계입니다. 2020.10.20., 2022.02.04., 2023.01.30. 전입한 임차 기록은 모두 말소기준일보다 앞서 대항력이 인정되는 것으로 정리돼 있고, 확인된 보증금 합계 70,000,000원은 배당 없이 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경335 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 강서구 대저1동 362-24 · 부산광역시 강서구 대저중앙로394번길 34-4(대저1동) |
| 용도 / 매각형태 | 기타 + 토지 · 일괄매각 · 사무실 및 창고 이용 건물 포함 |
| 소유자 | 정보근 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,106,810,400원 / 774,767,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 경매신청 청구액 | 3,485,348,082원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 말소기준권리 | 2023.05.19. 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 1,813,200,000원 |
| 확인 인수액 | 70,000,000원 · 별도 미상 임차 기록 있음 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차 보증금은 남는다
2020년에 설정됐던 대저농업협동조합 및 주식회사대구은행 근저당권들은 경매 전에 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 기준이 되는 권리는 2023.05.19. 중소기업은행 근저당권이고, 이보다 뒤에 설정된 권리들은 매각으로 소멸합니다. 따라서 낙찰자가 등기부상 후순위 근저당·가압류를 승계하는 구조는 아닙니다.
② 임차·점유 분석 — 확인 인수 70,000,000원 + 미상 위험
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)부산타일 김미영 · 2층 | 2020.10.20 | 30,000,000원 | 1,500,000원 | 대항력 有 | 없음 | 보증기관 승계 아님 |
| 김영은 | 2023.01.30 | 20,000,000원 | 3,000,000원 | 대항력 有 | 없음 | 보증기관 승계 아님 |
| 주식회사 비에스 박재원 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증기관 승계 아님 |
| 한지인 | 2024.03.12 | 30,000,000원 | 2,500,000원 | 대항력 없음 | 미상 · 배당요구 2025.04.29 | 보증기관 승계 아님 |
| 주식히사 비에스 박재원 | 2022.02.04 | 20,000,000원 | 1,900,000원 | 대항력 有 | 없음 | 보증기관 승계 아님 |
확인된 매수인 인수액은 70,000,000원입니다. 따라서 현재 최저매각가 774,767,000원에 낙찰될 경우 최소 실질취득은 844,767,000원입니다. 다만 “주식회사 비에스 박재원”이라는 별도 기록은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없고 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
③ 가격 — 최저가 70%가 곧 ‘싼 가격’은 아니다
감정가는 1,106,810,400원, 현재 최저매각가는 774,767,000원으로 감정가의 70%입니다. 그러나 낙찰자에게 넘어오는 것으로 계산된 보증금 70,000,000원을 더하면 현재 회차의 최소 실질취득은 844,767,000원입니다. 추가로 전입일·보증금이 미상인 점유 기록도 존재하므로 실제 부담액은 더 커질 여지가 있습니다.
비교 가능한 실거래 표본은 제시돼 있지 않아 이 844,767,000원이 시장가격보다 낮은지 높은지는 단정할 수 없습니다. 따라서 “감정가 대비 30% 할인”이라는 숫자만으로 가격 메리트를 부여하는 것은 부적절합니다.
| 회차 | 매각가 | 확인 인수 | 최소 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 774,767,000원 | 70,000,000원 | 844,767,000원 | 1,900,330,670원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 542,336,900원 | 70,000,000원 | 612,336,900원 | 2,130,436,469원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 379,635,830원 | 70,000,000원 | 449,635,830원 | 2,291,429,072원 |
각 회차의 최소 실질취득은 제시된 매각가에 확인 매수인 인수액 70,000,000원을 합산한 값입니다. 전입·보증금 미상 점유관계가 추가 인수로 확인될 경우 실제 부담은 증가할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 774,767,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,147,670원 |
| 인수 · (주)부산타일 김미영 | 30,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 인수 · 김영은 | 20,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 인수 · 주식히사 비에스 박재원 | 20,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 중소기업은행 | 1,813,200,000원 | 764,619,330원 |
| 3. 을구 8번 근저당권 · 중소기업은행 | 48,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 9번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 77,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 3번 가압류 · 신용보증기금 | 726,750,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 2,664,950,000원 중 예상배당은 764,619,330원이며, 미배당은 1,900,330,670원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 토지·건물 현황 — 점유·경계·지분도로까지 확인해야 한다
- 주위환경. 부산혜원학교 북측 인근으로, 주변은 중·소규모 공장·창고·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 해당 항목들은 본건 또는 인근까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물 이용. 건축물대장상 근린생활시설이지만 현황 사무실 또는 창고로 이용되는 건물들이 있으며, 목록 16은 주식회사 비에스가 사용 중이고 벽면이용간판이 기재돼 있습니다.
- 구조. 일반철골구조 건물들로 사용승인일 2019.09.18. 또는 2020.04.27.이며, 판넬 또는 철골 지붕 구조입니다.
- 토지. 확인된 토지 정보는 지목 ‘대’, 380㎡, 공업용 이용, 평지·사다리형, 세로한면(가), 공시지가 1,204,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·지구단위계획구역·기반시설부담구역이며 토지거래계약에관한허가구역으로 2024.03.02.~2027.03.01. 기간이 기재돼 있습니다.
- 타인점유. 기호(1) 토지 중 약 60㎡는 타인점유 중으로 평가됐고, 기호(3~7)도 일부 타인점유 및 단독효용가치가 희박한 부분이 있어 정확한 지적경계는 측량 확인이 필요합니다.
- 지분·진입로. 기호(8)는 491㎡ 중 정보근 지분 303㎡만 평가됐으며, 기호(1,2,9,13,15) 토지의 진입로로 사용되는 현황 도로입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가보다 실질취득을 보세요. 현재 기준 774,767,000원이 아니라 확인 인수액을 더한 최소 844,767,000원을 기본 원가로 봐야 합니다.
- 미상 점유관계 확인. “주식회사 비에스 박재원” 기록의 전입일·보증금이 확인되지 않습니다. 대항력과 추가 인수 여부를 매각물건명세서 및 점유관계 원본으로 확인해야 합니다.
- 비에스 박재원 기록 대조. 유사한 명칭의 두 기록이 있어 동일 점유인지 별개 관계인지 원본 서류와 현장 확인이 필요합니다.
- 토지 경계 측량. 일부 토지의 타인점유와 지분 위치·경계 확인 곤란 사항이 명시돼 있어 현황 경계와 실제 사용범위를 확인해야 합니다.
- 진입로·지분 구조. 기호(8)가 다른 토지의 진입로로 사용되는 현황 도로이므로 지분 관계와 통행 구조를 확인해야 합니다.
- 현재 이용상태 확인. 공부상 근린생활시설과 현황 사무실·창고 이용이 함께 나타나므로 실제 임대·사용 현황을 현장에서 대조해야 합니다.
- 가격 비교 보수적 접근. 비교 가능한 실거래 표본이 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 적정 낙찰가를 판단하지 않아야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰”보다 중요한 것은 인수와 점유다
이 사건은 등기만 보면 말소기준이 명확하고 후순위 권리도 소멸하는 구조입니다. 하지만 실제 입찰 판단은 단순하지 않습니다. 말소기준보다 앞선 대항력 임차 기록 3건의 보증금 70,000,000원이 매수인 인수로 잡혀 현재 최저가 774,767,000원의 실질취득은 최소 844,767,000원이 됩니다. 여기에 전입일·보증금이 미상인 점유 기록, 일부 토지의 타인점유, 지분 진입로와 경계 확인 문제까지 겹쳐 있습니다.
등기 후순위는 정리되지만 현장과 임차관계는 정리가 끝나지 않은 물건입니다. 비교 실거래가도 없어 감정가 대비 70%라는 할인율만으로 싸다고 결론 낼 근거가 없습니다. 입찰 전에는 선순위 임차 보증금의 실제 계약관계, 미상 점유자의 대항력·보증금, 토지 경계와 진입로 지분을 확인한 뒤 실질취득 기준으로 가격을 판단하는 것이 핵심입니다.
