부산지방법원 2025타경335. 강서구 대저1동의 토지와 근린생활시설·사무실·창고가 함께 얽힌 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 건물들은 일반철골구조로, 건축물대장상 소매점·사무소 용도가 섞여 있고 현황은 사무실 또는 창고로 이용되고 있습니다. 등기상 건물 표시는 부산광역시 강서구 대저1동 362-26 1동, 도로명주소는 부산광역시 강서구 대저중앙로394번길 30-6입니다.

등기 구조 자체는 비교적 명확합니다. 소유자 정보근 앞으로 2019.10.15. 소유권이전이 이뤄졌고, 같은 날 부산은행이 채권최고액 3,240,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 권리가 말소기준입니다. 이후 설정된 부산은행 근저당 5건과 신용보증기금 가압류, 부산은행의 임의경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤에 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

핵심은 2019.10.15. 부산은행 근저당입니다. 이후 2021년부터 2024년까지 추가 설정된 부산은행 근저당과 2024.11.11. 신용보증기금 가압류, 2025.02.07. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2025.02.28.에는 을구 1번 근저당 중 498,370,055원이 확정채권일부대위변제로 신용보증기금에 일부 이전된 내역이 기재돼 있습니다.

② 임차·점유 — 4건은 대항력 없음, 1건은 미상

전입일이 확인되는 4건은 모두 2019.10.15. 말소기준보다 뒤라 대항력이 없습니다. 반면 주식회사 비에스 박재원 건은 전입신고일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 배당표에는 매수인 인수 0원으로 계산돼 있지만, 이 미상 점유건을 확인하지 않은 채 ‘인수위험이 완전히 없다’고 단정하는 것은 안전하지 않습니다.

③ 가격 — 70%는 ‘유찰 결과’이지 시세 할인율이 아니다

현재 최저매각가는 1,211,910,000원, 감정가의 70%입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 848,337,000원(49%), 3회 유찰 시는 593,835,900원(34%)입니다. 그러나 이 수치는 어디까지나 경매 회차별 최저가입니다. 이 물건의 가격 매력은 주변 거래가격과 별도로 비교해야 하므로, 감정가 대비 70%라는 이유만으로 싸다고 판단해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,211,910,000원 가정)

현재 회차 기준 채권 총액은 4,582,750,000원, 채권자 예상배당은 1,197,390,900원, 미배당은 3,385,359,100원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수는 0원으로 계산돼 있습니다. 집행비용 추정과 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 토지·이용 리스크 — 이 사건의 실제 난도

• 일괄매각. 매각물건명세서에 일괄매각으로 기재돼 있습니다. 건물과 여러 토지를 한 덩어리로 판단해야 합니다.
• 맹지·타인점유. 목록 6·7은 공장(점포) 뒤편 공터이고 지적도상 맹지이며, 타인 점유 및 화단 등으로 이용 중입니다.
• 도로 접면. 목록 9는 북서측으로 노폭 약 6미터 내외 포장도로에 접하고 사무실 및 창고부지로 이용 중입니다.
• 현황 창고. 목록 12는 건축물대장상 1층 제2종근린생활시설(소매점), 2층 제2종근린생활시설(사무소)이나 현황은 창고로 이용 중이며 ‘크림물류’ 벽면이용간판이 기재돼 있습니다.
• 지분·도로. 목록 17은 지분매각이며 지목과 현황이 도로이고 목록 9 토지의 진입로로 사용되며 특정 다수인이 이용하는 것으로 보입니다.
• 토지 일부 점유. 감정평가에서는 기호(1) 토지 중 약 60㎡가 타인점유 중인 것으로 조사됐고, 정확한 지적경계 확인에는 측량이 필요하다고 기재돼 있습니다.
• 단독효용 제한. 기호(3~7) 토지는 일부 타인점유 및 단독효용가치가 희박한 부분으로 평가됐습니다.
• 지분 평가. 기호(8)는 정보근 지분 491㎡ 중 303㎡만 평가됐고, 평가대상 지분의 위치와 경계 확인이 곤란해 전체 토지 평균단가에 지분비율을 적용했습니다.
• 현황도로. 기호(8)는 기호(1,2,9,13,15) 토지의 진입로로 사용되는 현황 도로입니다.
• 토지 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역·기반시설부담구역이며 토지거래계약에관한허가구역은 2024.3.2~2027.3.1로 기재돼 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산혜원학교 북측 인근이며 주변은 중·소규모 공장, 창고, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 기호(1,2,8,9,13,15)는 차량접근 가능, 기호(3~7)는 인근까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물 구조. 기호(10~12)는 2019.09.18. 사용승인, 기호(14·16)는 2020.04.27. 사용승인된 일반철골구조 건물입니다.
• 이용상태. 기호(10)는 현황 사무실, 기호(11·12·14·16)는 현황 창고로 이용 중입니다.
• 설비. 위생 및 급·배수설비가 돼 있습니다.
• 공부와의 차이. 감정평가 요항에는 공부와의 차이가 없는 것으로 기재돼 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 미상 점유 확인. 주식회사 비에스 박재원 건의 전입일·보증금·점유부분을 원본 명세서와 현장에서 확인해야 합니다.
• 토지 경계 측량. 타인점유와 지분 평가 토지는 정확한 경계와 실제 사용범위를 확인해야 합니다.
• 진입로 권리관계. 현황도로와 지분도로가 여러 필지의 진입로로 쓰이는 만큼 사용관계와 지분 범위를 확인해야 합니다.
• 건물별 명도. 사무실·창고·점포 형태의 점유자가 복수 기재돼 있어 각 점유자의 실제 사용구역과 명도 대상을 확인해야 합니다.
• 가격 상한. 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 응찰가를 정하지 말고 토지·건물별 효용과 점유·진입로 조건을 반영해야 합니다.
• 허가구역 확인. 토지거래계약에관한허가구역 지정이 기재돼 있으므로 입찰 전 해당 거래에 대한 적용관계를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현황을 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — 등기보다 ‘현장’이 더 어려운 물건

이 사건은 등기부만 보면 단순합니다. 2019.10.15. 부산은행 근저당이 말소기준이고 후순위 권리는 소멸하며, 배당표상 매수인 인수도 0원입니다. 하지만 투자 판단의 난도는 다른 곳에 있습니다. 전입일·보증금이 미상인 점유 1건, 일부 토지의 타인점유와 맹지, 지분매각·현황도로·진입로 이용관계가 동시에 얽혀 있습니다.

현재 최저가 1,211,910,000원은 감정가의 70%이지만, 그 자체로 가격 메리트를 뜻하지 않습니다. 이 물건은 일반 아파트처럼 단순한 시세차익형이 아니라 점유·토지 경계·도로·사용가치 검증이 선행돼야 하는 복합형 물건입니다. 따라서 결론은 등기상 소멸 구조는 양호하지만, 현장·점유 확인 전에는 보수적으로 접근하는 쪽이 맞습니다.